财务数据和关键指标变化 - 第二季度净投资活动达1.227亿美元，年初至今完成3.04亿美元净投资活动，超全年5亿美元目标净投资活动的60% [8][18] - 第二季度净收入为每股0.04美元，核心FFO为每股0.26美元，AFFO为每股0.28美元 [20] - 投资级和投资级概况租户占ABR比例提升900个基点至81% [11] - 第二季度年化基础租金超8400万美元，较2021年6月30日增长52% [20][21] - 利息费用从2021年第二季度的90万美元增至150万美元，G&A从400万美元增至490万美元，本季度有37.5万美元债务交易成本 [22] - 6月30日净债务与年化调整后EBITDA比率为3.7倍，低于4.5 - 5.5倍的目标范围 [27] - 董事会宣布0.20美元的定期季度现金股息，本季度派息率为71% [27] - 维持2022年AFFO每股1.14 - 1.17美元的指引范围，但因市场波动扩大了基础假设预期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：第二季度收购22处房产，花费1.17亿美元，加权平均初始现金资本化率为6.7%，加权平均租赁期限为10.9年 [13] - 开发业务：三个开发项目租金开始支付，总成本980万美元，加权平均投资收益率为6.5%，租赁期限为10.3年；本季度开发活动较前几季度减少，季末有六个开发项目，已投资1280万美元 [13][15][16] - 贷款业务：本季度签订600万美元可转换贷款，预计年底转换为两处房产的完全所有权 [14] - 销售业务：出售一处Kohl's房产，售价990万美元，资本化率为6%；终止与一家小型汽车零部件零售店的租约并出售该房产，预计未来获得一笔小收益 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场：随着利率上升和宏观经济不确定性增加，公司转向更高质量、价格更好的收购，本季度收购的房产平均资本化率更高、信用更好、租赁期限更长；预计收购市场的资本化率平均上升约25个基点 [9][13][44] - 交易市场：依赖杠杆的买家在低资本化率市场退出较多，如工业市场和部分低资本化率的零售市场，公司的机会集大幅增加 [49][50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：保持投资策略的灵活性和创造性，在不断变化的市场中寻找有吸引力的投资机会；注重收购高质量、防御性强的资产，以应对经济不确定性；对开发业务采取谨慎态度，关注资产的资本循环和有效配置 [7][12][16] - 行业竞争：由于利率上升，许多典型买家退出市场，如使用杠杆的1031买家和大型私募股权公司，公司在收购市场的竞争力增强 [43][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：当前经济环境存在不确定性，利率上升、宏观经济不稳定，但公司认为其投资组合的防御性能够使其继续表现出色，就像在新冠疫情期间一样 [12] - 未来前景：公司有信心实现全年投资目标，预计能够保持增长势头；对第三季度的收购机会感到兴奋，认为市场变化为公司提供了更多选择 [18][51] 其他重要信息 - 7月11日启动信贷安排重铸，将循环信贷额度从2.5亿美元扩大到4亿美元，并增加2亿美元的五年期定期贷款，预计8月中旬完成，届时流动性将增加3.5亿美元 [24][25] - 6月23日结算240万股，获得净收益5000万美元，还有450万股待结算 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年剩余时间的投资资金计划，包括永久融资和股权融资计划 - 债务方面，通过6亿美元的重铸增加3.5亿美元的债务流动性，目前有9亿美元的现有承诺，还有1.7亿美元待完成 [36][37] - 股权方面，有9500万美元的股权未提取，还有约1.6亿美元的股权可通过ATM获取 [38][39] 问题2: 当前预算是否有额外股权融资计划，以及年底净债务与EBITDA比率预期 - 预计将实现更有效的杠杆率，可能在目标范围内；ATM是可用的工具，但未具体说明是否会使用 [41] 问题3: 资产定价和收购资本化率的趋势 - 市场上典型买家退出，公司转向高质量收购，本季度收购的资本化率为6.7%，预计平均上升约25个基点 [43][44] 问题4: 重铸的定期贷款是固定还是可变利率，是否计划进行套期保值 - 将根据市场情况评估是否对定期贷款进行全部或部分固定利率操作 [45][46] 问题5: 是否有买家从某些市场退出，以及不同质量资产的买家需求差异 - 依赖杠杆的买家在低资本化率市场退出较多，如工业市场和部分低资本化率的零售市场，公司的机会集大幅增加 [49][50][51] 问题6: 在宏观背景下，对观察名单上的租户有何看法 - 消费者压力增加，关注Best Buy租户，但对其韧性有信心，认为租金无风险；公司注重租户健康和资产的防御性 [52] 问题7: 开发管道的支出预期 - 开发支出将取决于建筑成本和劳动力成本等因素，公司采取谨慎态度，优先考虑其他收购机会 [57][58] 问题8: 本季度完成的26项投资的时间分布 - 平均约20天，本季度后半段完成较多，预计第三季度情况将反转 [59][61] 问题9: 投资组合中资本循环的最佳机会在哪里 - 关注有潜在风险的资产，如有机会以有吸引力的资本化率出售资产并有效重新配置资本，会考虑进行资本循环 [69][70] 问题10: 投资组合中固定租金增长和通胀挂钩租金增长的比例 - 约三分之二的投资组合有一定程度的租金增长，公司认为固定利率增长优于有上限的CPI租金增长 [71] 问题11: 第二季度确认的减值准备是否与计划出售后又转回运营组合的资产有关 - 与出售的高级汽车零部件商店有关，由于租赁终止和出售的时间安排导致会计处理异常，最终可能会有小额收益 [74] 问题12: 上述收益能否量化 - 收益约为10万美元 [75]