财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司净收入为每股0.05美元，核心FFO为每股0.25美元，AFFO为每股0.27美元；2021年全年，净收入为每股0.08美元，核心FFO为每股0.87美元，AFFO为每股0.94美元 [19] - 年末资产负债表显示，公司总债务为2.39亿美元，其中1.75亿美元来自完全对冲的定期贷款，其余来自循环信贷额度；净债务与年化调整后EBITDA比率为4.2倍，低于4.5 - 5.5倍的目标杠杆范围 [19][20] - 2022年AFFO每股指导范围为1.13 - 1.17美元，假设净收购活动至少4.8亿美元，现金G&A在1450 - 1500万美元，非现金补偿在500 - 550万美元，现金利息费用在500 - 550万美元，2022年稀释加权平均流通股在5200 - 5400万股 [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年，公司承保并完成了超过4.64亿美元的总投资活动，第四季度完成了创纪录的1.6亿美元季度净投资活动，包括1.51亿美元的收购和超过900万美元的持续开发资金 [8][11] - 2021年，公司出售了9处房产，总收益为3190万美元，现金资本化率为6.5%；第四季度无处置活动，预计未来处置活动将被额外的房产收购所取代 [10][13] - 2021年，公司为10个开发项目提供了资金，估计成本为4030万美元；第四季度为5个新项目提供了超过900万美元的开发资金 [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于执行和用高质量租户发展一流投资组合，创新寻找交易并与可靠合作伙伴建立关系以促进业务增长 [16] - 公司致力于ESG原则，去年大幅加强了ESG披露，未来将继续提供更多披露 [17] - 公司计划在2023年底前将所有租户集中度降至5%以下，目前最大租户Walgreens占比略高于7% [9][37] - 公司预计未来投资活动的资本化率与2021年相似，约为6.4% - 6.5% [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2021年公司取得的成绩感到满意，员工在疫情期间表现出色；团队回到办公室后，沟通和协作增加，有助于公司充分发挥潜力 [6][26] - 公司对2022年投资活动的管道和实现4.8亿美元净收购目标充满信心，预计第一季度表现良好 [29][46] 其他重要信息 - 公司迁至达拉斯Uptown的新总部，团队全员全职办公，新空间有利于协作和发展 [7] - 公司2021年投资组合ABR从2020年底的4200万美元增长至超过7100万美元，新增15个租户和3个州，年末投资组合由41个州的327处房产组成，总面积640万平方英尺，无空置且租金收取率达100% [9][10] - 年末加权平均剩余租赁期限为9.9年，投资组合中投资级和投资级概况租户占比为81.6% [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 提供截至目前的投资活动更新、收购管道规模和资本化率趋势 - 公司已完成约1.2亿美元收购的一半多，包括开发项目；目前只有约90天的可见性，但对第一季度管道有信心，可能会增加一些新租户 [29] 问题: 是否计划今年发行债务进行融资 - 公司正在讨论可能在年底动用部分信贷额度，但需视市场情况而定；对执行远期股权发行有信心，认为有足够资金实现4.8亿美元的年度投资目标 [30][31] 问题: 2022年投资组合多元化目标 - 公司长期目标是资产超过20亿美元，目前已实现州和行业集中度不超过15%的目标；计划在2023年底前将所有租户集中度降至5%以下 [36][37] 问题: 如何降低Walgreens的暴露以及处置计划 - 公司将继续以低于7%的比例收购Walgreens相关资产，使其占比逐渐下降；处置活动预计每季度约1000万美元，可能会根据情况有所波动；若有机会出售部分收购资产以获得更有吸引力的长期持有资产，也会考虑 [38][39] 问题: 2022年投资指导中嵌入的预期资本化率 - 公司预计资本化率与2021年相似，范围在6.2% - 7%，综合约为6.4% - 6.5% [41][42] 问题: 收购管道展望 - 公司预计将继续增加类似的租户，本季度有新的杂货和快餐租户进入管道；管道强劲，预计第一季度表现良好，有望实现全年4.8亿美元的净收购目标 [46] 问题: 对不同股权融资工具的偏好 - 公司认为融资工具的选择取决于市场条件和机会；远期销售可能会在未来占更大比例，因其可按需提取资金；也会结合ATM进行融资 [47][48] 问题: 未来交易的投资级状态目标以及对资本化率假设的影响 - 公司认为第四季度投资级暴露较低是由于一笔较大的非投资级投资组合交易；长期来看，投资级占比目标在60% - 75%，同时会努力提高投资级概况租户的比例 [52] 问题: 开发项目进展以及合作机会对外部增长战略的影响 - 公司很幸运能在上市初期找到好的合作伙伴，开发项目有望每季度有2 - 3个开始产生租金；开发项目能提高收益率，优化租赁条款，是收购管道的有益补充 [53] 问题: 未来债务融资成本的变化 - 公司之前预计未来债务融资成本在3.5% - 4%，目前若进入10年期私募市场，可能会略高于此范围，但未看到明显高于上限的迹象 [59] 问题: 远期利率协议是否经济可行 - 公司认为这取决于具体协议，目前由于没有公开评级，不确定锁定10年期利率是否合适，但未来可能会有意义 [61] 问题: 2022年指导中对坏账泄漏的预期 - 公司通用模型假设坏账率为营收的50个基点，目前实际为零，将继续观察 [62][63] 问题: 开发项目的收益率和规模 - 开发项目比直接收购能多获得40 - 50个基点的收益率；目前开发项目规模在4000 - 5000万美元，预计随着天气变暖会有所增加 [70][71] 问题: 股息的思考 - 股息最终由董事会决定，公司目标是股息占AFFO每股的三分之二到四分之三；目前感觉有机会在未来提高股息，但暂不确定具体时间 [72] 问题: 团队规模是否还需招聘 - 公司团队基本已全面扩充，今年会根据业务规模在收购、承销、资产管理和会计等方面进行少量招聘 [73]