财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损0.07美元，核心FFO为0.18美元，AFFO为0.20美元/摊薄股 [11] - 截至6月30日，现金为8800万美元，2.5亿美元循环信贷额度未动用，净债务与年化调整后EBITDA比率为2.1倍，远低于4.5 - 5.5倍的长期目标 [12] - 董事会宣布0.20美元的定期季度现金股息，年化股息率为0.80美元/股，维持2021年AFFO指引在0.95 - 0.99美元/股 [12] - 预计2021年完成至少3.6亿美元的净收购，高于原指引的3.2亿美元，现金G&A预计在1100 - 1200万美元，非现金补偿费用在300 - 400万美元，现金利息费用在300 - 350万美元，非现金递延融资费用摊销60万美元，税收在20 - 30万美元，全年摊薄加权平均流通股在3800 - 3900万股 [13][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购和开发总额约1.21亿美元，其中收购约1.17亿美元，初始现金资本化率6.5%，加权平均剩余租赁期限9.7年；开发资金400万美元，两个新项目总成本预计600万美元 [5][6] - 第二季度出售五项资产，售价1300万美元，加权平均现金资本化率6.7%，将休闲餐饮业务敞口从1.9%降至1.2% [7] - 截至6月30日，投资组合包含267份租约，面积520万平方英尺，分布在39个州，租户59家，行业23个，总ABR增至5530万美元，加权平均租赁期限9.9年，出租率100%，2023年前无租约到期，2025年前ABR到期不足1%，租户70%为投资级，13.5%为投资级概况 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心聚焦战略增长，目标是优质租户，追求风险调整后回报最佳的机会，关注实体位置对现金流至关重要、抗电商竞争压力、资产负债表强劲且有资金渠道的租户 [5] - 继续减少对受技术进步或消费者行为变化影响的行业的敞口，将处置作为投资组合管理工具，回收资金用于长期机会 [7] - 保持对投资级和其他优质租户的战略关注，提升投资组合多元化 [9] - 行业中，投资级优质资产竞争激烈，但公司利用关系和扩大管道，能保持类似的资本化率 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对第二季度活动满意，有充足资金和大量增值投资机会，对未来机会感到兴奋 [9][15] - 尽管市场环境从高风险到低风险再到当前状态变化，但公司坚持战略并能执行，对未来方向和业绩持续产生能力有信心 [49] 其他重要信息 - 9月初公司有资格提交新的通用货架，为未来融资提供更多选择和效率 [12] - 因市值增加，2022年起公司需作为大型加速申报公司报告，团队已准备好应对变化，可能使2021年G&A处于指引范围上限 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 三季度活动、管道规模、竞争和定价情况 - 公司上市近一年，重复业务增多，有助于扩大管道，利用规模优势挑选定价优于市场的资产，能持续实现类似的资本化率，未来也预计如此，但投资级优质资产竞争激烈 [18][19] 问题2: 7 - 11便利店集中度上升的原因 - 公司长期目标是资产规模超20亿美元时，将所有租户集中度降至5%以下，但此次与7 - 11的售后回租交易有新的15年绝对净租赁，定价和租金增长有吸引力，对投资组合质量有提升作用，未来此类机会可能不多 [22] 问题3: 未来外部增长战略及投资活动 - 预计不会大幅增加收购，将随机会增加稳步提升，当前规模下每季度净收购9000万美元可使AFFO良好增长 [25] - 公司会坚持现有策略，注重资产质量和定价，不会为增长而过度扩张 [27] 问题4: 自动提款机（ATM）使用情况及临近货架资格时的看法 - 预计有3800 - 3900万股，未来几周可提交货架申请，这将提供更多融资选择，公司会谨慎利用各种融资渠道 [29] 问题5: 季度400万美元开发项目的收益率情况 - 开发项目收益率高于收购现有资产，这两个项目与投资级概况租户合作，现金资本化率在7%左右，且无租赁和成本超支风险 [31] 问题6: 对百思买业务的态度及是否继续扩张 - 公司认可百思买业务，但因该公司门店布局有变化，会谨慎增加其在投资组合中的占比，目前管道中无相关机会，本季度新增的三个门店位置较特殊，预计未来不会大幅增加 [32] 问题7: 本季度收购的三个百思买资产的资本化率 - 公司通常不披露单个交易的资本化率，这三个资产的资本化率略高于本季度平均水平 [33] 问题8: 寻找符合投资标准的新公司投资机会是否有问题，以及潜在租户数量 - 符合标准的租户有限，因公司对信用和房地产质量要求严格，但与现有租户关系良好，有增长机会，未来一两个季度可能有新租户加入 [36] 问题9: 开发业务的进展及长期投资规模展望 - 开发业务有进展，未来会逐步增长，能获得新的10 - 15年租约，定价更优，是为投资组合增加收益的好方式 [37] 问题10: 为何使用至少3.6亿美元作为收购指引数字 - 公司希望低调承诺、超额完成，确保能达到该目标，且因只能预见60 - 75天的交易情况，难以给出更确切数字 [39] - 公司优先考虑资产质量，其次是经济回报，最后是交易时机，专注于ABR，对季度间交易影响信心不足，所以采用至少的表述 [40][41] 问题11: 竞争压力下是否需调整投资目标 - 虽竞争加剧、卖家期望提高，但重复业务和更多收购机会可抵消影响，公司能保持上市以来的资本化率，若大幅增加收购，资本化率可能略有下降 [43] 问题12: 从每季度1亿美元收购提升到1.5亿美元需要什么条件 - 公司不愿牺牲资产质量，更可能的方式是收购更多定价合理的资产，这可能导致整体资本化率略有差异 [44] 问题13: 收购的平均加权期限下降的原因及未来预期 - 公司关注保持约10年的加权平均租赁期限，与现有租户沟通收购和混合延期时，纳入部分现有资产以提前执行表现好的位置，但投资级和优质租户的租约期限通常较短，当前管道中的租约期限有所延长 [46][47] 问题14: 上市一年来净租赁环境的变化及经验 - 上市初期刚从疫情中恢复，部分买家观望，公司关注的领域表现良好，有强劲需求，但小型家族办公室和个人买家竞争略有增加，公司仍能执行战略 [48] 问题15: 投资级租户和高收益租户的长期平衡看法 - 公司投资级租户占比可能随机会在65% - 75%之间波动，认为投资级概况和投资级租户差异不大，希望在投资级概况租户中寻找更多机会，获取更多收益而不增加风险 [50]