财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损780万美元，即每股摊薄亏损0.30美元，总收入6580万美元，相比2021年同期净亏损340万美元，即每股摊薄亏损0.14美元，总收入5260万美元，收入增长25% [9] - 第二季度NOI为3880万美元，涉及41处房产，相比2021年第二季度的3020万美元（涉及39处房产），NOI增长29% [10] - 第二季度同店租金同比增长19.2%，同店入住率下降150个基点至94.5%，同店费用增长10.9%，导致同店NOI增长16.4% [11] - 2022年第二季度同店投资组合租金环比增长5.6% [12] - 第二季度核心FFO为2030万美元，即每股摊薄0.79美元，相比2021年同期的每股摊薄0.56美元，每股增长40% [12] - 本季度完成650次全面和部分翻新，较上一季度增加22%，租赁609套翻新单元，平均每月租金溢价138美元，年内投资回报率为24%，比长期平均翻新投资回报率高310个基点 [13] - 年初至今净亏损1250万美元，即每股摊薄亏损0.48美元，总收入1.266亿美元，相比2021年同期净亏损1030万美元，即每股摊薄亏损0.41美元，总收入1.044亿美元，收入增长21% [15] - 年初至今NOI为7540万美元，涉及41处房产，相比2021年同期的6000万美元（涉及39处房产），增长26% [15] - 年初至今同店租金增长19.2%，同店入住率下降150个基点至94.5%，同店费用增长7.8%，导致同店NOI增长16.4% [16] - 年初至今核心FFO为4040万美元，即每股摊薄1.58美元，相比2021年6月30日止六个月的每股摊薄1.13美元，增长40% [17] - 基于当前市场资本化率和预期NOI，报告的每股净资产价值（NAV）范围为低端80.70美元，高端96.27美元，中点为88.48美元，平均资本化率从3.9%到4.2%，较上一季度增加约48个基点 [18] - 本季度于6月30日支付每股0.38美元的股息，自成立以来股息增加了84.5%，年初至今股息由核心FFO覆盖2.08倍，派息率为核心FFO的48% [19] - 重申核心FFO指引，并上调同店NOI指引，预计同店NOI低端为14.7%，高端为17%，中点15.8%较之前指引提高150个基点，2022年核心FFO指引中点较2021年的每股2.43美元增长24% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI利润率提高至58.4%，较上年同期提高118个基点 [22] - 九个市场的租赁收入增长8.8%或更高，同店平均有效租金增长达到创纪录的19.3%，八个市场实现同比增长10.4%或更高，坦帕以21.7%的总租赁收入增长领先 [22] - 第二季度同店NOI增长全面向好，投资组合平均增长16.4%，与第一季度持平，总营收加速增长14.2%，八个同店市场实现同比NOI增长13.2%或更高 [23] - 第二季度续约转化率为49.3%，六个市场的续约率增长至少15%，且无市场低于10%，坦帕、奥兰多、南佛罗里达、凤凰城表现领先 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 坦帕、南佛罗里达、纳什维尔、奥兰多、亚特兰大和凤凰城等市场表现突出，坦帕总租赁收入增长21.7%，运营收入增长21.5%；南佛罗里达运营收入增长18.3%；纳什维尔运营收入增长18%；奥兰多运营收入增长17.8%；亚特兰大和凤凰城运营收入均增长15.4% [22][23] - 拉斯维加斯市场季度环比是唯一租赁收入为负的市场，主要是由于一处资产（Bloom）存在大量拖欠租金的租户，清理了75 - 100名租户并进行翻新，预计未来不会再出现此类情况 [79][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 第二季度入住策略类似疫情前，推动租金以促使租户更替，实现缩小租金损失差距和翻新更多内部空间的目标，下半年将更注重入住率，预计租金增长会有所缓和，但今年剩余时间租金仍将保持中高两位数增长，2023年为高个位数至低两位数增长 [25][27] - 由于信贷市场波动和银行业压力测试导致建筑融资受限，以及高昂的硬成本，预计B级与其他升级选项之间的租金差距将保持在历史高位，对公司投资组合的近期和中期增长持乐观态度 [30] - 交易市场因信贷市场波动和多数商业地产类型的负杠杆而显著降温，多数机构业主推迟处置计划，5月前签订合同的交易估值重新谈判幅度为10% - 15%，市场即期资本化率达到3.75% - 4%，公司已下调NAV至新的中点88美元/股，若当前价格水平持续，将考虑出售休斯顿投资组合并回购股票 [31][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年上半年公司表现异常强劲，预计中端市场租赁住房基本面将进一步增强，尤其是阳光地带市场，对2022年成为公司内部增长最佳年份之一保持乐观 [34] - 租户平均年收入自2020年1月以来增长24%，截至7月市场租金收入比约为23%，租户平均家庭年收入超过7万美元，B级与A级租金差距近500美元/单元，租户升级到A级或单户租赁的空间有限，支撑公司对投资组合增长的乐观态度 [29] 其他重要信息 - 4月1日收购两处房产，一处位于佐治亚州桑迪泉，另一处位于凤凰城，总价1.434亿美元，共包含562个单元 [14] - 自成立以来，当前投资组合已完成6834次全面和部分升级，占总单元数的44%，包括4724次厨房升级和洗衣机烘干机安装，以及9624次技术包安装，平均每月租金溢价分别为142美元、48美元和43美元，投资回报率分别为21.8%、69.7%和33.5%，推动NOI同比增长28.5% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 二季度业绩超预期但未提高指引中点，对下半年有何影响 - 并非运营问题，主要是休斯顿资产处置时间推迟，原计划在信贷市场低迷时出售，现推迟至劳动节后，虽有NOI但增加了循环信贷的利息支出，两者基本抵消 [37][38][39] 问题: 利率上升且公司杠杆较高、有大量掉期协议，对2022下半年和2023年业绩有何影响 - 掉期协议约四年后到期，近期有利，主要关注循环信贷，正与机构协商降低2024年到期贷款的利差，预计利差可降低50个基点，每年可节省100 - 200万美元利息支出 [41][42] 问题: NAV重估中较高利率和资本化率在经济适用型多户住宅市场得到验证，A级市场是否有类似变化 - A级市场也有类似变化，B级市场因可预测增长有较低资本化率，而A级核心买家即使杠杆较低，初始资本化率也接近平价或负杠杆且增长较少，除非资产有特殊位置或特点，否则资本化率也在向4%区间移动 [43][44] 问题: 是利息支出阻碍提高指引吗 - 主要是监控循环信贷曲线，正在采取措施缓解，若能提前出售休斯顿资产也有帮助，且公司已两次提高指引，对投资组合实力有信心 [48][49] 问题: 部分社区有少量单元因意外事件停用，是何原因，是否正常 - 是因部分资产发生厨房火灾导致单元停用，公司正在积极修复，这是运营中可能遇到的情况 [51][52] 问题: 二季度同店费用大幅增加，原因是什么，下半年展望如何 - 主要是维修和保养费用（R&M），特别是HVAC和合同劳动力成本，因夏季高温需修复和冷却物业，且为缩小租金损失差距和翻新而进行租户更替，预计不会持续或加速增长 [53][54] 问题: 市场供应情况如何，对资本化率、资产定价和租金有何影响 - 有部分供应上线，但多为现有项目，新项目开发需较高租金才能盈利，与公司租金仍有较大差距，预计不会对公司投资组合产生重大影响 [58][59][60] 问题: 经济衰退担忧下，租赁流量、租金或租户行为是否有变化 - 未在B级市场看到需求减弱迹象，仍有良好的新租赁和续约情况，流量健康，但在C级市场观察到租金增长难以持续，可能出现坏账和拖欠率上升 [62][63][64] 问题: 休斯顿类似资产近期交易定价如何 - 本季度收到Old Farm和Stone Creek的非邀约报价，最初为3.75% - 3.8%，现在买家回到4.25%区间，若愿意可在此水平交易 [68] 问题: 考虑油价情况，休斯顿资产近期交易有无紧迫性，若价格不理想是否会持有到2023年 - 认为今年出售是好时机，油价需求强劲有助于市场投资者信心，且休斯顿资产同店NOI增长较慢，出售可用于回购股票和去杠杆等 [69][70] 问题: 公司在收购市场的活跃度如何，是否有比回购自家股票更合适的收购项目 - 目前没有合适的收购项目 [71] 问题: 同店收入增长在二季度从11.3%跃升至14.2%，三季度同比基数变高，能否维持14%左右的增长 - 三季度同比基数较难，但7月收入处于高两位数，预计三季度和四季度可维持14% - 15%的收入增长 [72][73][74] 问题: 升级改造的材料和劳动力成本有无变化 - 材料成本无明显变化，耐用消费品（如洗衣机和烘干机）供应链有所改善，翻新周转时间从疫情期间的35 - 40天缩短至不到30天，但合同劳动力和商品价格仍较高 [75] 问题: 拉斯维加斯市场季度环比租赁收入为负的原因是什么 - 主要是一处资产（Bloom）存在大量拖欠租金的租户，清理了75 - 100名租户并进行翻新，预计未来不会再出现此类情况 [79][80] 问题: 能否对比拉斯维加斯和亚特兰大市场数据差异的原因 - 两个市场不同，亚特兰大就业市场更多元化，而拉斯维加斯该资产就业基础不够多元化，主要是该资产租户群体变化导致数据差异 [81][82] 问题: 随着住房周期深入，租户搬出或不续约后去向如何 - 可能搬到其他有竞争力的花园式公寓项目，未看到租户从阳光地带市场回流到纽约等门户城市，租户搬家主要是个人原因，如换工作、与室友合住等，且仍有来自加利福尼亚和伊利诺伊州的大量净流入 [83][84][85] 问题: 资本化率变化主要是由于资本市场干扰还是买家对未来租金增长的预期变化 - 主要是资本成本问题，信贷市场快速变化使贷款机构（银行和机构）面临压力，导致负杠杆，买家等待信贷市场稳定，除非有10%以上的增长预期，否则交易难以达成 [86][88][89] 问题: 本季度NOI利润率提高的原因是什么，长期来看NOI利润率会如何，与同行相比如何 - 本季度和上半年NOI利润率提高主要是在非可控费用方面取得进展，如更换物业税和保险顾问，更好地控制了成本；在人员配置和租赁方面，借鉴门户城市REIT和运营商经验，采用虚拟租赁和呼叫中心租赁代理，降低了物业管理人员成本，希望继续保持这种改善 [93][94]