财务数据和关键指标变化 - 第二季度净亏损340万美元，即摊薄后每股亏损0.14美元，而2020年亏损930万美元，即摊薄后每股亏损0.38美元 [10] - 第二季度核心FFO为1420万美元，即摊薄后每股0.56美元，2020年第二季度为每股0.59美元 [10] - 截至6月30日的六个月，净亏损1030万美元，即摊薄后每股亏损0.41美元，2020年同期为盈利1870万美元，即摊薄后每股盈利0.74美元 [12] - 截至6月30日的六个月，核心FFO为2830万美元，即摊薄后每股1.13美元，2020年同期为每股1.11美元 [12] - 基于当前资本化率和NOI，每股NAV范围为55.66美元（低端）至66.62美元（高端），中点为61.14美元 [12] - 第二季度总营收5260万美元，2020年第二季度为5070万美元，增长3.7% [17] - 2021年前六个月营收1.044亿美元，2020年为1.033亿美元，增长1.1% [18] - 2021年上调指导：摊薄后核心FFO低端为2.30美元，高端为2.41美元，中点为2.35美元，较之前的2.29美元增长2.6% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度完成336次全部和部分翻新，达到408个翻新单元，季度平均月租金溢价170美元，投资回报率20.5% [11] - 截至6月30日，当前投资组合自开始以来完成5784次全部和部分升级、4459次厨房升级和洗衣机烘干机安装、9782次技术包安装，平均月租金溢价分别为132美元、48美元和43美元，投资回报率分别为21.4%、74%和33.8% [11] - 同店租金增长3.6%，第二季度同店平均入住率为96%，2020年为95.3%，提高70个基点 [18] - 第二季度同店NOI为2870万美元，去年第二季度为2850万美元，增长0.6% [18] - 截至6月30日的年度，同店NOI增长0.2%，达到5690万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度租金收取率为99.2%，优于NMHC比较数据 [23] - 本季度末同店入住率达到96.1%，较上一季度提高80个基点，截至7月26日，投资组合入住率为95.8%，出租率为98.3%，趋势为94.2% [25] - 第二季度7个市场同店收入增长超过2.2%，所有市场租金均实现正增长 [25] - 第二季度新租约增长14%，续约增长6%，综合租金增长率为9.9% [25] - 7月新租约增长24.4%，续约增长8.2%，综合增长15.8%，已签署1000多份租约 [27] - 第二季度末，来自加州和纽约的净迁移分别同比增长52%和19%，推动租赁申请增长 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司增长和创造价值战略不依赖新收购，可通过有机翻新计划显著提升价值 [8][9] - 公司在核心阳光地带市场有成本优势，可积极竞购优质资产 [15] - 美国经济适用房短缺，公司可在现有投资组合和新收购项目中实施增值战略 [16] - 公司可出售完全翻新资产获取溢价，并将资金循环投入新的增值产品 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 净迁移持续流入核心阳光地带市场，公司凭借经济适用的高品质产品，有望继续为投资者带来高回报 [14] - 市场竞争激烈，但公司凭借成本优势和增值战略，仍能找到优质资产 [15] - 租赁市场表现强劲，预计下半年将转化为可观的收入增长 [27] 其他重要信息 - 7月7日启动Beachwood和Cedar Point的公开营销活动，预计8月第一周征集报价，处置所得将用于完成夏洛特的两项新收购，并减少循环信贷额度的提款余额 [28] - 公司收购Creekside at Matthews和the Verandas at Lake Norman，计划进行升级改造，预计实现较高的NOI增长 [29][31] - 公司签订协议收购研究三角区的六个堡垒，计划进行升级改造，预计实现一定的NOI增长 [32] - 公司对27项已收到的物业价值中的21项进行上诉或诉讼，乐观预计会有有利的下调，但未对保守的初始税收预测进行修订 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：同店租金收入指导略有下降的原因 - 随着暂停令结束，公司决定对过去的坏账进行冲销，这是对年度数据的修订，并非前瞻性调整，预计下半年可收回部分收入 [42] 问题：未来混合租赁费率是否有提升续约率并缩小与新租约费率差距的空间 - 公司认为两者有收敛空间，市场租赁情况健康，预计下半年将持续改善 [45] 问题：年底指导中能否保持96%的入住率 - 公司认为可以，预计需立即驱逐的租户仅123个单位，数量较少，且市场趋势良好 [51] 问题：同店总费用预期下降100个基点的驱动因素 - 主要是维修保养和工资方面的节省，第二季度维修保养费用增加是因为去年同期基数较低，预计下半年不会出现此类情况 [52] 问题：与第一季度相比，费用预期变化的原因 - 是由于成本通胀低于预期，居民续租率较高，预计周转单元减少，资本支出降低 [53] 问题：驱逐暂停令解除后的流程、相关单位的资本支出以及对市场基本面的影响 - 公司计划迅速处理123个Tier 1单位，约一半将进行翻新并重新投入市场，大多数机构业主不会将房屋租给被驱逐的租户，预计不会对市场造成重大影响 [62] 问题：Delta变种病毒对公寓基本面或公司业务是否构成风险 - 公司认为其所在地区经济活动较为活跃，市场情况有利，但加州和纽约的情况不确定 [65]