财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度净收入为负690万美元，即摊薄后每股负0.27美元，而2020年同期为2800万美元，即摊薄后每股1.08美元 [9] - 同店净营业收入（NOI）减少10万美元，降幅30个基点 [10] - 第一季度核心资金运营（core FFO）为1410万美元，即摊薄后每股0.56美元，较2020年同期增长6.9% [10] - 第一季度总收入为5180万美元，总NOI为2960万美元，分别较2020年下降1.5%和1.3% [10] - 2021年第一季度NOI利润率为57.1%，略高于2020年同期的57% [11] - 基于当前资本化率和NOI，报告的每股净资产价值（NAV）范围为低端45.07美元，高端55.31美元，中点为50.19美元，较2020年3月31日的中点38.47美元增长30% [12] - 第一季度支付股息每股0.34125美元，董事会宣布6月30日向6月15日登记在册的股东支付每股0.34125美元股息，自成立以来股息已增长66%，年初至今股息由核心FFO覆盖1.65倍，派息率为核心FFO的61% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店物业涵盖35处物业的13564个单元，同店租金增长2.2% [18] - 2021年第一季度入住率为95.3%，高于2020年的94.2%，提高110个基点 [18] - 第一季度完成285次全面和部分翻新，421个升级租赁单元实现平均每月租金溢价163美元，季度投资回报率为20.7%；截至3月31日，累计完成5543次全面和部分升级、4364次厨房升级和洗衣机烘干机安装、9422次技术包安装，分别实现平均每月租金溢价129美元、48美元和44美元，投资回报率分别为21.5%、74.1%和33.3% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度同店收入增长在10个市场中的7个超过2.5%，几乎每个市场都有正租金增长 [23] - 第一季度新租约增长在亚特兰大、坦帕、南佛罗里达、凤凰城和拉斯维加斯最强，每个市场租金至少增长5%；续约在每个市场也为正增长 [24] - 4月至今签署超过550份新租约，平均租金增长11%，7个市场租金涨幅达10%或以上；续约混合增长率为3.5% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于经济适用房和阳光地带市场，价值增值战略使公司对绝对资本化率水平不太敏感，有成本优势可积极竞购优质资产 [12][14] - 持续实施价值增值战略，可对现有投资组合和新收购项目进行操作；可出售已全面翻新但可能表现不佳的资产，将资金重新配置到新的增值机会中 [14][15] - 阳光地带市场净移民流入加速，人口和就业增加，对理想产品的竞争加剧，资本化率处于历史低位 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年面临前所未有的挑战，但公司表现良好，新冠疫情证明了公司战略、市场选择、资本配置和价值增值战略的韧性 [12] - 阳光地带市场对升级经济适用房的需求处于历史高位，公司对2021年剩余时间和未来发展感到兴奋 [21][27] 其他重要信息 - 自疫情开始至3月31日，租户获得110万美元政府援助用于支付租金，已获批但未收到61.5万美元，已申请但未获批35.6万美元，预计会获批，且新立法可能使援助增加 [15][16] - 第一季度有93个单元因德克萨斯州冬季风暴受损，若排除这些单元，同店NOI较2020年第一季度将增长38个基点，而非下降30个基点，但为保持一致仍包含这些单元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 价值增值计划中翻新成本的增加情况及对预计投资回报率的影响 - 公司仍能看到20%以上的投资回报率，第一季度保持在21%或更高水平；材料采购通过BH获得折扣定价，额外成本可转嫁给租户 [32][33] 问题: 第一季度杂项收入的驱动因素及将其纳入NOI的原因 - 本季度包含与受损单元相关的商业中断保险，纳入NOI是为了与上一季度进行更公平的比较 [34] 问题: 田纳西州财产税税率情况及磨坊率是否公布 - 仍是不确定领域，但从所有权角度有很多有利因素，公司持谨慎乐观态度，目前尚未确定 [35] 问题: 田纳西州财产税的持续不确定性是否延迟计划中的纳什维尔以外处置 - 磨坊率问题较小，税收价值上周五公布后，对两个计划处置项目（Beachwood和Cedar）的定价有了更清晰的认识 [36] 问题: 商业中断保险与将受损单元按现行价格出租的差距 - 约有20万美元的差距 [38] 问题: 93个受损单元预计恢复服务的时间及是否有升级机会 - 大多数单元有升级机会，预计6月或7月全部恢复使用 [40] 问题: 纳什维尔和拉斯维加斯入住率低于95%的原因 - 纳什维尔是因为Brandywine资产在第一季度风暴期间部分设施关闭；拉斯维加斯是一次性情况，目前入住率已超过95% [41] 问题: 第一季度结果是否包含纳什维尔财产税增加的预期，以及若没有四年一次的增加，正常化运营费用增长预期是多少 - 第一季度结果未反映指导假设；纳什维尔第一季度税收增长77%，指导已纳入变化，预算中每季度约增加7万美元；2021年指导中点仍有超过11%的同比增长 [44][45][46] 问题: 运营费用因财产税影响在剩余三个季度会增加，但NOI上升趋势是否会被加速的租金增长弥补 - 报告的运营费用数字已考虑预期增加，指导上调是由于第一季度更好的入住率和空置损失，以及全年可实现的收入目标 [48][49] 问题: 今年在续约时提高租金的激进程度及第一季度租户保留率 - 第一季度租户保留率为52%；4月在一些市场续约通知中提高租金10%或15%，预计5月和6月会继续 [50] 问题: 来自纽约和加利福尼亚州的申请比例与疫情前的对比 - 疫情前2020年第一季度，加利福尼亚州占8% - 9%，现在为19%；纽约州占1% - 2%，现在接近10%，同比翻倍 [52] 问题: 第一季度坏账计提占总收入的百分比，以及政府租赁援助对未来坏账计提指导的影响，下半年是否有正常化机会 - 第一季度坏账约70万美元，预计第二季度正常化为35万美元，其余时间为20多万美元，全年约160万美元，约为正常水平的两倍；2020年全年为2.6%，希望看到其下降 [54][55] 问题: 第一季度休斯顿和奥兰多新租约利率为负的原因 - 奥兰多主要是Sable palm资产有问题，第一季度新租约利率下降3.5%，续约增长50个基点，目前入住率超过94.5%，4月新租约增长5.4%，续约增长60个基点；休斯顿是Old farm资产受风暴影响，4月已恢复，新租约增长1.6%，续约增长1.2% [56] 问题: 鉴于收购市场的紧张和竞争，今年剩余时间的收购和处置现实目标及可实现性 - 预计今年会处置Beachwood资产；收购方面，1亿美元是可实现的，在北卡罗来纳州或凤凰城等地有机会 [57] 问题: 资本化率和需求对利率波动的敏感度，以及年初利率加速上升时市场是否有变化 - 利率飙升未使一些交易因增值买家的杠杆性质而失败，市场仍具竞争力，利率上升时利差有所收窄，但每个上市的增值交易都有报价 [59] 问题: 翻新预算的计算是否改变，投入成本的增长情况，以及对翻新项目租金的新预期 - 成本基本一致，主要是购买更高质量、更大单元的交易导致成本增加；所有情况下都能将成本增加转嫁给租户，获得10% - 12%的租金增长 [61] 问题: 投入成本的具体增加情况 - 是因为选择更高质量的升级，如使用花岗岩台面、不锈钢电器等 [62] 问题: 保险周期情况，以及今年冬季事件（特别是德克萨斯州）对保险费用增长的影响 - 3月1日进行保险续约，冬季风暴已尽可能纳入定价；公司通过多种方式管理保险情况，随着规模扩大可获得更好的定价 [63] 问题: 全年同店NOI指导中，93个受损单元是否全年排除在外，以及它们恢复使用后的影响 - 93个单元包含在同店池中，第一季度是不利因素，恢复使用后将有助于提高同店收入增长 [66][68][70] 问题: 股票估值改善，接近NAV范围中点，是否考虑发行股权以释放信贷额度 - 公司将继续监测，与计划处置相关，目前没有实质性计划 [71] 问题: 新租约利率高于续约利率的主要原因 - 主要是净移民导致需求和入住率上升，市场上有空置单元时，收入经理可根据市场情况提高价格 [72]