财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为2960万美元，摊薄后每股1.19美元，2019年第三季度为1.191亿美元，摊薄后每股4.84美元 [8] - 同店净营业收入（NOI）增加80万美元，增幅4.5%，2020年年初至今同店NOI为5150万美元，去年同期为4920万美元，同比增长4.7% [8] - 2020年第三季度核心资金运营（Core FFO）为1330万美元，摊薄后每股0.53美元，较2019年第三季度增长12.8% [8] - 第三季度总收入为5100万美元，总NOI为2880万美元，同比分别增长9%和10.3% [9] - 截至9月30日的九个月NOI利润率为57%，高于2019年同期的56.4% [9] - 截至9月30日，已完成7584次全面和部分升级，平均每月租金溢价97美元，投资回报率24.4% [9] - 截至2020年第三季度，通过股权回购计划累计回购约240万股股票，平均回购价格为每股25.70美元 [9] - 净资产价值（NAV）每股范围上调，低端为38.19美元，高端为46.22美元，中点为42.2美元，较上一季度中点增长10%，较2019年9月30日增长12.5% [10] - 第三季度股息为每股0.3125美元，董事会宣布12月31日支付每股0.34美元股息，较上一季度增长9.2%，自成立以来股息累计增长65.7% [10][11] - 年初至今，股息由Core FFO覆盖1.71倍，Core FFO派息率为58% [11] - 2020年前三季度收入为1.543亿美元，较上一年同期增长17.4%；净收入为8800万美元，较去年增长18.6%；Core FFO为4130万美元，摊薄后每股1.64美元，同比增长18.8% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成425次全面和部分翻新，276套升级单元已出租，平均每月租金溢价141美元，季度投资回报率22.5% [9] - 第四季度预算内室内翻新单元从290套略增至约325套 [22] - 第三季度处置Eagle Crest物业，售价5550万美元，约合每套12.4万美元，产生45%的杠杆内部收益率（IRR）和近6倍的投资资本回报 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 10个市场中有6个新租赁增长率至少达到2%或更高，其中凤凰城6.3%、坦帕4.6%、夏洛特3.3%、达拉斯 - 沃思堡2.9%、拉斯维加斯2.6%；休斯顿和奥兰多求租价格各下降约2%，但环比有所改善 [18] - 有效续约率增长1.4%，居民留存率保持在52.5% [19] - 10月份租赁活动积极，900多笔新租赁和续约综合增长1.4% [19] - 同店NOI增长显著的市场为达拉斯、凤凰城和坦帕，季度增长率均达到8.5%或更高 [19] - 整体投资组合入住率同比提高170个基点，第三季度末达到95.1%，目前为94.6%，出租率97%，60天趋势为健康的92.1% [19] - 第三季度租金收取率为97.2%，环比提高60个基点；低于投资组合平均水平的市场为亚特兰大96.1%、夏洛特95.2%和拉斯维加斯92.9% [20] - 新租赁申请中，来自加利福尼亚州、纽约州和伊利诺伊州的申请占比35%；年初至今，分别有325名、175名和115名来自这三个州的居民申请新租赁，分别占新州迁移总数的19%、9%和7% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续执行增值业务计划，完成翻新并出租升级单元以提高租金和投资回报率 [9] - 利用ATM发行股票以获得资金，并在市场低迷时回购股票，创造股东价值 [14] - 对信贷安排进行延期，以优化债务结构 [15] - 目标是实现高个位数至低两位数的同店NOI增长，以及相应的年度两位数收益和股息增长 [24] - 与专注于A类资产和沿海市场的上市公司同行相比，公司在主要阳光地带市场表现出色，具有较强的抗风险能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济受到COVID - 19的前所未有的破坏，但大多数市场的资本化率似乎保持稳定 [10] - 租金收取情况在第三季度保持强劲，B类租金收取总体上超过A类和C类，公司在B类细分市场表现出色 [11] - 目前租金收取的最大阻碍是无法完全处理驱逐程序，尽管《关怀法案》下的驱逐禁令于7月7日结束，但总统行政命令将驱逐禁令延长至12月31日 [11] - 第二轮刺激措施的缺乏似乎对公司的租金收入或入住率没有重大影响 [12] - 大多数市场对公司产品的需求强劲，新租赁和续约租金增长良好，翻新单元需求旺盛，部分原因是A类产品租户的降级效应 [12] - 公司认为专注于主要阳光地带市场的战略使其处于有利地位，Core FFO在疫情期间实现了19%的同比增长，显示了业务的弹性、B类产品和居民的稳定性以及公司团队的出色表现 [13] - 尽管经营环境具有挑战性，但公司仍有望在2020年实现约2.10美元的Core FFO，管理层建议的股息增长9.2%，符合公司维持60% Core FFO派息率的战略，且预期可能较为保守 [24] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述存在重大差异，投资者不应过度依赖此类陈述 [4] - 会议还分析了资金运营（FFO）、核心资金运营（Core FFO）、调整后资金运营（AFFO）、净营业收入（NOI）和净债务等非GAAP财务指标，这些指标应作为GAAP计算的净收入损失和总债务的补充 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度坏账是否与年初至今的1.5% - 1.6%一致，以及坏账在总投资组合和同店池之间的细分情况 - 第三季度总坏账约为1.5%，与年初至今一致；Q2租金目前已收回近99%，坏账随时间减少；同店池中，拉斯维加斯、夏洛特和亚特兰大市场相对较弱，分别约为93%、95%和96%，其余市场平均高于97.2% [29] 问题2: 是否对投资组合中的失业情况进行了更新分析 - 公司正努力收集相关数据，目标是在11月的NAREIT会议上展示 [31] 问题3: 如何对潜在收购资金来源进行排序，包括机会性头寸和ATM发行 - 公司倾向在接近或高于NAV高端时使用ATM发行股票，以保持信贷安排的灵活性并偿还部分债务；出售Eagle Crest获得约2500万美元现金，可用于机会性1031交易；目前除凤凰城市场外，暂无新的收购或处置计划 [32] 问题4: 目前市场上待售产品数量和卖家定价预期情况 - 市场上待售产品明显减少；部分交易是疫情前签约但在疫情期间失败的项目，卖家愿意以之前估值的95% - 97%出售；市场定价仍然竞争激烈，部分市场资本化率持平甚至下降 [36] 问题5: 第四季度3.2%的坏账费用是保守估计还是实际预期 - 这是最坏情况的假设，公司希望取得更好的结果 [39] 问题6: 目前空置单位的需求情况，与疫情前相比租赁空置单位所需时间，以及租户在价格点上的交易趋势 - 从Q2到Q3，空置单位的平均空置天数减少了约5天，目前接近40天以下，虽高于正常水平但仍在改善；存在租户降级效应，新租赁申请显示租户家庭收入有所增加 [40] 问题7: 未来是否能维持翻新项目的高回报率，是否会减少翻新项目 - 公司已减少翻新项目计划，从原计划的2500套降至2000套，再降至1800套；已完成的1800套翻新项目仍保持20%以上的投资回报率；第四季度计划在健康市场进行300多套翻新，希望在2021年第一或第二季度恢复到疫情前每年2500套的水平 [44] 问题8: 公寓行业是否已度过最困难时期 - 公司认为阳光地带市场情况不同，需求仍然存在，如凤凰城租金有6%以上的增长，且有来自加利福尼亚州的大量新租赁申请；目前无法推进驱逐程序影响了数据表现，但公司在季度末后仍能有效收回租金，预计整体坏账不会像季度末数据显示的那么大 [51][52] 问题9: 同店维修和维护费用（R&M）以及资本支出（capex）下降是否有意为之且可持续，是否有递延支出 - R&M费用下降是合理的，由于租户留存率提高和入住率上升；预计年底前不会有大幅的capex增加，这种情况是可持续的 [57] 问题10: 房地产税评估情况，是否有新评估影响税收应计轨迹 - 目前没有重大的房地产税评估变化，公司对全年的税收数据有信心 [58] 问题11: 今年翻新项目数量减少是受市场观点还是入住率和留存率影响，以及如何恢复到2500套的水平 - 两者都有影响，在奥兰多、休斯顿和拉斯维加斯等市场，翻新项目减少与市场趋势有关；除奥兰多外，其他市场有望恢复翻新项目；公司认为当驱逐禁令解除且租户留存率良好，入住率保持在90%以上且续约租金有3% - 6%的增长时，可恢复到之前的翻新速度 [63][66] 问题12: 宏观环境需要怎样变化才能从保守策略转向提高租金策略 - 需要看到驱逐禁令解除，且租户留存率良好，入住率保持在90%以上，续约租金有3% - 6%的增长，公司才会考虑提高租金并进行更多翻新 [66] 问题13: 净迁移情况与去年相比是否加速 - 公司今年才开始跟踪净迁移数据，从日常观察来看，来自加利福尼亚州、纽约州等地的迁移现象明显，但无法提供同比数据 [67] 问题14: 是否考虑对信贷安排进行长期再融资 - 公司将开始尝试对信贷安排进行长期再融资，但目前先进行延期以确保资金可用 [70] 问题15: 过去六个月新入住租户的信用质量与以往相比是否有差异 - 信用质量有所改善，从门户市场迁入的租户更有生产力，寻求经济活动和就业机会 [73] 问题16: 从门户市场迁入的租户是否具有长期居住意愿 - 这可能与年龄有关，年龄较大且能维持原住房抵押贷款的租户可能会在市场反弹后返回原市场；年轻或中年租户为寻求机会和工作迁入，且可远程工作，大多会选择留下；市场人口持续增长，显示出一定的长期居住意愿 [75][76] 问题17: 是否对公共区域进行重新开发以适应疫情环境 - 公司已经在进行相关工作，如创建居家办公租赁中心、增加开放空间和户外设施等，并将在新收购项目中继续实施 [77] 问题18: 市场上的免租金和优惠情况 - 公司主要使用每日定价收入管理系统，很少提供优惠；在奥兰多等市场，会根据情况提供200 - 500美元的优惠 [80] 问题19: A类和B类产品的平均租金差异 - 公司平均有效租金约为1150美元，A类或其他类似选择（如新花园式资产或单户租赁）通常比公司租金高200 - 300美元 [82] 问题20: 新租赁和续约租赁价差趋势，以及是否会继续软化，竞争对手是否提供大量免租金优惠 - 市场上新建A类租赁项目会提供2 - 3个月的免租金优惠；季度环比增长约1%，7 - 9月新租赁和续约租金均呈增长趋势，10月表现强劲；公司认为Q2的低谷已过，但仍保持保守态度 [86][87] 问题21: 10月份租金收取情况，对付款计划租户的信心来源，以及未付款租户与坏账费用的关系 - 付款计划数量在4月为960，8月降至170，9月升至300，目前降至200 - 240，过去四五个月基本稳定在150 - 250之间；公司对约90%的付款计划租户有信心，因为约99%的租户至少支付了部分租金；对于未付款租户，公司已发出通知并计划在可行时进行驱逐；公司对坏账费用进行分层监控，历史数据显示部分逾期租金最终会收回，3.2%的坏账费用是保守假设，实际情况预计会好于该假设 [89][90][93] 问题22: 租户收入用于支付租金的比例 - 约为22% - 23% [96]