财务数据和关键指标变化 - 2021年初至2022年3月1日，公司为股东带来55%的总回报，跑赢标普500指数超36%，跑赢纽约市专注型房地产投资信托基金（REIT）同行超31% [10] - 第四季度租金收取率达96%，较第三季度的92%提高4%，较2020年第四季度提高14%，并收取了2021年第三和第四季度到期的100%递延租金 [12] - 2021年全年GAAP净亏损3950万美元，2020年为净亏损4100万美元；第四季度净亏损380万美元，2020年第四季度为净亏损1660万美元，上一季度为净亏损1110万美元 [28] - 第四季度现金净营业收入（NOI）为710万美元，较2020年第四季度增长74%，较上一季度增长24% [29] - 2021年第四季度，归属于普通股股东的基金营运资金（FFO）为490万美元，2020年同期为负890万美元，2021年第三季度为负290万美元；核心FFO为710万美元，即每股0.53美元，2020年第四季度为负680万美元，即每股负0.53美元，2021年第三季度为负70万美元，即每股负0.06美元 [30] - 公司保持保守的资产负债表，未来3年无债务到期，净杠杆率为40.1%；第四季度末净债务为3.933亿美元，加权平均实际利率为4.4%，加权平均剩余债务期限为5.1年 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年全年收入7020万美元，第四季度收入2420万美元，2020年第四季度为990万美元，2021年第三季度为1580万美元 [26] - 2021年第四季度和全年收入分别包括约770万美元和790万美元的低于市场租赁负债剩余未摊销余额加速摊销收入，以及140万美元和150万美元的终止费用 [27][28] - 2021年全年签订17份新租约，租赁面积超20万平方英尺，增加约740万美元的年化直线租金；完成4份租约续约，其中一份与Aa2信用评级租户的5年租约续约使该租户的年化直线租金增加30万美元 [19] - 截至2022年3月1日，已用信誉良好的租户替换了Knotel原占用的71200平方英尺空间中的超69%，这些租约的加权平均剩余租期为7年，年化直线租金合计近250万美元，为之前Knotel租金的64% [16] - 公司拥有超14000平方英尺的预租赁管道，若这些租约开始执行，将使入住率提高至84%；年末，公司价值8.527亿美元、120万平方英尺的投资组合入住率为82.9%，加权平均剩余租期为6.9年 [20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于曼哈顿的纽约市投资组合，拥有大型投资级租户和政府机构租户，具有韧性，有望在疫情缓解后创造长期价值 [11][23] - 公司将继续监测收购管道，寻求符合投资标准的资产，以实现公司增长，且仍将专注于曼哈顿 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着新冠阳性率下降和疫苗接种率上升，纽约市已好转，疫情相关规定和命令的取消为员工大规模返回办公室和城市活力恢复正常铺平道路，公司有望受益 [9] - 公司对积极的资产管理和物业管理职能的结果感到满意，这些职能在疫情期间维持了租金收取，团队将继续与租户合作，以实现从疫情相关挑战中完全恢复 [13] - 公司认为其纽约市投资组合具有显著的上行潜力，已做好充分准备，从疫情后的全面恢复中受益 [36] - 公司预计投资组合的入住率将随着时间推移增长至95% - 96%，因为市场租赁活动强劲，新租户进入市场，现有租户续约和扩张 [46] 其他重要信息 - 截至2022年3月1日，公司独立董事持有超57000股，顾问及其关联方持有超100万股，这种利益一致性推动了积极的资产管理方法 [34] - 公司在疫情期间利用顾问的资源重新租赁空置空间、替换租户并提高租金收取率 [35] 问答环节所有提问和回答 问题: 低于市场租赁负债摊销的触发原因是什么 - 这是由于第四季度停车库租约终止，公司加速了与低于市场租赁相关的所有摊销，新运营商将继续支付租金 [39][40] 问题: 123 William Street和9 Times Square的即将空置情况以及对2022年入住率的影响 - 这两栋楼的净吸纳量为正 [44][45] 问题: Avenue of the Americas入住率下降的原因以及2022年底入住率的预期 - 公司不提供指导，但认为纽约市市场租赁活动在2022年将强劲，投资组合入住率将继续增加，预租赁管道代表约1个百分点的额外入住率，且还有更多潜在交易 [45] 问题: 从长期来看，当前投资组合的入住率在2 - 5年后能达到什么水平 - 公司预计投资组合的入住率将随着时间推移增长至95% - 96%，因为市场租赁活动强劲，新租户进入市场，现有租户续约和扩张 [46] 问题: 公司的收购前景如何，2022年是否会有相关消息 - 公司希望实现增长，将继续监测收购管道，但尚未看到对投资组合有积极补充的资产；纽约市将有适合公司收购的优质机会，公司将继续专注于曼哈顿 [48]