财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度营收为1580万美元，第二季度为1500万美元 [17] - 2021年第三季度GAAP归属普通股股东净亏损为1110万美元，与第二季度持平 [17] - 2021年第三季度归属普通股股东的FFO为负290万美元，上一季度为负400万美元 [17] - 2021年第三季度核心FFO为负70万美元，上一季度为负190万美元；摊薄后每股核心FFO为0.06美元，上一季度为0.16美元 [17] - 截至第三季度末，净债务为3.818亿美元，加权平均实际利率为4.4%，加权平均剩余债务期限近5年；净杠杆率为38.5%，到2024年无债务到期 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至9月30日，前十大租户中71%为投资级或隐含投资级评级，平均剩余租赁期限为9.2年 [10] - 第三季度末，8610万美元、120万平方英尺的投资组合入住率为85.3%；时代广场9号的入住率环比增长3.5% [10] - 第三季度，投资组合租金收取率达92%，较上一季度的89%提高3%，较去年第四季度提高10% [11] - 租赁管道预计将使投资组合入住率提高至87%，使时代广场9号入住率提高5%，并增加40万美元的年化直线租金 [12] 联合办公业务 - 在美洲大道1140号推出联合办公公司Innovate NYC，本季度该空间租赁收入比上季度增加超20万美元 [12][13] 停车场业务 - 本季度完成停车场管理向新运营商的无缝转移，前运营商支付140万美元终止费，将计入第四季度业绩 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市公寓租赁市场，在2020年初期下跌后，要价租金已回升，部分情况已达到或超过疫情前价格；写字楼租赁已回升至疫情前基线的95% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行积极的资产管理战略，包括提高时代广场9号的入住率、增加租金收取、与关键租户协商续租等 [6][11][12] - 推出Innovate NYC，将业务多元化拓展至纽约市房地产市场的联合办公领域 [6][12] - 积极寻求与Knotel前租户签订租约，填补其原占用空间 [13] - 考虑在其他物业评估推出Innovate NYC的可能性 [28][29] - 关注纽约市房地产市场的收购机会，目标资产范围为1 - 4亿美元，寻找有稳定基础且有增值潜力的物业 [36][37][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对纽约市房地产的长期实力充满信心，认为纽约市写字楼和零售空间有必要，预计办公室使用和行人流量将继续增加 [8][9] - 认为过去一年半的努力为公司创造了动力，随着纽约市恢复，公司业务将加速发展 [20] - 预计2022年纽约市房地产市场收购活动将活跃 [36][37] 其他重要信息 - 威廉街123号物业因卓越运营和管理被纽约建筑业主与管理者协会评为年度建筑 [7] - 本季度与环球体育达成交还协议，将原健身房空间改造成办公室空间 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 纽约市房地产租赁是否困难 - 第三季度取得的成功是应对疫情所做艰苦工作的结果，虽然困难但公司找到了对公司和股东有益的合理解决方案，对第三季度成果和年末的发展势头感到满意 [24][25] 问题2: Innovate NYC能否拓展到其他物业，在高入住率物业中能否划出空间开展该业务，时代广场9号是否可行 - 公司已有Innovate NYC平台、技术、服务和人员，会根据市场情况和各物业特点逐栋评估；部分物业更适合直接租赁，但也会考虑其他合适的情况 [28][29] 问题3: 停车场新租户是否为原租户，是否能长期稳定运营 - 新租户Quick Park是纽约市知名停车场运营商，在与前运营商的交接中处理得当，延长了67街停车场的营业时间，租户满意度高，公司认为其能长期成功运营 [30] 问题4: 环球体育场地从健身房改为办公室后租金有何变化 - 目前无法讨论，待有进一步进展后再回复；改为办公室对大楼更有利，能让其他租户更舒适，公司认为时代广场子市场将保持强劲，会寻找长期传统用户入驻 [32] 问题5: Hit Factory物业的出租或出售计划有无更新 - 目前暂无可讨论的进展，公司一直在积极营销和处置该物业，有多个潜在买家，希望在年底前解决 [33][34] 问题6: 鉴于纽约市房地产市场动态，公司凭借强大资产负债表在写字楼收购方面有无机会 - 收购渠道开始活跃，部分建筑交易价格达到疫情前高位，也有小业主退出市场；预计2022年市场活跃，公司正在密切关注全市特别是曼哈顿的机会 [36][37] 问题7: 公司收购资产的目标范围和金额 - 目标资产范围为1 - 4亿美元，寻找在活跃子市场中有稳定基础且有增值潜力的物业，类似现有投资组合中的物业，非 trophy 资产；公司有能力对需要改进的物业进行升级 [39]