财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度GAAP每股收益为0.06美元，未折旧每股收益为0.08美元 [10] - 第四季度GAAP每股账面价值为4.70美元，未折旧每股账面价值为4.74美元，较上一季度下降0.02美元 [10][21] - 2021年总回报率为11.7% [11] - 净息差为3.63%，较上一季度增长38个基点 [22] - 投资组合加权平均资产收益率为6.57%，增长18个基点 [22] - 融资成本为2.94%，改善20个基点 [23] - 净利息收入为3080万美元，相对平稳 [24] - 非利息收入为3930万美元，主要包含1550万美元的未实现净收益 [26] - 总G&A费用为1250万美元，相对平稳 [31] - 投资组合运营费用为810万美元，主要因业务目的贷款组合增长而增加 [31] - 公司追索杠杆比率和投资组合追索杠杆比率保持在低位，分别为0.4倍和0.2倍 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 单户贷款利息收入增加90万美元，多户贷款利息收入减少50万美元 [24] - 作为权益核算的夹层贷款投资贡献了720万美元的优先回报 [25][28] - 多户公寓物业产生760万美元运营租金收入，利息费用210万美元，运营费用1350万美元 [30] - 多户公寓物业产生660万美元净亏损，包含920万美元折旧和租赁无形资产摊销费用 [31] - 第四季度收购了6.06亿美元住宅贷款，为多户合资企业和夹层贷款投资分别注资1.23亿美元和6600万美元 [32][33] - 业务目的桥贷款组合规模近10亿美元，表现良好 [49] - 多户合资企业组合规模为2.72亿美元 [50] - 多户投资组合年化租金增长率为8% [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 当前机构抵押贷款票面利率达4%，住房可负担性接近长期平均水平 [35] - 市场供应紧张，待售房屋数量低于100万套，相当于1.8个月供应量 [35] - 南部和东南部的二级和三级MSA受益于人口迁移趋势 [37] - 超过80%的劳动者表示如果被要求全职返回办公室可能会辞职，远程工作趋势持续 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心保持不变，专注于利用市场基本面优势 [34] - 在业务目的贷款空间与一家大型发起人签订了占其产量50%的流量协议 [38] - 公司是发起人的首选投资者，因为其具有可扩展性、可靠性且不直接与合作伙伴竞争 [39] - 2016年内部化多户发起和资产管理平台RiverBanc，自此以来已资助超过10亿美元贷款，生命周期回报率达15% [39] - 公司专注于在高增长子市场进行资产转型计划，投资于较低市场质量的物业作为价值投资 [54] - 公司采取更积极的姿态，在高利率环境中追求投资组合增长机会 [55][62] - 公司致力于通过审慎的融资结构保护账面价值，限制公司追索权和市值计价风险 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司战略定位良好，可利用市场基本面优势 [34] - 尽管利率上升可能导致住房需求疲软，但不太可能导致房价下跌，供应面因素是主要决定因素 [35] - 在 Scratch and Dent 市场有机会以深度折扣收购资产 [36] - 多户住宅领域存在有吸引力的风险回报机会，可利用人口迁移趋势 [37] - 公司对通过合资企业计划与赞助商分享股权上涨潜力感到兴奋 [50] - 管理层预计多户住宅领域的折旧和摊销成本将随投资组合一起增长 [53] - 公司相信多元化的投资组合增长战略将为2022年盈利提供稳定性 [55] 其他重要信息 - 公司领导层变更，Steve Mumma转任执行主席，Jason Serrano接任首席执行官 [6] - 公司实施了2亿美元股票回购计划 [13] - 第四季度增加了近8亿美元新投资，创公司纪录，但超过70%的投资在11月下旬和12月结算，因此季度盈利未完全受益 [12] - 2022年前六周新增3.25亿美元资产，投资活动加速，预计将超过2021年第四季度水平 [14] - 公司完成了两笔证券化交易，一笔针对RPL组合，总债务成本为2.3%，另一笔是桥贷款证券化循环信贷 [14][15] - 公司赎回了1.38亿美元于1月15日到期的可转换票据 [15] - 公司现金余额降至资本化率的10%以下，即1.52亿美元无限制现金 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于fix-and-flip领域的展望和竞争，以及今年在该渠道的采购量预期 [57] - 公司已达成一项流量协议，可获得一家发起人50%的产量，并增加了与其他发起人的参与度，预计fix-and-flip量将从第四季度水平增加 [57] - 由于近期利率波动，市场在融资流动性方面有所退缩，证券化市场成本更高，公司作为持续买家帮助合作伙伴理解票面利率变化，预计投资组合将继续增长 [57][58] 问题: 关于新的投资机会与股票回购的权衡 [61] - 公司采取更积极姿态，专注于短期限产品以规避大的利率风险，并喜欢将借款人重置为DSCR贷款产品的机会 [62][64] - 公司看到增长账面价值和EPS的机会，如果无法实现投资组合增长目标，会考虑股票回购 [65][67] 问题: 关于运营房地产投资组合的2022年展望 [68] - 由于2021年后期关闭的合资投资，第一季度相关数字将增长，随着继续投资合资结构，这些数字预计也会增长 [68] 问题: 多户住宅占资本配置的目标百分比 [72] - 公司预计从当前水平增长，但没有硬性目标，会机会主义地寻找最佳回报和账面价值保护的机会 [73] 问题: 多户住宅的净亏损是否GAAP数据，以及是否应关注未折旧指标 [74][75] - 确认是GAAP净亏损，由于合资权益投资和多户物业控制，这些数字将变得显著，因此引入未折旧指标 [74][76] 问题: 合资企业中的优先股在发起人获取贷款时的性质，以及是否可能成为控制投资 [77][78] - 夹层贷款是一种混合证券工具，具有债务和股权特征，为发起人提供灵活性 [77] - 在优先股投资中，如果物业表现不佳或运营商行为不符合协议，可能存在控制情景，公司有过接管物业并改善而无损失的经历 [78][79] 问题: 2022年贷款定价的变化 [82] - 公司估计第一季度账面价值损失约1.5%，与证券和长期抵押贷款相关，市场正在重置，证券化交易因利率变动被推迟 [82][84] 问题: 能否利用市场犹豫来部署资本 [85] - 公司已通过证券化释放资产负债表资本，以利用市场流动性不足带来的更低价格机会，正在评估来自发起人管道和仓库线到期的较大投资组合机会 [85][86] 问题: 与BPL租赁合作伙伴的发起量预期和第一季度展望 [89] - 预计第一年最低5亿美元贷款，该发起人呈现曲棍球棒式增长，公司是其持续买家，每月购买量从约2.5亿美元上升，第一季度将更高 [89][90] - 合作伙伴专注于DSCR空间，也做fix-and-flip，公司因有保证管道而进入该市场，BPL fix-and-flip书预计比DSCR书增长更快 [91][92] 问题: 公司转型所处的阶段和正常化ROE的预期 [95] - 第四季度净投资活动增加3.24亿美元，证券销售接近尾声，预计进一步增长，RPL预付稳定，多户住宅通过滚动机会增长，对投资组合增长和EPS变动潜力感到兴奋 [96][98] 问题: 合资企业的回报率与其它资产的比较 [99] - 合资企业目标回报率为12%至17%，包括物业出售时的退出收益，资产按成本持有并计提折旧，租金增长8%不会反映在资产负债表上，通过资本支出计划和租金支付产生回报 [100][102] - 夹层贷款和优先股投资期限较短，约为2.5至4.5年，合资企业作为股权投资期限可能更长 [104][106] 问题: 季度至今账面价值变化 [107][109] - 未折旧账面价值为4.74美元，下降0.02美元，第一季度至今账面价值下降约0.5% [108][110][111] 问题: 资本部署对股息覆盖率的潜在影响 [117][118] - 如果资产在10月1日部署，影响如公司演示中的假设所示，是简单的数学计算，应关注公司的运营速率 [120][122] 问题: 无担保融资方面的计划和资本成本 [123] - 公司定期与银行讨论公司融资机会，目前资产负债表有充足现金，暂无特定资产池的公司融资需求，但会持续评估 [123][125] 问题: 住宅和多户业务战略的共存与分拆可能性 [127] - 目前为股东提供独特的多元化价值，随着业务增长会评估机会，但目前住宅和多户组合提供了良好的多元化战略 [128][129] - 私有地产REITs表现良好，公司希望股东看到其资产负债表中该资产的价值 [131]