财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配资金（AFFO）每股0.98美元，2022年同期因约1020万美元租金收入储备转回受益，使2023年第一季度AFFO每股增长面临约0.015美元的逆风 [9] - 剔除租金收入储备转回和短期利率上升因素，本季度AFFO每股同比增长率约为3.5% [89] - 提高AFFO每股指引区间低端0.01美元，新范围为3.94 - 4.03美元，更新范围中点代表1.7%的年度增长 [31] - 2023年投资指引从超50亿美元提高到超60亿美元 [117] - 4月完成10亿美元债券发行，包括4亿美元2028年到期4.7%的高级无担保票据和6亿美元2033年到期4.9%的高级无担保票据，加权平均期限八年，半年期到期收益率5.05% [31] - 截至4月14日交易完成后，公司对可变利率循环信贷和商业票据借款的敞口几乎为零 [31] - 截至3月31日，Cineworld物业累计储备3300万美元，扣除储备和直线应收款后的未偿应收款为1410万美元 [118] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度入住率99%，与上季度持平，为20多年来报告期末的最高水平 [7] - 本季度执行的176份续约或新租约的收回率为101.7% [7] - 第一季度以7%的现金资本化率收购约17亿美元高质量投资，较去年第四季度投资现金资本化率提高90个基点，投资利差163个基点，高于历史平均水平 [71] - 国际业务方面，本季度利用国际有利定价收购约3.9亿美元房产，初始现金租赁收益率7.6%，自2019年进入国际市场后，目前国际市场占总投资组合年化合同租金的11.7% [73] - 预计收购EG Group多达415家便利店，交易金额15亿美元，预计第二季度完成，超80%的总投资组合年化合同租金预计来自Cumberland Farms品牌物业 [86] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度公司寻找约160亿美元产品，其中25%在国际市场，国际与美国市场的构成比例大致在30%、70%左右 [11] - 目前欧洲资本化率比美国宽60个基点 [78] - 美国市场从去年第三季度末、第四季度开始出现资本化率扩张，而英国和其他国际市场直到去年第四季度末才出现类似情况 [92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用规模和数据优势开发专有预测分析工具，以获得更明智的投资决策，为利益相关者创造价值 [6][72] - 作为领先的售后回租资本提供商，利用可获取价格合理的资本和投资组合规模优势，寻求独特投资机会，与团队合作进行创造性收购，以增强竞争优势 [32] - 持续拓展国际市场，进入新地理区域，扩大潜在市场机会 [73] - 关注消费者医疗和博彩等领域，希望与合适运营商合作开展更多交易 [64][142] - 售后回租业务因当前资本成本高和银行融资渠道减少，对企业具有吸引力，公司认为该业务将继续是企业筹集资金的有吸引力选择 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务与利率呈正相关，近期利率上升后这一趋势仍在延续 [5] - 尽管市场波动，但公司在筹集资本方面表现良好，有能力抓住投资机会，业务持续保持动力 [20] - 资本化率走势存在不确定性，虽近期有企稳迹象，但不排除因银行业危机等因素再次变动的可能 [23] - 售后回租业务将继续是有吸引力的融资选择，随着更多企业面临融资需求，该业务机会可能增加 [15] - 对Cineworld情况持乐观态度，希望在下次季度电话会议前解决相关问题，并重新定位资产以创造价值 [107] 其他重要信息 - 3月发布第三份年度可持续发展报告，体现公司作为负责任企业公民的承诺 [8] - 3月将股息提高至每股3.06美元，为自1994年上市以来第120次提高股息，较上年同期增长3.2%，公司是标准普尔500股息贵族指数成分股之一 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 本季度美国和欧洲的交易流量及资本化率情况 - 本季度寻找约160亿美元产品，25%在国际市场，国际与美国市场构成比例大致在30%、70%左右；目前欧洲资本化率比美国宽60个基点 [11][78] 问题: 开发收益率明显低于收购收益率的原因 - 开发义务的前置时间较长，目前开发收益率尚未快速上升，预计未来几个季度开发收益率将接近传统收购市场的收益率 [93] 问题: 为何仅将指引低端提高0.01美元 - 公司在收购方面保持保守，关注下半年情况；债务方面存在逆风，虽已降低资产负债表风险，但竞争资本成本仍较高；在宏观经济背景下，公司严格管理一般及行政费用（G&A），并受益于规模效应 [124] 问题: EG Group交易的达成过程及与该公司进一步合作的可能性，以及如何考虑扩大对低信用质量租户的敞口 - 通过与EG Group及其资本提供商建立关系，在其有售后回租需求时参与竞争并获得交易，公司凭借声誉、交易确定性和满足对方特定要求等因素赢得交易；对于扩大低信用质量租户敞口，公司会基于风险调整后的回报进行评估，如EG Group虽为非投资级运营商，但资产质量高且回报合理，公司会继续追求此类交易 [127][18] 问题: 美国资本化率是否接近顶部，欧洲资本化率是否有上升空间及对公司利差的影响 - 目前不能确定美国资本化率已接近顶部，也不认为欧洲资本化率会比美国有更大的上升幅度，两者走势受多种因素影响，存在不确定性 [23][132] 问题: 地区银行现状是否为公司带来新机会 - 地区银行现状为公司带来机会，售后回租作为筹集资本的工具更具吸引力，且贷款参与者减少使公司有机会参与相关领域；Cineworld方面，有消息显示其情况积极，公司部分物业有替代用途需求，对该情况持乐观态度 [106][107] 问题: 目前观察名单占比及除影院外还关注的类别 - 目前观察名单约占总调整后基本租金（ABR）的4.4%，主要由影院行业主导，还包括餐厅和一些非必需消费概念如家居装饰等 [139] 问题: 同店销售额下降及快餐（QSR）业务同店销售额下降的原因 - 同店销售额下降主要因2022年第一季度有900万美元的正向储备转回，而2023年第一季度无此情况；QSR业务同店销售额下降主要受个别表现不佳的品牌影响，如Boston Market，其在整体业务中占比很小 [113] 问题: 市场上可用于净租赁的资金主要流向哪些行业 - 公司在便利店和杂货店行业达成较多交易，但这存在选择性偏差，且市场上资金成本并不统一 [115] 问题: 是否会考虑以特定价格出售影院资产 - 公司认为持有影院资产并重新定位可能创造更多价值，目前希望解决Cineworld情况后再确定最佳经济结果，虽有非邀约询价，但未积极寻求出售 [140] 问题: 消费者医疗和博彩领域的机会情况 - 博彩业务对公司仍有很大吸引力，但难以复制波士顿资产的交易，公司正在寻找类似交易并协商价格；消费者医疗业务是公司感兴趣的领域，希望与合适运营商合作开展更多交易 [64][142]