财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司业务产生的每股调整后运营资金（AFFO）为0.98美元，同比增长7.7% [27] - 净债务与年化调整后息税折旧摊销前租金（EBITDAR）之比为5.3倍，若考虑本季度净投资活动的年化影响则为5.2倍，该比率未反映季度末13亿美元的未结算股权远期合约 [27] - 公司收紧了AFFO指引区间至3.87 - 3.94美元，中点保持9%的同比增长率 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度收购约19亿美元优质房地产，年初至今收购额约达51亿美元 [8] - 本季度收购来源总量约180亿美元，年初至今约780亿美元，公司年初至今收购量约占来源总量的6.5% [13][14] 处置业务 - 第三季度出售34处房产，净销售收益1.42亿美元，无杠杆内部收益率（IRR）为12.8% [15] - 出售在一个工业合资企业中持有的七处房产权益，总购买价9.05亿美元，公司净销售收益约1.135亿美元 [17] 租赁业务 - 第三季度末，公司投资组合入住率为98.9% [24] - 第三季度续租169份租约，租金回收利率为108.5%，年初至今为106.7% [24] - 截至2023年底，不到4%的合同基本租金到期 [24] - 季度末，约43%的投资组合年度化合同租金来自投资级评级客户 [24] - 投资组合观察名单上的客户租赁房产占年度化合同租金不到4% [25] - 同店租金收入本季度增长1%，年初至今增长2.4%，预计全年同店增长约2% [25] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 零售资本回报率较年初约上升100个基点，高投资级杂货店资产回报率从年初的4%左右升至5.5% - 5.6%，上升约150个基点 [39][40] - 工业资本回报率也有显著上升，类似资产回报率从年初的4%左右升至5.5%左右 [45][46] 欧洲市场 - 资本回报率调整速度慢于美国，但也在调整，英国有较好投资机会，公司进入意大利市场，投资约1.65亿欧元收购七家批发俱乐部 [72][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 加强资产负债表，第三季度通过股权增发筹集超20亿美元，10月发行7.5亿美元10年期高级无担保票据 [6] - 持续进行资本循环，处置非核心资产，同时收购优质房地产 [15] - 拓展国际市场，进入意大利市场，国际市场是重要战略组成部分，第三季度投资量占比约33% [10][14] 行业竞争 - 公司凭借规模、关系、资金获取和成本、研究和技术分析能力等优势，能够参与大型投资组合交易和重大交易 [8] - 市场上卖家对资本成本变化的适应速度不同，机构卖家适应较快，非机构私人业主较慢，影响交易来源 [62][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境带来资本市场波动，但公司业务模式稳定，团队有韧性，对未来充满信心 [5][37] - 资本回报率随资本成本上升而上升，预计未来几个季度仍能保持历史平均投资利差 [12][57] - 国际市场虽调整慢，但存在机会，公司将利用竞争优势把握机会 [72][112] 其他重要信息 - 9月，公司客户Cineworld申请第11章破产保护，截至第三季度，其占公司投资组合年度化基本租金的1.5% [18] - 2022年第三季度，公司影院投资组合收取约85%的合同租金，10月收取100% [19][20] - 公司Cineworld投资组合包括41处房产，其中22处自2020年第三季度起按现金基础会计核算，截至9月已确认2350万美元累计准备金 [21] - 9月，公司第117次提高股息，连续第100个季度提高，较一年前宣布的股息增长5.1% [35] - 公司有望实现VEREIT合并时预计的超5000万美元年度成本协同效应 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购资本回报率季度环比上升50个基点，多少是由于基础市场资本回报率变动，是否有追求更高回报率以保持增值的目标？ - 主要是基础市场资本回报率变动，零售资本回报率较年初上升约100个基点，高投资级杂货店资产上升约150个基点，工业资本回报率也有显著上升 [39][40][45] - 交易达成受时机影响，如波士顿博彩资产交易若在第三季度完成，会影响整体回报率 [44] 问题2: 新指引的影响因素有哪些，抵消外汇和利率上升逆风的因素是什么？ - 逆风因素包括外汇和利率上升，机会因素包括客户现金会计情况、国际借款渠道、与客户的关系、市场灵活性、强大的业务管道以及Encore交易的时机 [47][48][49] 问题3: 如何看待当前加权平均资本成本以及本季度至今实现的利差？ - 第三季度至今实现的利差约为161个基点，本季度约为165个基点，资本成本计算包括自由现金流、股权成本和债券价格 [54] - 第三季度市场波动大，公司通过远期股权融资以平均68美元的价格筹集大量股权资本，影响实际利差计算 [55] 问题4: 随着资本回报率上升但可能慢于债务成本上升，2023年收购量如何考虑？ - 收购量取决于资本回报率调整速度，公司会严格确保收购回报率达到目标，以维持合理利差 [56] - 对资本回报率调整速度感到乐观，相信能在未来几个季度保持历史利差水平，但交易时机很重要 [57][58] 问题5: 2022年交易来源逐季放缓的驱动因素是什么，是否会持续到2023年第四季度，对收购水平和资本回报率有何影响？ - 放缓原因是卖家未适应资本成本变化，期望市场干扰持续时间短，机构卖家适应较快，非机构私人业主较慢 [62][63] 问题6: 能否提供投资组合交易的更多细节，包括规模、资产类型以及卖家是否更愿意接受当前融资环境？ - 第三季度超70%的交易为投资组合交易，约50%为售后回租交易，94%为零售资产，4.5%为工业资产 [64][66] - 机构卖家更能接受资本回报率变化，且因传统融资渠道受干扰，更愿意通过售后回租融资 [64][65] 问题7: 国际收购占比降至约33%，是美国机会更多还是欧洲有其他情况，如何看待欧洲定价和市场情绪？ - 占比下降受交易完成时机影响，美国卖家更能接受融资环境变化，欧洲市场调整慢，但英国有机会，进入意大利市场后发展势头将持续 [71][72] - 欧洲债务市场不稳定、成本高，一些基金为筹集资金出售房地产，为公司创造机会 [72][73] 问题8: 杂货行业整合是否会影响公司对该行业及相关产品类型的看法？ - 若Kroger收购Albertsons，从信用角度看对公司有利，Albertsons的BB信用评级将提升至BBB，但还需考虑其他社会问题 [75][76] 问题9: 外汇和利率波动对套期保值成本有何影响？ - 外汇市场波动大，但套期保值机制未变，公司未来12个月收益约50%已套期保值，目标是使外汇汇率不影响季度收益 [82][83] 问题10: 对Regal的整体预期如何，主租赁资产在历史上是否有协商适度减租的情况？ - 主租赁情况因司法管辖区而异，难以保证未来情况，但主租赁有一定优势 [85][86] - 对Regal投资组合的最终经济结果感到乐观，因收到非邀约咨询，资产有替代和适应性再利用潜力 [87][88] 问题11: 除Regal外，是否有其他重要租户在观察名单上，年初至今坏账准备金情况如何？ - 除Regal外，无其他占比超50个基点的客户在观察名单上，观察名单租户占比3.9%，其他客户主要在健康和健身行业 [93][94] - 总准备金为3300万美元，主要与Regal相关 [95] 问题12: 公司在获取更高资本回报率方面有多大定价权，能否提高25 - 75个基点？ - 市场竞争会限制定价权，但资本回报率上升趋势明显，公司凭借与客户的关系和成本优势，能推动部分交易的资本回报率上升，但不能保证所有交易都受益 [97][98][99] 问题13: 投资组合交易与单笔交易相比，资本回报率能提高多少基点，单笔交易市场多久能反映更高资本回报率？ - 投资组合交易资本回报率比单笔交易高约20 - 35个基点，交易规模越大，差距可能更大 [104] - 单笔交易市场调整时间难以确定，部分资产如Chick - fil - A目前交易价格仍较低，但市场最终会调整，对公司资产处置有利 [105][106] 问题14: 此时进入意大利市场的原因，以及债务互换为欧元是否意味着将扩大欧洲业务？ - 进入意大利是因为该国有投资级或高评级运营商，有良好商业机会，交易资本回报率健康，能获得可接受的利差 [108] - 欧洲资本回报率调整慢，但经济困境将创造机会，公司将利用竞争优势把握机会，扩大业务 [109][112] 问题15: Regal的3100万美元应收账款是否都计入3300万美元准备金？ - 公司对Regal计提准备金2300万美元，另有3000万美元应收账款未计入 [116] 问题16: 观察名单租户准备金为3300万美元，具体情况如何？ - 观察名单总准备金3300万美元，其中2300万美元与Regal相关，其余主要与健康和健身行业租户相关 [117] 问题17: 租金回收利率达到108%的驱动因素是什么，能否持续到明年？ - 驱动因素包括公司控制更多客户资产、客户转换成本因通胀和建设成本上升而增加，以及公司能与客户进行更全面的谈判 [119][120][121] - 短期内回收利率有望保持在较高水平，但公司会综合考虑各种因素决定最佳经济结果，未来可能降至100% - 101%，但未来六到八个月仍将高于100% [123][124] 问题18: 如何看待行业内并购，公司的并购意愿如何？ - 理论上，若有合适候选人且是100%股票交易，不依赖公共债务市场融资，且公司相对资本成本有优势，并购有吸引力 [130] - 但当前环境下，潜在公司管理层可能更专注于运营业务，难以进行并购讨论 [129][131] 问题19: 之前提到的赌场交易若在今天进行，资本回报率会如何，预计何时完成？ - 难以判断资本回报率变化，该资产表现良好，EBITDA已从约2.1亿美元增长至2.5亿美元，且尚未完全稳定 [133][134] - 预计第四季度完成交易，但具体时间不确定 [135] 问题20: 卖家对更高租金 escalators 的接受程度如何，美国零售固定 escalators 较去年或疫情前有何增长？ - 美国卖家对更高租金 escalators 的接受度有所提高，但难以获得无上限的消费者物价指数（CPI）调整，欧洲在这方面更容易，如Metro交易有CPI escalators [141][145] - 美国零售固定 escalators 增长因零售类型而异，高收益资产增长可能更高，投资级客户可能愿意每五年进行固定上调，但难以量化具体增长幅度 [146] 问题21: Encore交易是否只需等待监管批准即可完成，其他调整项每股0.04美元的具体构成是什么？ - Encore交易只需等待监管批准即可完成 [150] - 其他调整项主要是利润表上约2000万美元的非现金外汇折算损失 [151]