财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司业务产生每股0.94美元的调整后运营资金（AFFO），全年产生每股3.59美元的AFFO，接近指引高端，实现5.9%的年度增长 [39][40] - 2022年AFFO每股指引为3.84 - 3.97美元，中点代表8.8%的年度增长 [40] - 2021年12月，公司将股息提高5.1%，自1994年上市以来已114次提高股息 [41][42] - 截至2021年底，递延租金总额约为1.4 - 1.5亿美元，第四季度所有影院客户租金已结清，全年坏账费用不到1500万美元，第四季度不到100万美元 [100][101] - 公司整体基于现金会计基础的平均基本租金（ABR）占比不到2% [103] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度末，公司投资组合物业入住率达98.5%，2022年指引约为98% [20][75] - 第四季度续租232份租约，收回101.8%的到期租金，2021年全年收回率达103.4% [21] - 2021年，公司获取约845亿美元的收购机会，约39%来自国际市场，完成约8%的机会，全年物业层面收购额达64亿美元，创年度记录，其中超40%（约26亿美元）在第四季度完成 [28] - 第四季度国际投资超10亿美元，年末国际投资组合投资资本近43亿美元 [29] - 第四季度收购的平均初始现金资本化率为5.4%，全年为5.5% [29] - 第四季度新增资产加权平均剩余租期为14.2年，季度投资利差约140个基点，全年约150个基点 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国博彩行业已恢复到疫情前水平，2021年第四季度马萨诸塞州博彩收入较2019年第四季度增长17%，跑赢同期区域博彩市场8%的增长率 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成与VEREIT的合并，预计在合并后第一年实现超75%的年度一般及行政费用（G&A）成本协同效应，已实现超4200万美元的目标协同效应（目标为3750万美元），预计2023年G&A协同效应超5000万美元 [8] - 公司战略拓展至欧洲大陆，估计欧洲可寻址市场达8万亿美元，接近美国的两倍，预计欧洲投资活动将有助于降低资本成本并对冲货币风险 [11] - 公司宣布以17亿美元收购Encore Boston Harbor，这是其在博彩行业的首笔投资，预计交易在2022年第四季度完成，完成后Wynn Resorts将成为前十大客户之一 [12][14][19] - 公司投资策略围绕与一流运营商合作，收购优质房地产，如2010年的帝亚吉欧售后回租、2019年的桑斯博里售后回租以及去年进入西班牙的家乐福售后回租交易 [13] - 公司认为其业务在通胀环境下具有优势，资产负债表固定利率债务到期日分布合理，租赁到期安排和续租能力使其受益，且业务价值与当前收入挂钩，在通胀时期更具吸引力 [32][33] - 公司优先考虑保守的资产负债表结构，通过自动上架发行（ATM）计划发行超17亿美元股权，完成VEREIT合并和创纪录的收购季度，同时保持在目标杠杆参数内 [35] - 公司预计2022年收购额超50亿美元，国际收购占比可能在35% - 60%之间 [95][110][111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年的业绩感到自豪，包括完成合并和全年强劲业绩，对2022年及以后的前景持乐观态度，将继续构建强大而有韧性的平台，为股东提供有吸引力的风险调整后回报 [44][45] - 公司认为当前市场对优质资产竞争激烈，资本化率持续下降，预计未来6 - 9个月利率上升时，资本化率将随之调整 [56][58] 其他重要信息 - 公司团队规模从2020年底的约230人增长到2021年的371人，以支持业务增长和拓展新的增长途径 [89] - 公司约2.5%的收入来自地面租赁，但实际交易多为按完全所有权交易定价 [85] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待Wynn收购的风险，是否认为高资本化率和高租金增长率能补偿风险？ - 公司认为收购的波士顿港资产是美国顶级的超级区域资产，目前租金覆盖率达2.1倍，Wynn是标准普尔500指数成分股公司，是该领域最佳运营商之一，地区博彩业务波动性较小，马萨诸塞州市场增长强劲，且从资产重置成本看收购价格合理，租赁结构也有优势，因此认为该收购是进入博彩领域的正确机会 [48][49][51] 问题: 未来是否可能与Wynn进行更多交易，或与其他运营商开展博彩业务？ - 公司希望继续发展博彩业务，只要能与合适的运营商就合适的物业达成交易，就愿意扩大该领域业务，Wynn是长期合作伙伴，若其有其他交易需求，公司愿意参与 [52][53] 问题: Wynn收购是否为竞争性投标过程，有多少竞标者和轮次，目前是否有其他博彩资产在管道中？ - 该交易不是竞争性投标过程，是基于与Wynn的关系达成的，关于是否有其他博彩资产在管道中，公司未作回应 [55] 问题: 当前市场资本化率持续下降，公司在管道中看到了什么，对今年资本化率有何预期？ - 公司看到市场资本化率竞争激烈，尤其是其追求的产品类型，虽预期通胀和利率上升会影响收购市场，但目前尚未看到，预计未来6 - 9个月利率上升时，资本化率将随之调整，公司希望今年资本化率略高于去年，但无法保证，VEREIT团队专注高收益市场，可能有助于提高资本化率，但仍需观察 [56][58][59] 问题: 公司如何获得博彩领域的专业知识以进行该新业务的承销，谁将获得马萨诸塞州的收购许可证？ - 公司团队有能力理解新行业并承销相关风险，与Wynn的合作以及自身研究部门的支持让公司对该业务有信心，关于谁将获得许可证，目前尚不确定，公司总法律顾问正在与相关部门沟通 [63][64][65] 问题: Craig Billings提到交易因公司独特结构才得以实现，能否进一步阐述，为何不要求最低资本支出（CapEx），而博彩房地产投资信托基金（REITs）通常会要求？ - 公司为Wynn定制了合适的租赁协议，考虑到Wynn对物业的投资和品牌形象，以及马萨诸塞州博彩许可证提供的其他保护，公司认为不要求最低资本支出也能得到充分保护，双方都对该交易结构感到满意 [66][67][68] 问题: 如何考虑税收对在美国和海外收购决策的影响？ - 税收是在欧洲开展业务的成本之一，公司在承销资产和评估长期回报时会考虑，通过用当地货币匹配资金进行收购，债务利息支出可对冲和降低有效税率，欧洲债务成本低于美国，公司可利用这一优势和评级优势拓展欧洲业务 [71][72][74] 问题: 公司第四季度末入住率为98.5%，2022年指引约为98%，为何有此变化，对观察名单有何评论？ - 公司认为入住率约98%是为了在资产管理方面有灵活性，可根据资产情况选择出售、投资或重新定位以优化经济回报，过去公司常能超过该指引 [75][76][78] 问题: 考虑更多博彩交易时，公司对租户集中度的看法是否改变，单个博彩租户占比可允许达到多高？ - 公司投资政策对客户集中度限制为5%，行业集中度限制为15%，目前宣布的17亿美元Wynn交易占整体客户集中度不到3.5%，公司有空间发展博彩业务，但会保持选择性，必要时可在董事会批准下突破限制，过去曾对Walgreens和7 - Eleven等客户有过类似操作 [81][82][84] 问题: 公司是否探索过像ABC那样拓展地面租赁业务？ - 公司约2.5%的收入来自地面租赁，但市场上所谓的地面租赁交易实际多按完全所有权交易定价，因此公司不强调地面租赁收入占比 [85][86] 问题: 合并完成后，公司为追求售后回租机会分配了哪些资源？ - 公司团队规模从2020年底的约230人增长到2021年的371人，通过VEREIT合并和有机增长扩大了团队，在研究、收购、资产管理和物业管理等方面进行了调整以支持业务增长 [89] 问题: 公司在考虑外部增长机会时，对更高租金增长率结构的思考程度如何？ - 公司非常重视，2021年第四季度直线资本化率为6.2%（含80个基点直线租金），这是通过租赁协议中的高增长率实现的，公司在评估新机会和新业务领域时会考虑现有租赁协议的增长情况 [91][92] 问题: 今年更高的税收费用指引考虑了哪些美国与国际收购组合因素，目标组合比例如何？ - 更高的税收费用考虑了国际业务增长，与今年情况类似，关于目标组合比例，国际收购占比可能在35% - 60%之间 [94][95] 问题: 除博彩外，公司是否还在积极探索其他新的投资类别，目前在哪里找到有吸引力的投资机会？ - 公司正在探索多个增长途径，但暂不透露具体内容，待交易完成后会说明选择进入该领域的理由 [97][98] 问题: 公司平均基本租金（ABR）按现金会计基础的比例是多少，第四季度收回了多少之前未收取的租金？ - 公司整体基于现金会计基础的ABR占比不到2%，截至2021年底递延租金总额约为1.4 - 1.5亿美元，第四季度所有影院客户租金已结清，全年坏账费用不到1500万美元，第四季度不到100万美元 [100][101][103] 问题: Encore收购附带的扩张机会是什么，有何额外经济效益？ - 收购附带的扩张机会是在对面停车场建设多层停车楼和娱乐场所，通过封闭隧道与赌场相连，预计未来几年建成，公司将以7%的收益率收购该建筑，建成后将提高租金覆盖率 [105][106][107] 问题: Wynn交易是否在之前的指引中考虑，为何收购前景无明显变化？ - 公司的收购指引并非基于具体机会，而是对市场和机会的感觉，之前的盈利指引对应的收购指引超50亿美元，Wynn交易规模大，难以确定是否包含在其中，但公司对今年实现超50亿美元的收购额更有信心 [110][111] 问题: 回顾过去加息环境，哪些因素会使资本化率更能反映利率上升，与过去相比，当前净租赁投资竞争对利率的敏感度如何？ - 历史上加息环境与资本化率呈正相关，但有一定滞后性，当前净租赁市场更具机构性，大量资本涌入可能延缓资本化率达到均衡的速度，公司作为A - 、A3评级公司，债务成本上升幅度小于部分竞争对手，这是优势，有助于公司在市场中继续开展业务 [113][114][117] 问题: 购买后期交割的高价值资产或投资组合以提高资金和投资目标可见性，公司对此有何看法？ - 公司认为自身股票流动性好，每日交易量近2亿美元，能轻松筹集资金匹配收购，无论交易在第三季度还是第四季度完成，都不会造成资金压力 [120][121][122] 问题: 对于空置物业，公司过去如何重新定位，目前哪些类型更适合该策略？ - 公司曾将便利店改为洗车店或继续作为便利店，将1万平方英尺的店铺改为多租户店铺，将必胜客改为星巴克等，咖啡连锁店等愿意为重新定位支付高于到期租金的租金，公司希望在这方面继续发展业务 [124][125][126] 问题: 目前公司对额外英镑和欧元计价债券的发行能力如何，如何看待对即将到期的高于市场利率债券的再融资策略？ - 公司在2022年有足够的空间执行资本策略，也期待进入欧元市场，2022年债务到期规模较小，公司会积极关注VEREIT交易相关债务，必要时会提前偿还无担保债券以利用有利的利率环境 [128][129][130]