财务数据和关键指标变化 - 公司将2021年调整后运营资金（AFFO）每股指引提高至3.55 - 3.60美元，中点为5.5%的年度增长；并引入2022年AFFO每股指引为3.84 - 3.97美元，中点为9.2%的年度增长 [9][10] - 第三季度公司业务产生的AFFO每股为0.91美元，剧院客户支付了约99.6%的合同租金，较第二季度的38%有显著改善 [19] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5倍，按季度收购和处置的年化影响进行调整后为4.9倍；固定费用覆盖率连续第三个季度创下历史新高，达到6.1倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司收购了超过16亿美元的房地产，涉及3个国家，年初至今约为38亿美元，预计2021年将投资超过50亿美元的房地产，高于之前45亿美元的指引 [6][7] - 第三季度公司获得了近240亿美元的收购机会，最终选择并完成的不到6%；新增的16亿美元房地产中，最大的行业是英国杂货店 [12] - 按收入计算，本季度收购的约38%租给了投资级评级客户，总投资级客户敞口约为50%；新增资产的加权平均剩余租赁期限为13.4年，所有收购活动带来了约164个基点的健康投资利差 [13] - 第三季度国际收购占总收购量的约33%，新增了约5.32亿美元的优质房地产，使国际投资组合总额超过32亿美元；公司在西班牙的大陆欧洲投资组合价值约为1.6亿欧元 [15][16] - 第三季度末，公司投资组合的入住率为98.8%，较上一季度增加了30个基点；本季度续租了50个单元，租金回收比例为107.2%，年初至今的回收比例为105.5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度获得的近240亿美元收购机会中，约34%与国际机会相关，主要是英国和西班牙 [15][49] - 美国和欧洲市场的投资利差在本季度非常相似，某些季度国际市场的收益率略高，而在其他季度则相反 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其不断增长的规模和优势提供了更多机会，推动业务各方面加速发展，包括活跃的全球业务管道、欧洲市场的扩张、资产管理活动的强劲成果以及VEREIT合并带来的优势 [6] - 公司预计国际收购将占未来收购量的约三分之一，工业收购占比受市场定价限制，通常为10%，表现好的季度可达15% - 17%，其余主要为零售 [32][34] - 公司对信用的评估不局限于投资级评级，会综合考虑非投资级客户；VEREIT的收购团队和管道平台将为公司带来增量收购机会 [35][38] - 公司将继续优先考虑低杠杆和保守的资产负债表策略，以有吸引力的价格融资支持增长计划 [22] - 公司希望通过扩大团队和整合VEREIT的资源，提高收购业务的执行效率，覆盖更广泛的信用范围，从而增加收购量 [78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业务各方面的发展势头感到兴奋和满意，认为VEREIT合并的好处将广泛而持久，增强公司的竞争优势并为股东创造长期价值 [25] - 公司对西班牙市场的发展势头持乐观态度，希望在欧洲大陆复制国际增长平台的成功 [17] - 公司对剧院行业的长期可行性感到鼓舞，认为近期大片的票房表现良好，但对34个剧院资产转回权责发生制和冲销坏账准备的评估将保持保守和数据驱动 [19][21] 其他重要信息 - 公司在第三季度通过隔夜发行和自动提款机（ATM）计划筹集了超过16亿美元的股权，并发行了7.5亿美元的多期英镑无担保绿色债券，混合收益率约为1.48%，期限为8.8年 [23] - 公司预计2022年的收购指导为超过50亿美元，这是基于对市场的了解、团队和基础设施的信心，以及对国际市场的拓展；公司希望随着时间推移提高这一指导 [55][131][134] - 公司认为通过VEREIT合并，其规模和多元化将减少行业集中度风险，使其能够更积极地追求大型交易机会，如数十亿美元的售后回租交易 [84][86] - 公司选择将办公室资产分拆而不是出售，是因为分拆在风险调整基础上为公司带来了更优的结果，且相关团队有能力长期创造价值 [148][150] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 年底和明年收购管道中工业与零售、美国与欧洲的组合情况，以及美国与欧洲的定价动态，VEREIT管道是否有重叠 - 公司预计国际收购将占未来收购量的约三分之一；美国和欧洲市场的投资利差相似；工业收购占比受市场定价限制，通常为10%，表现好的季度可达15% - 17%，其余主要为零售；VEREIT的收购团队和管道平台将为公司带来增量收购机会 [32][33][34][38] 问题2: 收购VEREIT后真正的三净租赁比例，是否会出售非三净租赁，以及2022年处置与收购的水平 - 除办公室子投资组合中的GSA租赁外，大部分为三净租赁；公司将对VEREIT的投资组合进行评估，预计处置水平不会与独立运营时的水平有显著差异 [43][45][46][47] 问题3: 2022年收购指导与VEREIT团队的协同效应，以及指导是否保守 - 公司希望提供有较高确定性的指导，随着业务发展和管道可见性提高，预计收购指导会增加 [55][56] 问题4: 2022年指导中是否有一次性项目，如剧院储备释放 - 2022年指导中没有一次性项目，包括剧院储备的转回 [57] 问题5: 公司对高评级投资组合策略的想法，以及是否有策略转变 - 公司在信用评估上不局限于投资级评级，会综合考虑非投资级客户；VEREIT的收购团队和管道平台将为公司带来增量收购机会，不同季度投资级收购比例会有所不同 [35][38][68] 问题6: 剧院业务收入未确认的原因和时间 - 公司将继续按资产逐一评估，考虑宏观因素和COVID - 19的影响，需要更多时间来评估 [71][72] 问题7: 国外与美国收购管道的差异，以及公司规模扩大后对收购来源和资本化率的影响 - 国外管道涉及的行业较窄；公司希望通过扩大团队和整合VEREIT的资源，提高收购业务的执行效率，增加收购量 [76][77][78] 问题8: 公司组织上是否有不同来获取交易机会，以及2022年AFFO指导对同店租金增长和信用损失储备的假设 - 公司通过VEREIT合并减少了行业集中度风险，能够更积极地追求大型交易机会；2022年同店租金增长假设为1% [84][86][93] 问题9: 从西班牙收购交易中学到了什么，以及对未来欧洲大陆业务的影响 - 公司在进入市场前做了充分准备，对交易结构并不意外；欧洲市场更注重长期合作关系、交易完成的确定性，公司的声誉、规模和执行力在欧洲更受重视 [100][101][104] 问题10: 第三季度租赁利差高于历史水平是否可持续，以及英国与美国收购利差消失的原因 - 持续保持7%的增长可能较难，但公司通常目标是每季度高于100%，过去几年总体实现了高于100%的续租利差；利差消失主要是因为美国杂货店业务的资本化率压缩，且公司在欧洲和美国的投资行业有所不同 [110][111][116] 问题11: 今年收购量增长的驱动因素，以及2023年到期的7.5亿美元高息债务是否包含在指导中或是否会提前还款 - 收购量增长是多种开发形式的综合结果，大部分情况下有租约在手；关于债务问题未明确回答 [123][124] 问题12: 2022年50亿美元收购指导的分析过程，以及公司对交易流和承担更大风险的想法 - 公司基于对市场的了解、团队和基础设施的信心，以及对国际市场的拓展，得出50亿美元的收购指导；公司希望随着业务发展提高指导；公司更有能力追求大型交易机会，减少了对集中风险的担忧 [131][133][134][137][144] 问题13: 公司与大型租户进行大规模直接交易的活跃程度，以及是否会成为更重要的业务 - 公司在收购VEREIT后对与大型租户进行大规模直接交易的意愿和积极性更高，相关对话将更加重要 [142][144] 问题14: 选择分拆办公室资产而非出售的原因 - 分拆在风险调整基础上为公司带来了更优的结果，且相关团队有能力长期创造价值 [148][150] 问题15: VEREIT合并后引入的技能是否有助于扩大业务范围，以及未来股息策略 - VEREIT合并带来了能够覆盖更广泛信用范围的团队，以及在数据分析和流程再造方面有能力的人才；公司将保持每月分红，核心股息增长策略不变，目前派息率在70%以上 [156][157][161][162] 问题16: 欧洲与国内租赁的租金增长情况，以及整个投资组合未来的加权平均租金增长预期 - 公司不会提供按地区划分的精确增长信息，建议假设同店增长为1% [165][166] 问题17: 2022年资本筹集活动的节奏和组合 - 预计与今年一致，在为业务融资的同时追求有竞争力的资本成本，保持净债务与EBITDA的比例 [168] 问题18: 合并后与评级机构的对话，以及公司规模和投资组合多元化是否允许增加杠杆以维持高信用评级 - 评级机构支持公司，重申A - /A3评级和稳定展望；关于增加杠杆的问题较难假设，公司将向评级机构咨询 [172][173][175] 问题19: 是否会考虑在欧洲以更高水平的债务融资，以及融资比例上限 - 公司希望用国内资本为收购融资，但限制因素是资产价值；在欧洲可以有更高的杠杆率，公司在合并基础上对此策略感到舒适 [176][178] 问题20: 美国和欧洲的开发经济差异，以及英国正在进行的开发项目的预期交易情况 - 公司不会提供具体交易的精确信息；开发项目的收益率通常比现成资产高25 - 80个基点，公司会在补充资料中披露开发收益率 [184][185][186]