财务数据和关键指标变化 - AFFO每摊薄股本季度为0.15美元，包含COVID相关项目影响，预计全年约为0.62美元，接近原指导值 [6][11] - 租金收取率本季度从二季度的87%增至94%，10月达97% [6][19] - 年初至今投资4.89亿美元资本，包括3亿美元6.7%优先股和1.89亿美元房产收购，另有2.47亿美元用于工业合伙、3300万美元用于办公合伙 [6] - 年初至今处置资产总计3.58亿美元，其中办公资产处置约2.8亿美元 [6][7] - 净债务与正常化EBITDA之比从6.1倍降至5.76倍 [7] - 三季度末公司企业流动性约17亿美元，包括2.07亿美元现金及等价物和15亿美元未动用信贷额度 [27] - 三季度担保债务减少6240万美元，全年减少1.95亿美元，无抵押资产比率增至82% [27] - 三季度赎回3亿美元6.7% F系列优先股，年初至今回购6910万美元3.75%可转换优先票据，剩余2.527亿美元本金 [28] - 三季度及之后发行1380万股，加权平均价格6.82美元，总收益9380万美元 [29] - 固定费用覆盖率为3.3倍，净债务与房地产总投资比率为40%，债务加权平均期限4.6年，99.4%为固定利率 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 常规租赁活动方面，本季度执行76份租约，涉及超150万平方英尺，其中约26万平方英尺为提前续约，包括73.7万平方英尺工业、59.2万平方英尺零售、12.9万平方英尺办公和8.1万平方英尺餐厅；年初至今共193份租约，超560万平方英尺，约250万平方英尺为提前续约 [14][15] - 季度末入住率为98.5% [15] - 过去2年将未来3年到期租约减少3.6%，过去2季度租赁或续约近97.4万平方英尺办公空间，使2020 - 2023年办公组合滚动率降低近7%，办公保留率平均为75% - 85% [16] - 本季度出售2处有新租约延期的办公物业，处置资本化率平均约6.1% [16] - 截至10月23日，三季度与21个租户达成390万美元延期协议，占三季度租金1.4%；10月执行延期协议占租金0.02%；全年执行延期协议达1670万美元；延期期加权平均3.5个月，偿还期加权平均6个月，25%还款在2020年，75%在2021年 [17] - 截至10月31日，约100%到期延期还款由租户完成 [18] - 三季度混合延期减免租金600万美元，主要来自1个租户，加权平均租约期限延长约5年，10月减免金额微不足道 [18] - 从数量看，已达成包括延期在内的各类COVID相关协议，涉及554份租约和近1170万平方英尺 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 关注约1.5万亿美元单租户净租赁市场，每年获取约250亿美元资源，年初至今达160亿美元 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来物业管道在2020年四季度至2021年一季度可能在1.5亿 - 3亿美元之间，将继续活跃于机构合伙业务 [13] - 考虑进一步减少优先股，资本分配将综合物业和证券收购，强调处置业务，其收益可覆盖收购管道 [13] - 未来增长基于资产，收购围绕折扣零售、快餐、非投资级工业等，也会探索投资级工业和办公收购机会，还会寻找替代增长方式 [43][44] - 目标是在未来5年使所有评级机构评级达到BBB，并继续加强投资组合多元化 [40][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 三季度资本市场和租金收取受疫情影响后有所改善，债务市场解冻，交易活动增加，租金收取率提高 [7][8] - 预计四季度租金延期和减免将显著减少，公司财务状况将进一步改善 [33] - 尽管疫情增加部分投资组合信用压力，但公司通过多元化、租户信用质量和运营团队努力，租金收取表现良好，处于行业领先水平 [20][23] 其他重要信息 - 董事会批准1比5反向股票分割，将于12月17日生效，12月18日开始按分割后基础交易 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司租金收取表现好但交易价格仍低于同行的原因及缩小差距的方法 - 公司认为三季度有增长，但市场可能未将回购优先股视为收购；未来增长将基于资本分配，包括资产收购和优先股投资，市场将看到公司增长 [37][38] 问题: 未来5年公司关键投资组合举措和更大目标 - 一是加强投资组合多元化，确保处于合适资产类别；二是改善资产负债表，目标是所有评级机构评级达到BBB；三是通过多种方式实现增长，如提高租金收取、优化债务融资、进行资产收购和探索替代增长方式 [40][43][45] 问题: 2021年股息调整是否基于四季度业绩 - 不确定，希望按正常节奏在2021年2月给出指导，但会密切关注疫情和租户情况 [47] 问题: 交易管道情况，处置业务安排及资金分配 - 1.5亿 - 3亿美元交易管道是公司资产负债表层面的；合资企业预计在2021年一季度有收购；四季度和一季度处置业务收益可覆盖收购管道；公司可选择进行更多优先股投资或资产收购 [48][49][50] 问题: 2021年租约到期情况 - 过去保留率约80%，预计2021年变化不大；2021年有大量工业租约到期，主要在年末，随着时间推进将更明确保留率情况 [52] 问题: 2021年提高股息时的派息率政策 - 同意维持更保守派息率，避免回到疫情前85%的高水平；传统派息率范围为70% - 80%，可能从较低水平开始，逐步达到该范围，会综合考虑资本用于增长和回报股东 [55] 问题: 10月休闲餐饮租金收取率升至91%的原因 - 主要是租户业务开始复苏，能够重新开放餐厅、开展外卖业务并调整业务规模以适应疫情环境，从而产生更多现金流用于支付租金 [58] 问题: 零售和餐厅租金覆盖水平在疫情期间的变化及零售行业关注点 - 疫情前餐厅租户占用成本目标为6.75 - 8.0，最新分析约为7，目前占用成本不如疫情前，预计明年有望恢复；Q3 2020租金覆盖率为2.4%，受疫情影响情况尚未完全体现 [60][61] 问题: 2021年到期租约涉及的租户和概念，以及是否考虑处置回收资本 - 2021年到期租金占比5.8%，低于去年和上季度；到期租约在零售、餐厅、工业和办公领域分布较均匀，面积上工业占比较大，主要在年末到期；预计保留率仍在75% - 85% [63] 问题: 优先股投资与资产收购的资本分配决策依据 - 优先股为6.7%固定收益，无增长和EBITDA，但可减少债务、提高倍数；资产收购需至少7%的首年资本化率，且要有与优先股的利差和增长；同时会考虑加权平均租约期限等因素，以实现投资组合结构优化和倍数增长 [66][67] 问题: 股息政策中派息率的起始水平和调整方式 - 董事会决定股息政策；派息率70% - 80%是同行常见水平，公司开始时可能低于70%，逐步达到该范围，取决于资本用于提升公司价值和回报股东的权衡 [69][70] 问题: 本季度使用ATM的驱动因素及未来用于收购资金的考虑 - ATM是一种资本筹集方式，公司会综合考虑资本成本与投资回报；本季度资金来自债券发行、资产处置、ATM发行和股息减少带来的现金流；未来收购可通过处置业务资金，也有债务、ATM和自由现金流等多种选择 [72][73] 问题: 重新开放州QSR租金收取率在10月和三季度下降的原因 - 可能是QSR中的自助餐餐厅如Golden Corral等被迫重新关闭，但目前下结论尚早，公司会持续关注 [75]