财务数据和关键指标变化 - 第三季度正常化运营资金（FFO）为5380万美元，即每股1.11美元，结果比指导范围低端低0.01美元，主要受物业处置时间影响 [24] - 第三季度宣布每股0.55美元的定期季度分红，正常化FFO派息率为50%，滚动四个季度的可分配现金（CAD）派息率为67% [24] - 第三季度一般及行政费用（G&A）为660万美元，低于预测和2021年第三季度的710万美元，主要因股价下跌导致业务管理费减少 [24] - 同物业现金基础净营业收入（NOI）较2021年第三季度增加30个基点，处于指导范围高端 [25] - 预计第四季度正常化FFO为每股1.08 - 1.10美元，全年为每股4.71 - 4.73美元；同物业现金基础NOI与2021年第四季度相比持平至下降2% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成60.6万平方英尺的新租和续租，包括西雅图生命科学开发项目8.4万平方英尺新租约；加权平均租金上涨21.6%，加权平均租期7.2年 [10][12] - 年初至今完成超180万平方英尺租赁，租金上涨11%，加权平均租期9年；新租面积58.5万平方英尺，占比32% [13] - 2022年剩余租期到期的年化租金收入仅占80个基点，其中30个基点来自待售物业；2023年租期到期的年化租金收入约占14%，已知空置率在3% - 5% [17][18] 物业销售业务 - 第三季度出售10处物业，面积130万平方英尺，售价1.18亿美元，加权平均资本化率约6.2% [10] - 年初至今处置物业总计1.96亿美元，加权平均资本化率6.8%，接近2022年指导范围高端 [11] - 有5处物业，面积33.8万平方英尺，售价2050万美元，处于交易后期，目标年底完成交易 [11] 开发业务 - 开发租赁管道有超22.3万平方英尺的活跃提案 [21] - 西雅图项目已预租28%，预计2023年第二季度交付；华盛顿特区20 Mass Avenue开发项目建设按时按预算进行，预计2023年第二季度交付 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国整体租赁活动约为疫情前水平的70%多，门户市场落后于二级增长市场 [13] - 租赁需求主要集中在高质量建筑，即具有特定市场便利设施和更好功能的建筑 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将资本循环工作延续到2023年，优先关注租赁、运营效率、现有开发项目完成和物业销售，暂未进行收购 [11] - 公司通过升级和提升建筑质量及功能、优化地理布局，以提高租户兴趣和活动水平 [22] - 行业方面，投资者兴趣不一，买家数量因高通胀、利率上升和投资组合策略变化而减少 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 激进货币政策、通胀和当前利率环境影响房地产市场基本面和决策，预计2023年仍将是影响因素 [22] - 公司对当前投资组合状况满意，63%的租金收入来自投资级租户，投资组合平均租期6.3年，资产负债表状况良好 [23] 其他重要信息 - 公司禁止未经事先书面同意对本次电话会议进行录音和转播 [3] - 电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修订或公开披露相关修订结果 [4] - 电话会议将讨论非GAAP数据，相关数据与净收入的调节可在公司网站补充运营和财务数据包中查看 [5] - 公司将提供正常化FFO和现金基础NOI指引，但因部分信息难以获取，未提供非GAAP指标的调节 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对5处待售物业成交的信心及2023年物业处置展望 - 公司对5处待售物业在第四季度或年初完成交易有信心，因其处于交易后期；2023年物业处置情况待定，预计与市场情况相关，此前讨论过重新推进处置，规模约3亿美元 [33][34] 问题2: 资产出售后杠杆目标及2023年资本部署计划 - 公司希望杠杆率回到6 - 6.5倍，目前对杠杆率水平满意，希望逐步降低；2023年公司重点在完成开发、租赁和运营，收购机会取决于市场，看好东南部和太平洋西北地区 [36][38] 问题3: 股息可持续性的条件 - 公司自2018年底合并以来股息覆盖率良好，未来股息可持续性受办公市场和潜在衰退等外部因素影响，目前对股息支付感到满意 [40] 问题4: 2023年两个开发项目完成后的现金和GAAP NOI预期 - 20 Mass Ave项目现金稳定回报率预计为8% - 10%，西雅图项目目标为10% - 12%；GAAP方面取决于租约条款 [42] 问题5: 两个开发项目2023年是否有现金贡献 - 两个项目现金贡献主要是减轻费用端的持有成本损失；20 Mass Ave项目租户二季度入住但有免租期，租户需支付运营费用；西雅图项目租户预计2023年四季度入住，前期有免租期，但租户会支付运营费用 [45][46] 问题6: 未来几年债务到期的处理方式 - 2023年年中到期的5000万美元抵押贷款，公司可能使用现金和信贷额度偿还；2024年5月到期的债务，公司有足够时间观察市场，目前不会加速偿还 [47] 问题7: 20 Mass Ave项目的租赁活动更新 - 该项目租赁活动处于提案阶段，有近10万平方英尺相关业务，同时参观人数增加，情况向好 [49]