公司概况 - 公司是投资级房地产投资信托基金，投资组合规模47亿美元，拥有178处物业，面积2330万平方英尺，入住率89%，来自投资级租户的收入占比63%，总流动性达8.05亿美元[11] 近期亮点 - 2021年第三季度，净收入和正常化FFO分别增至每股0.08美元和每股1.24美元，同物业现金NOI同比增长1.0%，租赁65.9万平方英尺，加权平均剩余租期10.9年，筹集7.5亿美元优先票据并偿还高息票据和循环信贷安排，宣布西雅图一处综合用途物业的重建计划[14][15][16] - 2021年至今，执行178.2万平方英尺的新租约和续租约，租金上调7.0%，加权平均剩余租期10.9年，将总投资组合加权平均剩余租期增至6.0年，出售6处非核心物业和两块空地，获得2.27亿美元，发行11亿美元优先票据，降低债务成本并延长平均债务期限，以5.77亿美元收购芝加哥、亚特兰大和波士顿的三处物业[18][19] 投资组合 - 多元化分布在美国战略市场，91处物业分布在多个城市，占总年化租金收入的65.4%，加权平均剩余租期6.2年[26] - 收入来源稳定，前20大租户占总年化租金收入的56.6%，政府租户占比37%，投资级租户占比63%[28][29] 发展战略 - 有机增长方面，通过一流运营和以租户为中心的服务维持高入住率，通过积极的资产管理和租赁推动投资组合吸纳，注重租户保留和租金上调[31] - 资本循环方面，出售老旧、资本密集或已达价值最大化的物业，退出租金增长有限的市场，将收益再投资于高质量、现金流强的物业[31] - 开发方面，通过精选开发机会创造以用户为中心的体验，专注经济增长强劲的市场，交付可持续建筑，提升建筑和社区品质[31] 财务状况 - 流动性充足，有7.5亿美元可用循环信贷安排，现金5500万美元，无债务到期至2022年7月，加权平均债务期限5.9年，净债务与房地产资产总账面价值比率为50.4%，净债务与年化调整后EBITDAre比率为7.3倍，穆迪评级Baa3/稳定，标普评级BBB -/稳定[59] - 关键财务指标方面，2021年第三季度，租金收入1.47572亿美元，净收入371.2万美元，NOI 9357.9万美元，调整后EBITDAre 8760.4万美元，FFO 6395.1万美元，正常化FFO 5959.8万美元，CAD 3087.7万美元，滚动四个季度CAD 1.54704亿美元[96] 可持续发展 - 获得2021年能源之星合作伙伴年度奖（连续四年），2020年绿色租赁领袖银奖，董事会女性占比50%，被评为2020年女性董事会“获奖”公司，捐赠5万美元用于疫情救济，在波士顿商业杂志2021年中型市场领导者中排名第3[64][65][66][67][68][69] - 推进多项可持续发展举措，通过内部可持续发展报告委员会鼓励在投资和物业管理中考虑ESG标准，利用多元化专业协会吸引更多元化的候选人，支持员工健康和福利活动，预计2021年新增130万平方英尺LEED认证面积，计划在投资组合中整合健康举措[70][71][72] 与RMR关系 - RMR为公司提供员工、收购团队、专业人才、职业发展机会、集中支持服务等，公司无员工，G&A占总收入比例为4.4%（排除估计业务管理激励费用）[84][86] - 公司向RMR支付的费用主要基于业绩，包括与股价表现挂钩的基础管理费、与股东总回报表现挂钩的激励费、物业管理费和建设管理费，这种费用结构使RMR与股东利益一致[89][90][91][92]