财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化运营资金（FFO）为6270万美元，即每股1.30美元，超过指引区间上限0.01美元，高于2021年第四季度的5810万美元（每股1.20美元），增长主要源于一季度确认的终止费用、加州圣何塞的战略整栋楼租赁以及较低的一般及行政费用 [12][29][30] - 可分配现金（CAD）环比增长20%，达到5100万美元，即每股1.06美元，滚动四个季度的CAD派息率为67% [31] - 预计第二季度正常化FFO为每股1.11 - 1.13美元，主要驱动因素包括终止费用收入、F5租赁到期以及一般及行政费用增加；预计同物业现金基础净营业收入（NOI）较2021年第二季度下降2% - 4%，主要因利用率提高和成本上升导致费用增加 [33][34][35] - 2022年第一季度经常性资本支出为1140万美元，开发资本支出为3750万美元，预计2022年经常性资本支出将高于2021年 [36] - 2021年再融资行动使利息费用同比减少140万美元，约5%；100%的26亿美元未偿本金余额固定在低于4%的加权平均利率；截至3月31日，循环信贷额度未提取，第一季度末总流动性近8.5亿美元；4月用现金偿还2500万美元抵押贷款，使有担保债务占比降至不到3% [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度签署21笔交易，新增和续租面积达57.2万平方英尺，加权平均租金涨幅5.1%，加权平均租期超10年；过去四个季度新增租赁面积超100万平方英尺；政府机构占总租赁量约40%，投资级租户占年化租金收入约64% [12][16][17] - 开发业务：华盛顿特区和西雅图的重建项目进展顺利，预计2023年初交付；华盛顿特区20 Mass Ave项目已预租54%；西雅图生命科学重建项目一季度开工，预计2023年春季交付，市场实验室领域增长强劲，已就约30%的面积进行深入租赁谈判 [25][26][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图生命科学市场显示出强劲增长迹象，租户管道不断增加，同比要价租金涨幅近29% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于资本循环计划，专注于有持续NOI增长的增长型市场、资本需求较低的新建筑，利用处置收益管理杠杆水平，通过积极的开发项目强化投资组合 [14] - 2022年计划处置收益在4 - 5亿美元之间，第一季度已出售或同意出售6处非核心物业，总收益6780万美元 [15] - 积极管理租赁到期情况，利用通胀环境调整租金，约90%的租金包含年度租金上调或与通胀指数挂钩的条款 [23] - 持续关注现有投资组合内的开发和重建机会，包括波士顿市中心的项目以及潜在的用途转换 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自2021年初以来，办公物业基本面逐步改善，利用率提高、租赁量增加、转租空间减少，租户对办公空间的需求重新活跃 [9] - 通胀上升和当前利率环境受关注，但公司过去几年重塑投资组合和加强资产负债表的举措使其在过渡时期更具稳定性和增长潜力 [10] - 预计2022年底入住率为89% - 90%，租金涨幅为5% - 7% [24] 其他重要信息 - 本月公司迎来Mark Talley加入董事会，他拥有超25年商业房地产行业经验，专注于办公房地产领域 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年计划出售的资产有何共同特征？ - 公司出售资产主要关注无法实现NOI增长的市场、资本负担较大的物业，这些物业通常加权平均租期较短、建筑平均年龄较大、入住率在80%左右 [41][42] 问题2: 出售资产所得款项如何再投资？ - 所得款项将用于支付7月到期的3亿美元票据，继续专注于重建项目，同时也会考虑收购，但重点是重建项目 [44] 问题3: 西雅图F5终止租赁并重建对本季度入住率有何影响？ - 从年化收入看，影响为2%；从入住率看，影响较小，因为该建筑面积30万平方英尺，而同期新增租赁面积超23万平方英尺 [45] 问题4: 2022年全年资本支出估计是多少？ - 与上季度一致，约为1亿美元，上下浮动1000万美元 [46] 问题5: 租户返回办公室的情况如何？ - 利用率持续提高，目前已超过40%，未来几个月将继续上升，与租户反馈和政府机构的指导趋势一致 [50][51] 问题6: 现有开发和重建项目之后，公司对未来开发机会有何规划？ - 公司将继续在投资组合内进行开发和重建，重点关注现有投资组合内的机会，包括波士顿市中心的项目和潜在的用途转换 [53][54]