财务数据和关键指标变化 - 第一季度正常化运营资金（FFO）为6180万美元，即每股1.28美元，超出市场共识和公司预期上限0.04美元 [8][27] - 第一季度可分配现金（CAD）为4770万美元，即每股0.99美元，滚动四个季度CAD派息率为59% [27] - 第一季度一般及行政费用（G&A）为1130万美元，其中包括520万美元的业务管理激励费用；剔除激励费用后，G&A费用为610万美元，低于去年同期和上一季度 [27][28] - 第一季度利息费用为2880万美元，与上一季度持平，较去年同期增加160万美元 [31] - 预计第二季度正常化FFO为每股1.11 - 1.13美元，同物业现金基础净营业收入（NOI）较2020年第二季度下降3.5% - 5.5% [33] - 第一季度经常性资本支出为1150万美元，预计全年经常性资本支出在7500 - 8000万美元之间 [34] - 截至3月31日，公司杠杆率为5.7倍，拥有超过9.3亿美元的流动性 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 收购与处置业务 - 目前有超过4亿美元的活跃收购管道，涉及处于不同考虑阶段的物业 [11] - 2021年完成出售三处物业，总售价1.7亿美元 [12] 租赁业务 - 第一季度完成57.5万平方英尺的新租和续租，租金上涨3.2%，加权平均租期5.4年，租赁优惠和资本承诺为每平方英尺每年2.28美元，季度末综合入住率为90.8% [16] - 整体租赁管道强劲，讨论面积达310万平方英尺，包括季度末以来签约的约10.6万平方英尺新租和续租、处于谈判后期的48.1万平方英尺当前活动以及可吸收超过95万平方英尺空置空间的潜在需求 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前建筑物利用率为30%（定义为租户至少使用其租赁面积的50%），预计租户将在第三和第四季度推进重返计划，新租和续租需求将加速增长 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进资本循环计划，2021年计划处置1 - 3亿美元的物业，将所得资金投资于较新、资本密集度较低的建筑，以重塑租户和地域多元化，或用于选择性开发项目以提高收益率 [13] - 收购市场持续改善，交易流量增加，但投资环境竞争激烈，公司保持谨慎 [10] - 公司认为自身凭借优质的建筑和地理位置，有能力继续推进空置空间的租赁，目标市场包括亚利桑那州凤凰城、加利福尼亚州圣何塞、波士顿郊区和弗吉尼亚州北部等 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管新冠疫情给行业带来挑战，但公司投资组合表现良好，租金收取率持续高于99%，相信投资组合构成和投资策略将继续带来优势 [9] - 对租赁对话和活动的势头感到鼓舞，预计租户重返计划将推动新租和续租需求加速增长 [14][15] 其他重要信息 - 公司近期获得2021年能源之星年度持续卓越合作伙伴奖，这是连续第四年获得年度合作伙伴认可，也是第二年获得能源管理类别持续卓越称号 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 波士顿收购物业的入住率及对投资组合的影响 - 公司目标是在评估波士顿综合资产的大型计划期间争取短期租赁，部分空间相对容易出租，预计该项目不会拖累入住率，该项目预计5月完成交割 [38] - 从第四季度到第一季度入住率的变化主要是由于芝加哥子市场一处建筑的租户搬离 [39] 问题2: 马萨诸塞大道物业的重建计划、成本和时间安排 - 目前计划继续推进重建，预计2023年第一季度交付，总建设成本约1.5亿美元，加上租赁成本高达约2亿美元，目标现金回报率为8% - 10% [41] 问题3: 收购管道的竞争情况、潜在机会增长及资本化率变化 - 公司关注的资产资本化率保持竞争态势，没有重大变化，有大量资本追逐类似资产，小型交易竞争激烈，大型交易情况类似，目标资本化率在6% - 7%，也看到一些5% - 6%的机会，公司将采取多层次策略平衡收购 [42][43][44] 问题4: 租赁百分比下降及季度末大租户搬离是否计入数据 - 3月31日的租户搬离在季度末已确认，将在第二季度体现 [48] 问题5: 全年入住率的走势及年底预期 - 年底入住率受处置物业等因素影响，假设其他因素不变，预计入住率在89% - 90% [50] 问题6: 季度内0.16美元减值的详细情况 - 减值费用与季度末分类为待售的两处物业有关，其中一处是4月以3900万美元出售的阿拉巴马州亨茨维尔物业 [52] 问题7: 波士顿收购的情况及长期目标 - 此次收购与上一季度的是同一资产，因物业尽职调查延迟交割，该资产使公司在组合地块内拥有约0.7英亩土地，目标是评估选项，近期受益于现有租约，重大重新定位尚需时日 [55][56] 问题8: 租赁管道下降的原因 - 下降是由于转化了57.5万平方英尺的交易，租赁管道通常会有波动，但已连续三个季度超过300万平方英尺 [57] 问题9: 今年资本支出计划较上次电话会议降低的原因 - 是由于预期租赁资本支出的时间推迟，导致金额较初始预测减少500 - 1000万美元 [59] 问题10: 入住率目标是否假设出售特定资产（如弗雷斯诺物业） - 入住率目标不假设出售弗雷斯诺物业，出售该物业将有助于提高入住率 [60] 问题11: 计入激励费用后股息的覆盖情况 - 包括2800万美元激励费用的年底派息率预计约为84%，剔除激励费用后约为72% [61] 问题12: 过去12 - 18个月已知空置情况是否有变化 - 2021年已知空置目标仍为年化收入的7.2%，随着马萨诸塞大道20号物业在下一季度产生影响，该比例将下降，四个主要资产占总空置的6%以上，其他为投资组合中的小变动 [63] 问题13: 300万平方英尺租赁管道中新增租赁和潜在续租的比例 - 约为60%续租，40%新增租赁 [66] 问题14: 美国银行租赁年化租金下降是否与空间减少有关 - 美国银行一处约4万平方英尺、70万美元的租约于12月31日到期，是已知的空置情况，该银行在公司投资组合中有多个地点，这是其中一处搬离的空间 [67][68] 问题15: 激励费用在历史上的处理方式及未来的确认方式 - 在净收入确认方面，3月31日应计的520万美元激励费用包含在内，但在第一、二、三季度的正常化FFO或调整后EBITDAre指标中不包括估计的激励费用，因为季度内费用波动较大，最终费用将在12月31日计算后从正常化FFO和调整后EBITDAre中扣除 [70] - 预计第四季度将调整模型以计入约2000万美元的激励费用 [71]