财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化运营资金（normalized FFO）为6760万美元，即每股1.40美元，超出市场共识预期的每股1.33美元，也高于公司指引的每股1.30 - 1.33美元 [12][33] - 第一季度可分配现金（CAD）为4740万美元，即每股0.98美元，CAD派息率为56.1%，4月宣布每股0.55美元股息，维持之前水平 [35] - 第一季度总一般及行政费用（G&A）为710万美元，低于2019年第一季度的870万美元，主要因物业处置后债务水平降低，支付给RMR的业务管理费减少 [37] - 第一季度利息费用为2720万美元，低于2019年第一季度的3710万美元，主要因2019年7月1日以来偿还7.5亿美元无抵押优先票据及2019年第一季度以来偿还3.88亿美元定期贷款 [40] - 预计2020年第二季度归一化运营资金（normalized FFO）每股在1.33 - 1.36美元之间，第二季度同店税基净运营收入（NOI）增长在 - 0.5%至1.5%之间 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成新租和续租面积总计58.9万平方英尺，加权平均租金下降4.1%，加权平均租期4.8年，每平方英尺租赁优惠和资本承诺为4.60美元，总投资组合入住率同比增加190个基点至91.5% [26] - 目前租赁管道面积为160万平方英尺，其中45万平方英尺可吸收投资组合内空置空间，预计近期可转化45%的管道面积 [27] - 第一季度同物业现金基础净运营收入（NOI）同比增长1.2%，超过公司指引的持平至下降2%的范围，主要因费用节省，如除雪成本和公用事业费用减少，但部分被物业保险费增加抵消 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取率保持强劲，与前几个月趋势一致，达到96%，前20大租户占年化租金收入的58.6%，均已支付4月租金 [31] - 截至4月28日，已向18个租户提供临时租金延期，总计延期租金140万美元，占该期间合同现金收入的0.7%，预计租金援助不会影响收入，但会暂时减少现金流 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2019年底完成去杠杆处置计划，原计划2020年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，但因债务资本缺乏，物业销售市场基本冻结，决定在市场流动性恢复前不推出资产，希望下半年重启资本循环计划 [13][46] - 收购计划将暂停，直到出现符合当前经济风险的合适机会 [14] - 公司拥有多元化物业组合，租户行业风险较低，62.2%的年化租金来自投资级评级租户，其中38.4%来自政府租户，约78%的年化租金来自从事关键行业的租户，约94%的年化收入按行业划分被认为是低风险 [11][18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19大流行和油价战导致经济混乱，美国失业率创上世纪30年代以来新高，对全球经济各规模企业产生不利影响，但公司凭借RMR组织的实力和自身优势，不仅能在经济冲击中生存，还有望在经济衰退后繁荣发展 [9][10] - 公司认为政府租户对远程工作的需求不会有重大变化，但可能会重新考虑过去几年提高的利用率；私营部门员工虽远程工作有成效，但多数希望回到办公室，未来可能会有更多人选择每周远程工作1 - 2天，且部分租户可能需要更多办公空间以实现更好的物理距离，因此办公空间使用量可能会增加，但目前判断还为时过早 [53][54] 其他重要信息 - 公司40栋建筑获得ENERGY STAR认证，且获得2020年ENERGY STAR年度合作伙伴持续卓越奖，这是连续第三年获年度合作伙伴认可，也是首次在能源管理类别获得持续卓越称号；公司管理方RMR集团连续第二年获得2020年ENERGY STAR年度合作伙伴奖 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否已完成今年资产处置流程 - 公司于去年底完成去杠杆处置流程，原计划今年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，但因债务资本缺乏，物业销售市场冻结，决定在市场流动性恢复前不推出资产，希望下半年重启资本循环计划 [46][47] 问题2: 运营费用（OpEx）近期趋势如何 - 因物业内人员减少，物业管理团队采取措施，预计运营费用会下降，但幅度不大 [52] 问题3: 远程工作是否会永久改变办公需求，政府租户未来空间需求如何 - 政府租户对远程工作需求不会有重大变化，但可能重新考虑利用率；私营部门员工多数希望回到办公室，未来可能每周远程工作1 - 2天，部分租户可能需要更多办公空间，办公空间使用量可能增加，但目前判断还为时过早 [53][54] 问题4: 直线租金和租金摊销是否有可预期的运行率 - 2019年底部分免租期结束，对本季度现金净运营收入有利约100万美元，预计第二季度开始还有约140万美元免租期结束；第一季度的租赁摊销数据是一个较好的运行率 [56][58] 问题5: 处置资产后，是否看到有压力的资产所有者，公司是否会改变资产和租户类型 - 目前有一些困境资产所有者想出售资产，但价格尚未大幅下降，买家期望价格下降，卖家未妥协，情况可能在下半年改变；公司无意改变业务计划 [60][62] 问题6: 公司是否有机会提前偿还高利息债务 - 公司债务一般有提前还款罚金，有90天左右无罚金还款窗口，尚未计算提前还款罚金是否划算，目前对债务水平很满意 [63] 问题7: 运营费用未来运行率是否与季度环比值一致 - 预计第二季度费用略高于第一季度，因季节性公用事业费用增加和维修保养活动通常在第二季度较多 [65] 问题8: 顶级租户Tailor Brands情况如何，收购计划是否会因处置延迟而延迟，未来租赁到期租户是否有不续租迹象 - 已同意为Tailor Brands延期4月和5月租金；第一季度出售超8500万美元资产，有能力进行杠杆中性收购，但未看到有吸引力的收购机会，在重新进入处置市场前，收购规模不会很大；今年剩余时间内，约60个基点年化租金的租户确定会搬离，约40个基点的租户有风险，不确定租赁市场何时恢复 [68][69][73]