财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度摊薄后每股核心FFO为0.46美元，2022年第一季度为0.51美元，主要因季度间利息费用每股增加约0.07美元，部分被运营增长抵消 [61] - 第一季度AFFO约为3700万美元 [62] - 物业NOI在现金和应计基础上均略有增加，同店NOI现金基础上季度环比略有下降，因待开始或减免租金的租赁面积增加58万平方英尺，截至2023年3月31日，已执行租赁的总积压超过130万平方英尺 [62] - 第一季度租赁到期占年化租赁收入约2%，也导致同店NOI变化 [62] - 第一季度公司签订新的2.15亿美元无担保定期贷款，计划用其及潜在非核心资产处置收益、6亿美元信贷额度还款，偿还6月到期3.5亿美元10年期债券后，预计债务与总资产比率在37% - 38% [63] - 2023年无新建项目，未来两年预计再开发支出约4000万美元 [63] - 2023年债务偿还后，下一次预定债务到期为2024年3月的4亿美元10年期债券，公司已开始通过多种方式应对 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2023年第一季度执行近55万平方英尺租赁，约一半租给新租户，为2018年以来季度新租户租赁最高，平均租赁期限八年，现金租金率增长近6% [5] - 租赁业务：第一季度末租赁率为86.1%，较去年底下降约0.5%，因第一季度约2%租赁到期及待开始租赁积压增加 [17] - 租赁业务：未来几个季度季度租赁到期量下降约1%，平均每季度15万平方英尺，预计年底租赁率在87% - 88% [18] - 租赁业务：近90%新租户租赁活动发生在阳光地带投资组合 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯市场：公司第二大市场，占约20%ALR，本季度租赁近25万平方英尺，占总租赁量46%，包括17.2万平方英尺新交易，执行三笔新租户整层或以上交易 [20] - 亚特兰大市场：公司最大市场，近500万平方英尺，占公司约27%ALR，本季度完成近17.5万平方英尺租赁，37%为新租户租赁，在亚特兰大广场600完成另一整层总部租赁 [26] - 波士顿市场：80中央大道资产本季度达成新租户交易，租赁率升至86%，整体波士顿投资组合租赁良好，未来两年到期较少，但Salesforce和Microsoft宣布裁员，Salesforce将部分空间转租，两份大租约分别2029年和2031年到期 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：提供优质工作空间，以低于新建筑的租金吸引中小和大型非科技企业租户，专注吸引整层或以下租户，通过销售方式、物业设施和服务模式受益 [6] - 公司战略：继续作为资产净卖方，去杠杆化并增强流动性，处置收益用于偿还债务 [39] - 行业竞争：写字楼租赁市场竞争激烈，行业面临经济和长期逆风，但高品质、设施完善的工作环境受租户欢迎，资本雄厚的房东有竞争优势 [5] - 行业竞争：市场向优质建筑和业主运营商转移，有利于公司，公司租赁管道强劲，资产负债表和流动性强，是吸引租户的差异化因素 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：写字楼行业面临宏观挑战和负面情绪，但公司租赁成功，预计全年有适度空间吸收和运营增长 [39] - 经营环境：资本市场受限，交易活动有挑战，新写字楼开发几乎不存在，租户需求将集中在现有最佳物业 [14] - 未来前景：对租赁生产趋势持谨慎乐观态度，预计同店现金NOI年增长约1% - 3%，年底租赁率在87% - 88% [15][37] - 未来前景：重申2023年年度核心FFO指引为每股1.80 - 1.90美元，不包括处置或收购活动，如有交易将调整更新 [38] 其他重要信息 - 公司连续三年被评为能源之星年度合作伙伴，其投资组合拥有行业最高比例的能源之星认证物业之一 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: TIs本季度有所上升，是否看到CapEx持续压力，净有效租金何时能稳定或增长 - 公司在有租赁势头的项目上继续提高租金，主要在阳光地带项目，过去三年现金租金平均增长约7%，认为在当前环境下，特别是今年，净有效租金增长困难，更可能在2024 - 2025年随着负面情绪消散而增长 [40] 问题: 如何看待公司股票估值低及缺乏投资者兴趣 - 公司认为投资者难以辨别成功和不成功的投资组合，市场未区分不同地区和资产，公司专注中小业务和优质资产，租赁成功，应以此判断投资组合 [42] 问题: 如何看待股息 - 董事会和管理层每季度审查业务计划和进展，目前每年支付0.84美元股息，应税收入约为股息的50% - 60%，支付超出应税水平3500 - 4000万美元，股息有1.4倍AFFO现金流覆盖，只要业务租赁成功、无新建项目、能增加合同收入积压，就会维持当前股息水平，不会长期用杠杆支付股息，董事会将根据现金流影响因素评估股息水平 [43] 问题: 休斯顿资产处置情况及非核心资产市场 - 公司对2023年完成两到三笔交易持谨慎乐观态度，休斯顿资产已签订合同，有融资条件，买家正在寻求债务，未透露其他非核心资产市场具体信息，非核心资产因建筑概况、位置、竞争地位或现金流增长等原因不符合战略 [47] 问题: 35万平方英尺活跃谈判中，新租赁和续约比例及平均租户规模或概况 - 公司对完成35万平方英尺租赁有信心，约三分之一为新业务，整体提案管道约220万平方英尺，希望更多转化，平均租户规模约1.5万平方英尺，仍保持每季度有一个5万平方英尺以上大租户和很多整层或以下租户的趋势 [49][50] 问题: 大型租户如美国银行和亚马逊的最新情况 - 亚马逊位于达拉斯广场项目，该项目适合其需求，不太可能搬到新开发项目，续约决策尚早，公司通过观察其空间使用情况了解，亚马逊本周要求员工返回工作，这一态度变化将影响其2025年租约到期决策 [51] 问题: 融资环境对行业影响及公司机会 - 写字楼融资困难，主要影响西海岸和东北部CBD资产，公司目标资产未受影响，公司与有资产问题的运营商保持联系，认为机会可能在12 - 18个月后出现，目前会保持耐心 [53] 问题: 疫情后租户使用和建设空间方式是否改变 - 疫情初期租户注重户外空间和个性化设施，现在人们更需要社区和团队建设空间，公司设计建筑时增加社区空间和酒店式氛围，整体租户空间建设变化不大，约30%个人工作空间用于社区和团队建设 [54] 问题: 如何稳定公司股票 - 公司认为市场对行业缺乏兴趣将持续，因难以辨别成功投资组合，公司将专注可控因素，依靠运营指标让市场自行判断，认为基本面和融资问题对公司股价影响过大 [68] 问题: 非核心资产处置活动及非核心市场 - 资产回收不是新举措，2023年市场背景下能否成功难以预测，但会尝试，非核心资产询问主要来自当地运营商，公司未主动营销，正在评估 [72][73] 问题: 美国银行续租情况 - 美国银行在明尼阿波利斯的租赁即将到期，公司与其实时沟通，其与加州联合银行的合并整合进展顺利，预计今年夏天有明确结果，公司认为其续租部分空间可能性较大，金融服务行业采用混合办公策略，新开发项目对其不是风险 [76] 问题: 未来几年行业是否会出现大量困境资产，是否为公司创造机会 - 公司认为融资环境困难可能导致行业出现困境资产，但公司目标资产未受影响，公司会与有资产问题的运营商建立关系，等待机会，目前会继续去杠杆，为未来机会做好准备 [53][84]