财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.50美元，较2021年第二季度增加0.02美元，增幅4%，主要因自去年第二季度以来的增值循环活动、租金上涨和整个投资组合的持续空间吸纳 [42] - 第二季度AFFO约4900万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元 [43] - 董事会决定维持当前季度股息率每股0.21美元，公司仍有充足AFFO覆盖股息，董事会将根据经济数据重新评估股息政策 [43][44] - 2022年第二季度季度同店现金NOI和应计基础NOI分别较2021年第二季度增长约2%和3% [45] - 截至2022年第二季度末，年化季度净债务与核心EBITDA比率为5.5倍，债务与总资产比率为34.6%，第三季度收购1180 Peachtree Street将暂时提高杠杆比率，直至完成抵消性处置 [46] - 预计2022年摊薄后核心FFO每股在1.99 - 2.05美元之间，维持同店指导现金和应计基础在1% - 4%范围内 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成超50笔租赁交易，总面积约72.4万平方英尺，超过上一季度，其中新租赁面积23.3万平方英尺 [12] - 第二代租金现金和应计基础分别上涨约3%和12%，平均租赁期限6.5年（排除一笔大的短期续约） [12] - 第二季度末租赁率为87%，较2021年底提高约150个基点 [13] - 过去12个月达到疫情前新租赁水平，实现近5%现金和12%应计租金增长，近70%新交易活动来自最近完成的重建资产 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥兰多完成4笔交易，面积7.1万平方英尺，最大新租户交易是与Kimley - Horn的6.1万平方英尺租赁，该项目收购成本约每平方英尺261美元，重新定位成本每平方英尺不到30美元，现租金推至35美元左右 [14][17] - 达拉斯完成17笔交易，面积10.3万平方英尺，其中新租赁9笔，约7.6万平方英尺，大部分来自Las Colinas Irving资产，该地区有10家财富500强公司，预计有更多增长，达拉斯地区商会目前跟踪超200家企业搬迁，高于2020年的90家 [19][21] - 明尼阿波利斯的LEED Gold Crescent Ridge资产完成两笔小新交易，郊区与美国银行就其在Meridian Crossing的33万平方英尺物业进行短期续约谈判，预计银行完成与联合银行合并后谈判将加速 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是加速向阳光地带转型，投资最具活力的子市场，提升投资组合整体质量以满足租户需求，收购1180 Peachtree Street符合该战略 [36] - 公司认为集中资产于目标增长子市场，对位置优越的建筑进行现代化和配套设施升级的策略得到租户认可，带来新租户租赁成功 [26] - 公司预计出售剑桥的两处资产，收益将用于支付1180 Peachtree Street收购的部分现金，未来12个月预计出售另外2.5亿美元或更多非战略资产以恢复相对中性的杠杆水平 [38][39] - 公司在收购和处置资产时考虑市场情况和资产质量，如因债务市场动荡和资产特性，推迟休斯顿两处资产的出售 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临利率上升、办公人员返岗慢于预期、开发成本通胀和经济衰退等逆风，但公司对租赁前景、审慎投资策略、目标增长市场和整体运营表现仍持乐观态度 [58] - 短期内，尽管夏季通常是租赁淡季，但公司的带看活动保持强劲和稳定，有近200万平方英尺的未决提案，约40%与新租户空间有关，预计2022年全年实现正的净空间吸纳，年底租赁率在87% - 88%之间 [27][28] 其他重要信息 - 公司在ESG倡议方面取得进展，被评为2022年能源之星年度合作伙伴，是东南部唯一获此殊荣的办公REIT，连续第二年获此荣誉，还被评为2022年绿色租赁领导者，今年晚些时候将寻求整个投资组合的GRESB认证 [60] - 公司设立的皮埃蒙特奖学金已有四名学生分别就读于华盛顿特区的霍华德大学或亚特兰大的莫尔豪斯学院，希望通过奖学金和相关辅导计划为房地产行业带来更多多样性 [61] - 公司董事会多年前采用独立董事15年任期限制，Wes Cantrell于今年5月卸任，董事会昨日投票邀请Tesh Durvasula加入董事会，8月1日生效，因另外两名董事会成员接近任期限制，预计年底前再增加一名董事 [62][63][64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1180收购的6.3%资本化率听起来较高，能否谈谈投标过程及该资本化率对市场其他资产的影响 - 该资产租金约低于市场20%，有很大的潜在增长空间，目前毛租金约在45美元左右，未来几年有机会推动现金资本化率接近应计资本化率，多数情况下现金资本化率比应计低约100个基点 [66] - 投标过程具有竞争性，尽管资本市场不稳定，但公司凭借资产质量、之前收购999 Peachtree Street的经验以及能迅速完成尽职调查和交易的能力，认为获得了合理的价格，且该资产有潜在增值空间和低风险，还有近期到期租约可实现租金提升 [67][68] 问题2: 处置资产方面，除剑桥外，后续还会考虑哪些市场，休斯顿资产处置暂停的原因 - 公司有一批高质量、长期租赁的资产可用于交易，休斯顿资产因债务资本市场动荡而暂停出售，但公司过去六年中有四年成功出售超4亿美元资产，对剑桥资产和未来12个月约2.5亿美元的额外资产处置有信心，这些资产将具有核心加的特征，租户优质但不属于公司战略运营计划 [70][71] 问题3: 美国银行的短期续约应如何看待，是好事还是存在顾虑 - 公司与租户有寻找双赢解决方案的历史，美国银行正在进行合并，且像许多金融服务公司一样，仍在确定混合办公策略，公司认为新开发对其来说不是选择，其总部所在资产拥有最好的配套设施，郊区物业位置优越，美国银行希望延长16个月租期表明有长期合作意愿，但需要时间确定最终员工人数和空间规划 [73][74][75] 问题4: 1180收购在战略上是否意味着更注重高质量资产、长期租赁和按市值计价机会，还是仍会关注有租赁机会的资产 - 公司收购资产的管道中约70%为核心、核心加资产，30%为增值资产，999 Peachtree Street有约2500万美元的重建项目，而1180更稳定，与剑桥资产类似，具有长期租赁、高信用和高质量的特点，该收购将使公司在阳光地带的资产占比达到67%，目标是到明年年底达到75% [81][82][86] 问题5: 能否介绍亚特兰大或中城亚特兰大的租赁管道情况，以及999 Peachtree Street的租赁率是否上升 - 公司对999 Peachtree Street在市场上的接受度感到满意，近期在租赁和零售方面都将有成功案例分享，且实现的租金高于初始承保水平 [88] - 亚特兰大目前有25笔交易在管道中，总面积超35万平方英尺，999 Peachtree Street自身有超4万平方英尺的租赁管道，亚特兰大吸引了科技公司和专业服务公司，中城市场的混合用途环境、交通便利性和配套设施使其在租赁方面取得成功 [90][91][93]