财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO增长22%，达到7400万美元，摊薄后每股0.56美元，主要得益于物业收入增加、运营成本和管理费用降低 [130] - 2022年第四季度NAREIT FFO增长43%，达到7100万美元，摊薄后每股0.54美元，得益于租金收入增加和管理费用降低 [154] - 2022年第四季度同店NOI增至9100万美元，同比增长2.8%，主要受入住率和平均租金上涨推动，部分被可收回准备金转回减少抵消 [134] - 2022年净收购额为2.265亿美元，年末信贷额度有超7亿美元可用，2024年第二季度前无重大债务到期 [135] - 2022年末净债务与调整后EBITDAR比率为5.3倍，低于2021年末的5.6倍，债务加权平均利率3.6%，加权平均期限4.4年，约85%为固定利率 [136][137] - 2023年初始核心FFO每股指导范围为2.28 - 2.34美元，预计利息支出约8600万美元，计划收购2 - 3亿美元资产 [139] - 2023年同店NOI增长指导范围为3% - 4%，包括将预期不可收回准备金正常化至历史水平的负面影响 [141] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2022年租赁组合入住率环比增长30个基点，同比增长110个基点，达到97.4%；2022年可比新租和续租租金差分别为32.2%和14.6%，第四季度剔除锚定租户后续租租金差为17.7%；第四季度续租率为92%，高于过去五年87%的历史平均水平 [112][125][113] - 开发业务：2022年稳定了创纪录数量的项目，交付超30万平方英尺空间，每年新增约500万美元NOI；2023年计划投资5000 - 6000万美元用于开发和重新定位项目，预计现金收益率9% - 11% [114][115] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场：市场交易量在2022年下半年和2023年初下降，预计在买卖价差缩小前将持续低迷；初始收益率约有100个基点的变动，无杠杆IRR至少有100个基点变动，可能因利率情况进一步扩大 [32][33] - 租户市场：医疗零售、健康与 wellness、快餐概念等租户需求强劲；经济入住率环比下降20个基点 [53][70][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于收购和运营杂货店锚定的邻里购物中心，目标是实现长期增长和为股东创造价值；计划在2023年进行2 - 3亿美元的净收购，有能力和杠杆空间进行更多收购；提高新收购目标回报率至无杠杆IRR 9%以上 [102][122] - 行业竞争：公司认为自身在市场中有特定定位和优势，通过专有算法评估物业，确定了5800个想拥有的购物中心；市场力量正转向买方，公司凭借平台、经验和资金有望抓住更多机会 [63][108] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：公司受益于积极的宏观经济趋势，如混合工作模式、人口向阳光地带迁移、郊区市场人口增长等，这些趋势推动租户需求并支持公司增长；租户表现出韧性，尽管面临通胀、供应链问题和劳动力短缺等挑战，但仍在投资店铺和技术平台 [107][125] - 未来前景：公司对未来前景乐观，认为可以实现中期至长期的中高个位数FFO每股增长；预计租赁、开发和重新定位活动将继续为同店NOI增长做出贡献；相信Kroger和Albertsons的合并对公司及其中心和社区有积极影响 [111][120][103] 其他重要信息 - 公司团队计划参加2023年2月22日的富国银行房地产证券会议、3月2日的Wolfe Research虚拟房地产会议和3月6 - 8日的花旗全球房地产CEO会议；5月将为金融顾问和零售投资者举办下一次PECO Grow网络直播 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年总入住率和小店铺入住率情况 - 目前锚定租户入住率超99%，可增长空间有限；内铺入住率为93.8%，预计未来12 - 18个月有150个基点的增长空间 [145] 问题: 收购低入住率资产的决策及未来策略 - 公司调整了无杠杆IRR目标，从IPO时的8%提高到现在的9%；正在寻找能通过多种方式实现增长的物业收购机会 [8] 问题: 利率互换到期及债务到期的想法和指导假设 - 2023年9月有利率互换到期，2024年有债务到期；公司预计在今年晚些时候解决2024年到期债务的再融资问题，可能在银行市场或债券市场进行，具体取决于资本成本 [18] 问题: 杂货租户对通胀和通缩环境的看法及准备情况 - 杂货租户仍在关注通胀，未提及通缩环境；他们经营结果积极，能够将成本转嫁给客户；他们希望通胀率在2% - 3%，短期内看不到通胀下降 [28] 问题: 收购市场和定价情况，以及第四季度和第一季度收购收益率和2023年指导假设 - 市场买卖价差较大，交易量下降，预计在价差缩小前将持续低迷；公司认为初始收益率约有100个基点变动，无杠杆IRR至少有100个基点变动；2022年全年加权平均资本化率为6.1%，第四季度收购更接近全年平均水平 [32][33][34] 问题: 2023年是否有额外的资本筹集活动，以及如何考虑收购和净投资活动的资金 - 指导中未包括股权融资，但公司会在评估资本成本时平衡股权和债务；公司认为凭借自由现金流和信贷额度有能力为增长计划提供资金；公司每年可通过自由现金流进行2.5亿美元的收购，无需回到股权市场 [38][39] 问题: 第四季度坏账费用增加的原因 - 第四季度坏账费用增加是由于Q2和Q1的反转，没有根本性因素驱动，只是有轻微季节性因素；公司通常按历史平均水平（60 - 80个基点）看待坏账费用 [46][47] 问题: 小店铺租户构成的变化及未来预期 - 小店铺租户需求增长主要集中在医疗零售、健康与 wellness、快餐概念等类别；预计这些类别将继续保持强劲需求 [53][70] 问题: 指导中点是否假设投资组合在2023年不受宏观逆风影响 - 指导范围考虑了不同情况，中点假设是基于已有租赁、管理、成本和合同等信息做出的；2023年98%的情况已确定，主要考虑续约率；公司对实现指导指标有信心，因为租户需求持续强劲，投资组合具有多样性 [72][74][75] 问题: 重新开发活动贡献的节奏和长期趋势 - 重新开发活动是在中心层面创造机会，以小项目形式进行，具有可持续性；预计75 - 125个基点的同店增长将来自该活动；目前正在收获投资组合中的低挂果实，但投资组合规模大且在增长，仍有机会 [77][78] 问题: 经济入住率环比下降20个基点的原因 - 文档未明确给出原因 [80] 问题: 采购时是否使用客流量数据，竞争对手是否也使用 - 公司使用专有算法评估物业，客流量是其中重要部分；公司有特定的市场定位和目标，认为这是获取成功交易的关键 [63] 问题: 小店铺平均租金差为17.7%，是否意味着大部分未签约管道在小店铺，从而对2023年同店NOI增长有信心 - 是的，公司目前的积压订单是这样看待的，基于此对指导有信心 [68][69]