财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度Nareit FFO增长26.4%，达到7200万美元，摊薄后每股0.55美元，受益于租金收入增加和利息费用减少 [42] - 第三季度核心FFO增长15.4%，达到7660万美元，得益于物业收入增加、入住率提高、租赁价差扩大以及利息费用降低 [42] - 2022年第三季度同店NOI增至9250万美元，同比增长4.3%，主要受入住率提高和每平方英尺平均基本租金增加推动，但部分被当期较低的可收回储备逆转所抵消 [43] - 公司提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，新的核心FFO每股指引范围提高到2.22 - 2.26美元，同店NOI指引提高到4.1% - 4.5% [44] - 预计2022年第四季度会因约150万美元的额外利息费用和季节性较高费用而出现放缓，同时将净收购指引范围缩小至2亿 - 2.5亿美元 [45] - 截至2022年9月30日，净债务与调整后EBITDAre的杠杆比率为5.4倍，低于2021年12月31日的5.6倍，债务加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为4.6年，约87%的债务为固定利率 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，公司实现创纪录的97.1%入住率，推动财务结果显著增长，超过70%的租金来自提供必需品和服务的租户，2022年美国杂货店销售额同比增长8.4%，预计2023年将继续增长 [19][20] - 内铺租户表现良好，过去12个月平均健康比率为10%，第三季度客流量强劲，创纪录的高入住率为提高租金提供了定价权 [21] - 本地租户方面，25%的ABR来自本地租户，其中64%来自提供必需品的零售商，30%来自个人服务行业，本地租户平均租赁时长为8.7年，过去三年保留率为76%，续租价差平均为14% [22][25] - 开发和重新定位项目方面，目前有17个项目正在积极建设中，总投资估计为5500万美元，预计成本收益率在10% - 12%之间，第三季度有5个项目稳定运营，为租户交付了超过13.1万平方英尺的空间，每年新增NOI约190万美元 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2018年以来，郊区市场增长超过主要城市市场，为零售商提供了诸多优势，包括每店访问量趋势良好、竞争较少、客户基础多元化、劳动力获取容易和建设成本较低等，全国性零售商如Chipotle等提高了在这些市场的长期开店目标 [29][30] - 自2018年以来，公司投资组合中国家级租户数量增加了40%，第三季度与Shipley Do - Nuts和Pizzeria Locale等全国性租户达成首次合作 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有以杂货店为核心的社区购物中心，通过持续提高入住率、合同租金增长以及开发和重新定位项目实现有机增长，同时积极把握外部收购机会 [7][12] - 鉴于当前市场情况，公司将新收购目标回报率提高到无杠杆内部收益率9%以上，确保收购对收益有增值作用，并谨慎评估每个收购项目 [13][14] - 行业竞争方面，过去活跃的杠杆买家和部分上市公司已退出收购市场，竞争程度明显下降，市场正从卖方市场转向买方市场 [52][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司在入住率和租赁价差方面创下历史新高，积极的租赁环境和发展势头将延续到2023年及以后，公司有信心执行增长战略并取得良好业绩 [8] - 尽管消费者面临通胀影响和利率上升带来的不确定性，但公司投资组合具有韧性，能够应对经济衰退，这得益于杂货店核心租户、合理的规模和位置、高入住率、优秀的团队、优质的租户组合以及低风险暴露等因素 [10][11] - 公司认为Kroger和Albertsons的合并对公司整体有利，合并后的杂货店将更强大和盈利，公司将持续评估其对投资组合的潜在影响 [16] 其他重要信息 - 公司在投资者关系网站上发布了收益新闻稿、补充信息包和演示文稿，其中包含非GAAP财务指标的使用说明和与GAAP结果的对账信息 [6] - 公司在演示文稿中新增了关于本地租户和Placer.ai数据洞察的幻灯片，以突出本地租户的优势和市场趋势 [27][33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 杂货锚定中心的资本化率、交易成交量和收购资本化率在2023年与2022年的预测情况 - 市场正从卖方市场转向买方市场，预计这种趋势将持续，不同地区市场差异较大，公司关注无杠杆内部收益率，目前要求达到9%以上，而9 - 12个月前为8%以上，这会影响资本化率 [52][53][54] 问题2: 食品通胀对杂货租户的影响 - 公司中心的客流量保持稳定，每次访问的平均消费增加，美国杂货店今年销售额增长超过8%，预计明年继续增长，且利润率保持稳定，杂货店将继续为公司中心带来强劲的客流量 [55][56] 问题3: 内铺租户健康比率的趋势以及未来展望 - 该指标一直较为稳定，公司认为有能力从目前的10%提高到约12%，只要销售额保持稳定增长，就有继续提高租金的空间，本季度续租价差达到15.5%，复合年增长率从第四季度的2%提高到近3% [60][61] 问题4: 除医疗或美容美发外，内铺租户中是否有较不富裕的客户流失或出现疲软情况 - 公司未看到明显变化，部分杂货店反映有顾客转向自有品牌或较低端杂货店，但影响较小，公司投资组合周边平均家庭收入约为7.7万美元，属于中产阶级客户，且美国家庭资产负债表状况比疫情前更好，消费者就业情况良好，仍在持续消费 [63][65][67] 问题5: Crossroads收购项目的初始资本化率、租赁率现状及进展 - 公司在该项目上取得了一些进展，有一个二楼空间是提高入住率的关键，其他小空间也有租赁活动并已签订几份租约，目前租赁进度比预期提前，公司以接近7%的资本化率收购该项目，无杠杆内部收益率超过9% [71][72][73] 问题6: 目前收购市场的竞争情况与6 - 12个月前相比如何 - 过去活跃的杠杆买家已退出市场，上市公司也基本停止收购，竞争程度大幅下降，一年前类似项目有5 - 6个买家竞争，现在减少到2 - 3个，但市场仍有需求且活跃 [78][80][81] 问题7: Propco交易对公司投资组合的影响 - 目前处于早期阶段，情况尚不明朗，包括交易是否完成以及最终涉及的店铺数量等都存在多种可能性，公司将密切关注，目标是确保每个杂货店都有优秀的运营商 [83][84][85] 问题8: 本季度非当期收款的拖累情况、年初至今2020年租金的收款情况以及2023年是否还有额外收款 - 公司认为已恢复正常，2022年坏账率接近50个基点，年初至今与正常情况相比约有200万美元的差异，到2023年和第四季度，未收款金额降至不到100万美元，且收款情况良好，预计2023年坏账率将回到历史水平的60 - 80个基点 [88][89][90] 问题9: 计算内部收益率时的假设，特别是退出资本化率和长期增长假设 - 这些假设因项目而异，公司会对每个项目的每个空间进行详细的租金、租户改善和租赁时间等方面的评估，制定7年计划，退出资本化率通常不低于初始资本化率，甚至可能根据项目情况扩大，过去三年公司收购项目的实际表现超过了预期 [95][96][97] 问题10: 目前考虑的交易距离达到9%无杠杆内部收益率的差距，以及10亿美元投资计划在近期的预期 - 市场存在不确定性，公司对明年的收购持保守态度，但相信会有机会，将密切关注市场，寻找符合资本成本变化的独特机会，公司目前已收购4亿美元资产，在三年投资10亿美元的计划中处于合理进度，且有足够的资产负债表能力完成该目标 [101][102][109] 问题11: 同店租金收入增长6.7%的驱动因素 - 主要是租赁活动带来的续租价差，公司处于历史最高入住率，且无收款储备等因素影响，补充资料中有关于总收入的详细信息，宏观市场的积极因素以及公司对租金续约率、租金价差和入住率的关注也有助于业务增长 [105][106][107] 问题12: 新建和重新开发项目对同店的贡献情况 - 新建和重新开发项目对同店有积极影响，预计全年对同店增长的贡献约为100个基点，公司对项目管道持乐观态度，认为可以继续推动未来增长 [111][112] 问题13: 本季度370万美元交易费用的归因 - 部分费用是由于终止了一些正在进行的收购交易，还有一部分是与IPO相关的摊销费用，预计这些费用未来会逐渐减少 [114][115] 问题14: 与同行相比，公司在经济放缓背景下的表现预期 - 公司中心服务于美国平均或略高于平均水平的客户，提供必需品，这些客户资产负债表状况良好，失业率较低，公司认为在困难时期，其中心具有较强的稳定性和抗风险能力，能够提供较高的回报和较低的风险 [119][120][123] 问题15: 如果Kroger和Albertsons的合并未通过，会有什么影响 - 结果不确定，可能的情况包括出售给其他买家、区域拆分出售或长期持有并逐步减持股份等，其中引入另一个强大的运营商作为买家对公司来说是较好的结果，整个过程可能会持续18 - 24个月，关键在于负责该案件的法官 [127][128][130] 问题16: 在经济衰退背景下，公司销售和客流量的预期 - 预计2023年客流量稳定，每篮成本增加，销售额上升，如果美联储加大控制通胀力度导致就业情况变化，消费者习惯可能改变，但公司认为杂货店销售额在衰退中通常会上升，小商店销售额将保持稳定 [131][132]