财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度Nareit FFO增长18.8%至7.11亿美元，摊薄后每股0.55美元，受益于租金收入增加、利息费用降低和合资企业激励实现 [30] - 第二季度核心FFO增长11.8%至7.18亿美元，受物业收入增加、入住率提高、租赁利差扩大和杠杆降低导致的利息费用减少驱动，但摊薄后每股核心FFO降至0.56美元 [31] - 第二季度同店NOI增长4.3%至8970万美元，主要因入住率提高和平均每平方英尺基本租金上涨2.8%，部分被当期较低的可收回储备逆转所抵消 [32] - 截至6月30日，净债务与调整后EBITDAre的杠杆比率为5.5倍，低于2021年12月31日的5.6倍 [33] - 2022年6月30日，债务加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为4.9年，约87%的债务为固定利率，期末总流动性约7.844亿美元，其中8亿美元信贷额度中有7.41亿美元可用借款额度 [34] - 第二季度通过ATM工具筹集9010万美元，加权平均股价34.23美元 [36] - 提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，核心FFO每股新范围提高至2.19 - 2.25美元，同店NOI指引提高至3.75% - 4.5% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度末，租赁组合入住率达96.8%，较2021年6月30日的94.7%提高210个基点，锚定租赁入住率提高190个基点至98.7%，非锚定租赁入住率提高260个基点至93.2% [18] - 第二季度执行105份新租约和160份续租租约及期权，总面积160万平方英尺，可比新租约利差39%，可比续租租金利差14.4%，本季度总综合租金利差10.7% [20] - 第二季度租户保留率92.1% [26] 开发与再开发业务 - 目前有23个新建和再开发项目正在建设中，其中19个在自有土地上开发，4个在相邻收购土地上开发 [27] - 这23个项目总投资估计6000万美元，平均估计收益率10% - 12%，本季度6个项目稳定运营，向租户交付超4.5万平方英尺新空间 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场方面，公司因资本成本变化重新评估收购，更新2022年净收购指引至2 - 3亿美元 [12][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有并运营以优质小型食品杂货店为核心的购物中心，利用高入住率提升定价权，吸引零售商，受益于租户需求和租金增长 [7][8] - 鉴于交易市场不确定性，公司在资本配置决策上保持谨慎，确保收购资产符合财务回报预期，预计未来收购的无杠杆内部收益率在8.5% - 9%以上 [13][16] - 公司目标是从美国5800个目标食品杂货购物中心市场中识别并收购项目，以实现增长并扩大市场份额 [43] - 行业新的食品杂货购物中心供应受限，因建设成本高和通胀压力，现有购物中心将受益于供应减少和租户搬迁意愿低 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对食品杂货购物中心组合表现持乐观态度，虽对交易市场谨慎，但鉴于运营结果强劲，提高同店NOI和核心FFO每股增长指引 [17] - 公司谨慎乐观，将宏观经济现实纳入决策，关注租户组合和信用质量，以应对市场干扰 [12] - 公司认为当前运营环境下，有能力将非锚定入住率提高到95%，总入住率提高到97% - 98% [19] 其他重要信息 - 公司在第二季度将明尼阿波利斯的Centennial Lakes购物中心纳入投资组合，该中心由Whole Foods锚定，有租赁和净营业收入增长潜力 [14][15] - 董事会授权并批准2.5亿美元股票回购计划，作为未来资本配置决策工具 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目标入住率设定较高，结构性空置是否会限制达到98%的目标？ - 公司认为从当前租赁积压和市场情况看，有能力将小型店铺空间入住率提高100 - 200个基点，会持续监测市场环境 [46] 问题2: 购物中心建设障碍会持续多久？ - 与杂货商沟通发现，部分市场有开发但整体有限，全国范围内新建食品杂货购物中心很少，短期内不会改变，这为公司带来定价权和高入住率 [48] 问题3: 随着租赁入住率增长，是否期望保持租赁和实际入住率之间的差距小于100个基点？ - 历史差距约60个基点，公司认为可以继续保持，得益于中心规模、高锚定入住率、小租户规模和运营团队激励措施，能让租户快速入驻并支付租金 [53][54] 问题4: 目前可变债务敞口约13%，是否舒适，目标可变债务利率敞口是多少？ - 公司目前87%债务为固定利率，认为债务与EBITDA比率低且到期安排合理，可接受13%的可变利率，会持续评估市场，目前对该比例感到舒适，并会把握利率机会 [62][64] 问题5: 本季度租赁利差强劲，组合中有哪些按市值计价的机会？ - 公司认为非锚定租赁若按市值计价可能有15% - 20%的增长，这得益于定价权，包括入住率提高、保留率上升、租赁利差扩大和合同租金增长，以及供应有限和需求受宏观趋势驱动 [65][68] 问题6: 除租赁利差外，是否有其他方式提高同店基础增长，如增加固定租金涨幅，以及如何看待再开发项目的扩展潜力？ - 公司认为从租赁到经济入住的短周期是优势，能更快影响业绩。目前通过提高保留率、小租户规模和预购设备等方式维持60个基点的差距。在租金增长方面，本季度续租复合年增长率从2021年第二季度的2.2%提高到2.64%，会继续利用定价权争取更多租金增长。再开发项目回报率有吸引力，目前管道约6000万美元，预计每年可开展约5000万美元项目，会积极寻找机会 [72][81] 问题7: 为何推出股票回购计划，何时会进行回购？ - 股票回购计划是增加资本配置工具，目前无使用计划，若市场情况合适会考虑使用，当前公司专注于收购机会以实现外部增长 [84][86] 问题8: 公司投资组合中是否有零售类别或特定市场开始疲软？ - 从一线反馈、租赁积压和保留率看，目前未发现疲软类别。公司租户基础多元化，食品杂货租户表现良好，最大非食品杂货租户占比低，小租户占比也低，因此目前无特定类别担忧 [88][91]