财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度Nareit FFO增长49.1%，达到6710万美元，即摊薄后每股0.52美元，主要因租金收入增加、收款改善以及非现金费用减少 [22] - 第一季度FFO增长14.2%，达到7260万美元，核心FFO摊薄后每股降至0.56美元，环比因收入增加和费用降低而上升 [23] - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）增至8980万美元，同比增长6.8%，主要受入住率提高、平均每平方英尺基础租金上涨和收款情况改善驱动 [24] - 截至2022年3月31日，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.7倍，债务加权平均利率为3.2%，加权平均期限为5.1年，约96%的债务为固定利率 [25] - 期末总流动性约4.62亿美元，包括1700万美元现金及等价物和受限现金，以及4.45亿美元信贷额度借款能力 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至3月31日，租赁物业入住率为96.2%，较2021年3月31日的94.8%提高140个基点，主力租户租赁入住率提高80个基点至98.1%，非主力租户租赁入住率提高280个基点至92.6%，经济入住率提高至95.7%，租赁与经济入住率差距缩小50个基点 [14][15] - 本季度执行92份新租约和152份续租约，总面积77.6万平方英尺，续租预计占比将更高 [16][17] - 可比新租约租金价差为34%，可比续租约租金价差为14.7%，本季度新租、续租和期权租约总租金价差为14.6% [17][18] - 第一季度租户留存率为89.7% [19] 开发和重建业务 - 目前有20个新建和重建项目在建，总投资约4800万美元，平均无杠杆收益率预计为10% - 12%，第一季度有两个项目稳定运营且已开始收租 [20][21] - 还有10多个项目预计今年开工，有望实现2022年4500 - 5000万美元的重建支出目标，收益率为10%无杠杆 [21] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于由市场排名第一或第二的杂货店锚定的购物中心，团队持续在这些中心寻找价值并实现回报，收购目标内部收益率（IRR）超过8% [12] - 重申2022年净收购3 - 4亿美元的指导目标，预计通过循环信贷工具为收购计划提供资金 [13][26] - 考虑利用股权机会维持资产负债表强劲，任何股权或债务融资所得将用于提升每股财务指标 [28] - 提高2022年核心FFO和同店NOI指导区间中点，收紧同店NOI指导范围至3.25% - 4% [29] - 评估符合投资标准的中心，考虑用额外收购置换现有投资组合中低增长资产 [31] - 行业方面，杂货店锚定的购物中心市场竞争激烈，但公司认为自身运营市场是关键差异化因素 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境持续强劲，租赁价差、留存率和入住率高，市场对位于排名第一或第二杂货店锚定中心的需求持续存在 [9][10] - 对2022年收购情况乐观，已收购资产表现优于预期，有信心完成收购指导目标 [13][35] - 宏观环境存在通胀和利率上升的不确定性，但公司运营表现强劲，将谨慎评估资本和融资选项 [26][63] - 预计租赁业务将继续增长，有信心到2023年底实现非主力租户入住率达95% [48] 其他重要信息 - 2月10日提交自动生效的暂搁注册声明，启动2.5亿美元的ATM股权发行计划，尚未使用，将根据市场条件、收购机会和收益用途评估未来使用情况 [27] - 公司预计今年产生近9000万美元自由现金流，是良好的增长动力 [111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年第一季度租赁活动减少，后续季度是否会持续或只是暂时停顿 - 公司表示第一季度租赁活动总量与历史水平相当，只是留存率高于正常水平，新租约略有下降，租赁积压处于强劲水平 [38] 问题2: 续租表现优于同行的驱动因素 - 公司认为高留存率是商业模式的优势，租户在中心经营良好且希望续租，减少了空置时间和装修成本，同时受益于宏观趋势，预计续租情况将持续良好 [41][42] 问题3: 租赁与入住率价差缩小，过去六个月租赁活动进展、租户类型、入住率增长前景以及租户是否因宏观情况更谨慎 - 本季度价差与历史水平更一致，公司格式优势使租户签约后能快速入驻，租赁管道强劲，有信心到2023年底实现非主力租户入住率达95%，目前未看到租户退缩迹象 [46][48] 问题4: 债务与EBITDA比率为5.7倍，公司希望维持的范围 - 公司表示目前对此比率感到舒适，考虑到增长计划，预计可将其提高到6倍，在低6倍范围内仍感到舒适，会保留所有融资选项以把握机会 [51] 问题5: 非主力租户空间有250个基点的提升空间，总投资组合入住率能否达到约97% - 公司确认该数字正确 [54] 问题6: 2022年第一季度续租价差是否为新常态，2023年同店NOI中续租价差应按何范围考虑 - 公司表示目前未看到价差下降迹象，但鉴于环境不确定性，不愿预测长期续租价差维持在中两位数，认为高个位数到低两位数的价差是强劲水平 [56][57] 问题7: 第一季度表现强劲且前景良好，为何不更激进地调整指导 - 公司称虽第一季度表现出色且全年有望保持，但通胀和利率存在不确定性，第一季度有一些较高项目，如租赁终止收入增加和坏账率略低，为谨慎起见，采取保守态度 [63][64] 问题8: 小商铺和主力租户的最高入住率，以及对达到97%或更高入住率的信心来源 - 公司表示目前入住率处于历史高位，因投资组合质量提高，且看到其他公司达到类似水平，结合租赁团队反馈，对提高入住率有信心 [70] 问题9: 公司资产平均价值较低，未来是否会购买更大资产，以及对投资组合构成的影响 - 公司核心业务模式不会改变，但会把握市场中能获得超额回报的机会，购买稍大或大盒子集中的资产，且这些资产仍会有排名第一或第二的杂货店 [72][73] 问题10: 开发管道中是否看到成本增加，目标收益率10% - 12%是否有风险 - 公司表示开发项目规模小、周期短，能将实时成本增加纳入财务预测，目前已获得所需租金以维持目标收益率 [80] 问题11: 公司是否提高了投资组合租金递增幅度 - 公司表示目前能获得更大的前期租金增长，复合年增长率（CAGR）维持在中2%左右，目标是继续提高CAGR，但目前在租金价差方面看到的效果更明显 [84][85] 问题12: 公司接近实现年度收购指导目标，但杠杆率略有上升，考虑到宏观逆风，投资和增加杠杆的思路是否改变 - 公司表示会权衡利率上升和运营业绩强劲两方面因素，鉴于物业层面表现良好，只要经营环境的积极趋势持续，就会继续进行收购，且2021年收购资产的实际收益率有望高于预期 [90][93] 问题13: 收购资产定价是否有变化，未来管道定价情况 - 公司认为从内部收益率角度看，未来定价优于过去，虽然资本化率可能看起来更激进，但长期回报有显著上升空间，市场需求目前未减弱，但预计随着时间推移会有变化，会持续监测 [95][96] 问题14: 4月到期的1.75亿美元利率互换协议情况及影响 - 公司让该协议到期，4月底固定利率债务占比降至87%，对利息费用影响中性，预计后续利率会上升，已在指导中考虑该因素 [99][100] 问题15: 是否看到更多卖家因预期利率上升和杠杆买家需求下降而进入市场 - 公司表示年初以来看到市场上产品数量增加，部分原因是疫情期间交易量低，且对杂货店锚定购物中心的需求持续扩大了市场上的中心数量 [106] 问题16: 下一批收购项目的资本化率范围，以及如何在计算中仍保证8%的内部收益率 - 公司未披露未完成收购项目的资本化率，称承保方式相似，保持保守，部分项目有更多空置空间可创造上升空间 [107] 问题17: 本季度有几笔处置交易，目前是否有资产待售或计划今年出售更多资产 - 公司已完成市场上的处置项目，将在下半年继续监测收购市场，预计会进行更多处置和收购，以实现3 - 4亿美元的净收购目标 [108]