财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，NAREIT FFO增长7.3%，达到4940万美元，摊薄后每股0.39美元；核心FFO增长24.5%，达到6080万美元，摊薄后每股0.47美元，增长源于物业收入增加、收款改善和利息支出减少 [31] - 2021年第四季度，公司有740万美元的非现金支出用于业绩奖励负债，预计2022年第一季度还会有180万美元的支出 [32] - 2021年第四季度，一般及行政费用高于其他季度，预计2022年全年G&A与2021年持平，为4880万美元 [33] - 2021年第四季度，资本支出高于其他季度，2021年7月IPO发行1955万股，使加权平均股数增加15%，影响了NAREIT和核心FFO每股收益 [34] - 2021年全年，核心FFO每股2.19美元，超出2.14 - 2.18美元的指引上限 [34] - 2021年第四季度，同店NOI提高至8880万美元，同比增长15.2%，与2019年12月31日相比增长3.9% [37] - 截至2021年12月31日，公司总流动性约为6.04亿美元，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.6倍，债务加权平均利率为3.3%，加权平均期限为5.2年，约99%的债务为固定利率 [38] - 2022年，同店NOI增长指引为3% - 4%，核心FFO指引范围为2.16 - 2.24美元，预计总核心FFO将增长约11%至2.82亿美元 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2021年第四季度末，租赁组合入住率达96.3%，锚定租户入住率增至98.1%，内铺入住率增至92.7%，租赁入住率与经济入住率差距为100个基点，内铺差距压缩至80个基点 [21][22] - 2021年第四季度，公司签订121份新租约和132份续租及期权租约，总面积140万平方英尺，可比新租约租金差为18.3%，可比续租租金差为7.8% [23] - 2021年第四季度，租户保留率为86%，接近全年的88%，与2017 - 2020年平均保留率87%一致 [25] - 2021年第四季度，续租平均每平方英尺租户改进成本为1.29美元，全年平均为0.95美元 [26] - 再开发业务方面，2021年第四季度，公司稳定了两个地面外铺开发项目，新增可租赁面积7300平方英尺，已全部出租 [27] - 2021年开始的17个再开发项目预计总成本4500万美元，预计无杠杆收益率在10% - 12%之间，2022年管道中有8个项目，投资2300万美元，预计全年在地面和再开发机会上投资4500 - 5000万美元 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司收购资产的市场资本化率在5.75% - 6.75%之间，2021年全年收购加权平均资本化率为6.4%，第一季度接近6% [56] - 市场竞争方面，收购物业竞争加剧，组合资产定价激进，单个资产市场资本化率压缩25 - 50个基点 [66][67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有和运营邻里、以杂货店为锚定的全渠道购物中心，策略是拥有市场排名第一或第二杂货店的中心，中心具有全渠道功能，租户提供必需品和服务，位于人口结构有利的贸易区 [10][13] - 公司目标是三年内净收购10亿美元资产，通过外部收购和内部增长实现长期增长，内部增长驱动因素包括新租约和续租租金差、固定租金增长、出租空置空间和再开发机会 [14][15] - 为优化内部增长，公司将继续选择性地循环资产，将收益投入更高质量、更高增长的资产 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境强劲，租金收款恢复到疫情前水平，零售空间需求持续旺盛，公司处于长期增长的有利位置 [17][19] - 公司对2022年持乐观态度，认为指导目标可实现，格式优势将继续推动业绩，内部和外部增长计划将受益于强劲的经营环境 [52][53][19] 其他重要信息 - 2021年7月IPO后至12月31日，公司收购7个杂货店锚定中心和2个外铺，花费2.674亿美元，2022年已收购2个中心，花费8290万美元，还有一个中心已签约，价值1750万美元 [44] - 2022年，公司指导净收购3 - 4亿美元资产，已确定美国有5800个符合战略的杂货店锚定购物中心 [46] - 自IPO以来，公司处置11个全资中心、2个外铺和1个地块，总面积约110万平方英尺，售价9170万美元，略低于第三季度指引下限 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司指引强劲，是否因投资组合有差异，是否存在较少坏账 - 公司认为格式驱动结果，杂货店和必需品业务在疫情期间表现良好，未来也将如此，核心FFO增长主要源于NOI增长，2021年坏账影响不显著，为2022年提供了稳定基础，预计能收回剩余300万美元付款计划款项，已计入指引上限 [52][54][55] 问题2: 2022年收购资产的资本化率指导 - 公司收购资产的资本化率在5.75% - 6.75%之间，预计未来保持在该范围，2021年全年收购加权平均资本化率为6.4%，第一季度接近6% [56] 问题3: 2022年入住率预期及近期可实现的额外增长 - 公司预计未来24个月内铺入住率达到95%，2022年可能实现其中有意义的一部分，取决于当前强劲的管道情况 [60][61] 问题4: 开发和再开发项目的完成时间、成本趋势及对公司的影响 - 再开发项目周期较短，成本增加已纳入预算，延迟主要在许可流程和物资供应方面，公司对收益有信心，租户需求强劲 [62][63][64] 问题5: 收购市场竞争加剧，公司是否面临同样挑战 - 公司看到收购物业竞争加剧，组合资产市场定价激进，单个资产市场资本化率压缩25 - 50个基点，但仍能选择性找到符合8%无杠杆IRR目标的资产 [66][67] 问题6: 2022年店铺关闭预期及观察名单情况 - 公司对2022年店铺关闭情况持乐观态度，预计不会激增，零售商大多处于稳定状态，观察名单上最大租户集中在健身、宠物用品、办公用品等类别，前五大租户占总ABR不到2.5%，业务模式租户多元化，观察名单风险分散 [68][70][71] 问题7: 从消费者角度看，公司投资组合受通胀压力的最新趋势 - 公司中心客流量高于2019年，消费者对必需品需求稳定，73%的租金来自必需品零售商，目前通胀未构成重大逆风，但公司会密切关注 [73][74][75] 问题8: 是否重新考虑杠杆目标以保持较低杠杆 - 公司将继续坚持收购策略，若能找到符合8%无杠杆IRR和严格承保标准的项目，将继续收购，市场可能推动债务与EBITDA比率升至60%多，但公司致力于保持投资级资产负债表 [77][78] 问题9: 第四季度新租约租金率跃升原因及近期租金差展望 - 剔除2020年疫情影响，2017 - 2019年和2021年平均新租赁租金差为14.9%，2021年的15.7%与历史水平相符，波动较小，原因是平均中心面积小，租户规模小，对大型零售商敞口少 [80][81] 问题10: 第四季度租赁TI费用较高原因及2022年支出预期 - 第四季度TI费用较高是由于租赁量增加，预计2022年CI、TI和租赁佣金总计约5000 - 5500万美元 [83][84] 问题11: 如何看待再开发项目整体管道规模，为何不扩大 - 公司努力扩大再开发项目，但项目规模小、耗时多，目前回报率在9% - 10%，是很好的投资方式，预计未来每年业务规模约5000万美元 [86][87] 问题12: 如何从第四季度每股0.45美元提升到全年平均每股0.55美元 - 第四季度每股0.47美元受前期收款和较高费用影响，两者相互抵消，增长主要来自同店增长、2021年收购和2022年净收购，G&A费用将保持稳定，利息支出因债务减少而降低 [89][90][91] 问题13: 2021年租约租金涨幅与现有投资组合相比情况 - 新租约和续租约租金涨幅在2% - 2.5%之间，现有投资组合中租金涨幅对NOI贡献约60 - 70个基点 [94] 问题14: 2022年同店NOI增长指引除租金涨幅外的其他组成部分 - 2022年同店NOI增长指引3% - 4%中，租金涨幅贡献60 - 70个基点，新租赁租金差贡献70 - 80个基点，再开发贡献70 - 80个基点，入住率提升贡献200 - 250个基点，预计坏账恢复到历史水平，占收入60 - 80个基点 [97][98][99] 问题15: 若能维持高入住率，未来续租租金差是否会更大，是否会给租户带来压力 - 公司未在假设中考虑更高租金差，但认为有机会实现，将在2022年进行测试，杂货店租约长，内铺租户成本占比约10%，租户保留率高，表明租户未感受到压力，通胀可能推动租金差增长 [101][102][103] 问题16: 2022年处置资产情况及预计处置资产的资本化率 - 3.5亿美元是净收购数字，处置将在此基础上进行，历史上每年处置1 - 1.25亿美元，公司更关注净收购带来的增量增长，未给出处置资产资本化率指引 [105] 问题17: 是否有收购中小规模投资组合的意愿，是否会扩大合资和资产管理平台 - 公司会考虑符合8%无杠杆IRR且非溢价收购的投资组合，目前因组合资产溢价高，预计通过单个收购增长，公司经常收到机构投资者合作意向，若能满足资产负债表增长目标，会考虑合作 [108][109][112] 问题18: 本季度收购及管道中的Arapahoe和Town & Country项目，未来投资是否会更大或更多盒子 - 这是本季度的组合情况，Town & Country有两个杂货店锚定，可视为两个中心，Arapahoe是为获得杂货店锚定部分而收购两个盒子，目前进展良好 [114][115][116] 问题19: 本季度直线租金是否会延续到2022年，核心FFO调整中的交易成本和其他费用具体是什么，在损益表中如何体现 - 2022年直线租金预计为200 - 250万美元，交易成本和其他费用包括失败交易或收购成本以及IPO相关费用，部分为非现金费用，将在损益表的其他费用和收入净额中体现，在核心FFO调整中作为加回项，但影响NAREIT FFO [119][120][121]