财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）现金基础上增长9.1%，高于全年7.25% - 7.75%的范围 [6][45] - 一季度总管理费用（G&A）同比绝对下降，占收入百分比下降131个基点，全年G&A预计保持区间波动 [46] - 截至3月31日，90%的总债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.96%，58%的总债务为无担保形式 [48] - 一季度末净债务与调整后EBITDA之比为7.14倍，净债务加优先股与调整后EBITDA之比为7.53倍，后者连续四个季度改善 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度已签署并生效的租约现金基础上租金率增长15.9%，新租约增长37.9%，续约租约增长11.7% [41] - 截至5月1日，2023年将生效的所有租约现金基础上租金率增长19.3%，2023年租赁续约率为56%，已处理超72%原计划2023年到期的总面积 [42] - 2024年初始到期租约已租赁19%，现金基础上租金将增长14.4%，续约增长5.1%，新租户增长61.9%，续约率为79%，34%的续约租约为合同续约 [24] 开发业务 - 开发项目总投资6100万美元，已完成约88%的资金投入，预计初始回报率在7% - 9% [21][27] - 一季度佐治亚州亚特兰大新建工业设施有23.6万平方英尺开始运营 [10] - 第一阶段开发项目中，三个已投入使用，两个已全部出租，另一个正在积极招租，亚特兰大还有一个项目预计本季度晚些时候完成并正在积极招租 [7] - 第一阶段扩展至包括杰克逊维尔的两个小项目，已全部出租，预计分别在第三和第四季度完成 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度末入住率为98.1%，较上一季度有所下降，因当季净空出11万平方英尺且新增15.5万平方英尺新空间 [23] - 同店入住率为99.1%，略高于全年指导率 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年有机增长的主要驱动力是同店NOI增长，公司认为自身在该领域表现处于行业前列 [6] - 租赁是现有投资组合和开发项目的首要任务，公司在2023年到期租约处理上情况良好，2024年到期租约也有良好开端 [20] - 继续推进开发项目，有明确预租前景且回报符合门槛时会选择性开展新项目，目前不倾向于进行投机性建设 [21][51] - 持续改善资本结构，随着开发项目上线预计下半年进一步去杠杆，也会寻找其他改善资本结构的机会 [28][40] - 收购业务因资本市场（债务和股权方面）不明朗而暂停，待市场情况清晰后再考虑 [31] - 有少量房产计划根据市场情况进行处置，同时也在考虑与现有合作伙伴进行合资项目 [64][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 金三角地区有大量回流和近岸外包计划，公司超90%的投资组合位于该地区，预计未来5 - 10年将受益于有利的供需动态 [8] - 预计第二季度同店NOI低于全年趋势线，下半年回升，主要是预期支出时间问题，随着向三净租赁结构转变，未来漏损将减少 [26] - 鉴于一季度业绩符合预期且开发项目按计划出租，公司确认3月发布的2023年指导，全年执行情况主要取决于剩余开发项目的出租速度 [49] 其他重要信息 - 自疫情以来，公司每个季度租金收取率超99%，目前无活跃的租金延期协议 [12] - 公司在财报电话会议中会讨论非GAAP指标，相关定义和与最可比GAAP指标的调节信息包含在向SEC提交的文件中 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 未来资本部署更倾向开发还是收购 - 收购业务在第一季度暂停，在资本市场（债务和股权方面）情况清晰前，公司不会进行太多收购 [31] 问题: 未来到期租约中含嵌入式续约选项的比例 - 约10% [52] 问题: 未收取租金的特定租户情况 - 关注名单租户数量未增加，实际上季度环比减少，预计租金收取率将保持高位，全年不会有重大信用损失影响 [52] 问题: 同店入住率与指导假设差异原因 - 这是基于宏观情况的假设，预计同店组合全年将保持较高入住率 [54] 问题: 杰克逊维尔和亚特兰大第一阶段项目租金开始时间及是否有免租期 - 亚特兰大第一阶段项目租金2月开始，有四个月免租期，租期五年；杰克逊维尔项目一个租期一到十年，另一个租期五年，分别在第三和第四季度开始 [55] 问题: 新供应租金与现有租金差距是否改善 - 现有租金平均上涨约20%，若排除固定利率续约，可能再高约5%；新建筑仍有溢价，但差距在缩小 [69] 问题: 是否考虑延长续约租约的加权平均租赁期限（WALT） - 不太担心WALT，其有所上升，公司不会将其转变为净租赁房地产投资信托基金 [57] 问题: 是否有投机性开发计划 - 目前没有，但辛辛那提有20万平方英尺已设计好，若有租户且租金和建筑成本合适，可实现高个位数收益率，公司土地储备在其他一些地点也有类似情况 [60] 问题: 未来三到五年开发管道的平均总预期投资或规模 - 没有明确数字，开发项目具有机会性，取决于位置、土地可用性和建筑成本等因素，公司希望开展更多项目 [61][62] 问题: 是否考虑出售资产并在收购市场寻找机会 - 有少量房产计划根据市场情况进行处置 [64] 问题: 合资企业讨论是否搁置 - 仍在考虑中，公司每周都在市场上寻找合资项目，愿意与现有合作伙伴进行合适的交易 [65] 问题: 2024年续约租金5%价差的原因 - 未明确提及具体原因 [73]