财务数据和关键指标变化 - 核心每股运营资金（Core FFO）为0.43美元，高于第二季度的每股加权平均普通股和单位0.41美元 [26] - 调整后运营资金（AFFO）为0.31美元，尽管有佣金支出，加权平均股份和单位数量环比增长9.6% [26] - 同店净营业收入（NOI）在GAAP基础上增长3.8%，现金基础上增长6.2%，排除三项租约影响后，本季度同店NOI使年初至今增长1.3% [27] - 债务与总市值之比在季度末为39%，净债务与EBITDA之比为5.9倍，低于本季度预期，仍有望在年底达到7倍目标 [30] - 预计第四季度核心FFO在0.46 - 0.50美元之间，AFFO在0.41 - 0.46美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度完成1.01亿美元收购，总面积180万平方英尺；10月完成1.17亿美元收购，总面积160万平方英尺；另有5400万美元预计年底前完成，使今年迄今收购总额达3.47亿美元，较去年增长42% [14] - 收购物业加权初始资本化率为6.8% [16] 租赁业务 - 截至9月底，已处理88%的2021年到期租约，其中260万平方英尺续租，210万平方英尺租给新租户，剩余64.2万平方英尺待处理 [21] - 第三季度和年初至今，国内租约租金现金基础上分别增长10.9%和9.7%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [21] - 第三季度末投资组合整体入住率为96.3%，较第二季度末上升10个基点；排除重新定位面积后，入住率将升至98.7% [22] - 截至10月31日，第三季度租金收取率为99.7%，10月租金收取率为99% [23] - 2021年到期租约和先前空置物业共执行138份租约，总面积550万平方英尺；2022年到期租约已执行41份，总面积170万平方英尺 [23] - 2022年到期的590万平方英尺租约中，截至10月已租赁150万平方英尺，占2022年到期租约的25%，租金较到期租金增长8.9% [24] 开发业务 - 目前有11个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，其中三个正在建设或积极开发，其余预计2022年启动，预计总面积约130万平方英尺，总投资约8200万美元，目标收益率为高个位数 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣路易斯市场资本化率在过去12个月下降290个基点 [34] - 哥伦布市场可用性率从6.7%降至约5.3% [34] - 芝加哥市场资本化率下降超过100个基点 [34] - 公司目标市场平均租金增长率在5% - 6%之间，预计将持续到2022年甚至2023年 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续采用逐个收购策略，同时探索收购小型投资组合以促进增长，保持财务纪律 [16] - 公司专注于收购实用型工业建筑，选择具有积极吸纳率、强劲租金增长、有限机构竞争且能部署物业管理团队的市场 [16] - 公司通过市场集群战略扩大规模，利用流动性支持开发项目以创造额外价值 [13] - 公司将继续平衡资产负债表优先事项，确保股息覆盖良好，改善杠杆状况，保持多渠道资本获取能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面改善为公司发展提供支持，但需要战略和团队合作来扩大市场规模 [8] - 目前是拥有工业建筑的好时机，公司具备合适的人员、战略和流动性来实现优先目标 [14] - 公司预计2022年收购活动将保持活跃，继续利用ATM计划和扩大的无担保信贷额度支持增长 [19][29] - 公司开发项目上线后将为收益和净资产价值创造做出贡献 [31] 其他重要信息 - 公司在收益新闻稿中确认了2021年全年指导范围，收购时机和贡献是季度节奏的主要因素 [28] - 公司通过ATM计划成功降低资本成本，扩大的无担保信贷额度改善了资产负债表结构 [29][30] - 公司资产负债表上有与在建工程相关的约1320万美元投资，与总计超过8200万美元的开发活动相关 [31] - 公司目前持有3880万美元现金，440万美元运营费用代管金，以及8500万美元循环信贷额度 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道金额更新及哪些市场资本化率压缩最明显 - 目前公司正在关注约4.4 - 4.5亿美元的交易；圣路易斯、哥伦布和芝加哥市场资本化率压缩最明显，圣路易斯过去12个月下降290个基点，哥伦布可用性率从6.7%降至约5.3%，芝加哥下降超过100个基点 [34] 问题2: 与租户沟通时他们最关心的问题 - 租户面临劳动力短缺问题，但仍有业务需求，不影响租赁空间；此外，运输成本上升，但物流和仓储业务从中受益 [35] 问题3: 2022年到期租约中处于谈判的两份是续租还是新租户 - 这两份是新租户 [37] 问题4: 未来一年股权资本需求ATM计划能否满足 - 今年ATM计划满足了需求，预计未来12个月也能满足，公司股票流动性好，将利用这一优势 [42] 问题5: 开发项目在资产负债表上的情况 - 公司有3000 - 5000亿美元的开发项目，但并非同时进行，未来12个月会有项目启动；公司不会主动购买土地进行开发 [44] 问题6: 资本成本下降是否会改变投资策略 - 公司战略不变，仍会寻找价值，如以B级价格购买A级建筑；开发收益率目标为高个位数，不会涉足低收益率开发项目 [47] 问题7: 开发业务是否有目标利差 - 公司没有专门的开发部门和大规模开发战略，目前开发项目是基于自有土地的自然演变，目标是实现高个位数收益率 [48] 问题8: 同店运营费用增长4.2%的驱动因素 - 年初风暴造成的维修费用延续到第二季度和第三季度，物价有所上涨，但公司回收比例与去年相同 [51] 问题9: 若股价高于26.35美元，是否会考虑转换B系列优先股 - 公司计划在股价满足条件时转换并赎回B系列优先股，预计明年年底有能力进行操作 [54] 问题10: 2021年经常性资本支出预期提高的原因 - 公司有既定的资本支出计划，部分项目在芝加哥延迟，将延续到明年，后续也有更多项目 [56] 问题11: 进入新一年收购管道中单个交易和大型投资组合的比例 - 公司收购策略不变，成功采用单个收购策略，同时也在关注小型投资组合以促进未来6 - 12个月的增长，管道中两者都有 [59] 问题12: 资本成本下降是否有助于收购大型投资组合，中西部市场情况如何 - 今年早些时候资本化率有显著压缩，不确定明年是否会再次出现；公司会根据经济合理性评估收购投资组合的机会，关注资本化率与资本成本之间的利差 [61] 问题13: 目标市场是否有新供应上线，能否以更有利的资本化率收购 - 市场供应开始增加，但需求仍超过供应，租赁和吸纳量创纪录；预计2022年租金增长率在5% - 6%之间，新供应产品不一定与公司产品竞争，租金上涨对公司投资组合有积极影响 [63]