财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营结果符合全年指引，财务指标实现环比和同比强劲增长，FFO和AFFO基础上股息覆盖良好 [27] - 第一季度G&A费用符合先前指引，包含约36.7万美元非现金费用 [29] - 因3月下旬和4月上旬的ATM活动及计划中的收购，调整2019年财务指引 FFO调整为2.48 - 2.51美元，AFFO范围低端提高至1.95 - 2美元 [31][32] - 全年净损失指引应为低端1.81美元、高端1.78美元的损失，优先股股息调整后应为每股1.01美元，此为公式错误，不影响FFO或AFFO指引 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署82.3万平方英尺租约，租期六个月及以上租约现金租金率提高14% [12][19] - 3月31日入住率为94.5%，较去年底略有下降，预计全年入住率在95% - 96% [20] - 年初至今约160万平方英尺租约到期，其中130万平方英尺已续约，租户保留率为81.3%；2020年近200万平方英尺租约到期，其中12万平方英尺已续约，64万平方英尺接近敲定 [21] 收购业务 - 1月以500万美元收购芝加哥一处房产，本周签署印第安纳波利斯一处1710万美元房产的最终协议，预计本季度末完成交易 [13][23] - 目前收购管道约4.2亿美元，物业主要为B级仓库、轻型制造业或灵活型物业，资本化率在7% - 9% [22] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注保持业务发展势头，在资本配置上保持纪律性 [17] - 租赁业务方面，持续获取在优质子市场收购物业带来的价值，预计未来几个月入住率上升 [9][12] - 收购业务方面，继续追求单笔交易和大型投资组合收购，目标市场为已布局且劳动力资源丰富的地区 [22] - 行业竞争上，工业REIT领域竞争激烈，但公司专注B级物业细分市场，竞争对手多为当地或地区性买家，公司具有资金优势 [46][50] - 公司看到更多UPREIT机会，正在与相关方进行洽谈 [52] - 对于联合投资，若有资产或投资组合不符合当前REIT指标，可能会进行联合投资并在未来纳入REIT [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度开局良好，有望实现比原计划更好的2019年业绩 [17] - 租赁市场活跃，租户保留率高，预计未来租金和NOI将增长 [21] - 收购市场机会充足，公司将谨慎选择符合战略的项目 [24] - 资本市场活动带来资金，有助于公司进行收购和发展 [16] 其他重要信息 - 公司在佛罗里达州杰克逊维尔开设新办公室，由行业资深人士Dan Santinga领导 [11] - 截至季度末，90%的债务为固定利率，未来五到十年利率约为4.18%，公司计划逐步降低杠杆率 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本支出预算增加但AFFO不变的原因 - 公司将经常性资本支出预算从320 - 370万美元调整为350 - 370万美元，考虑到股份数量增加，认为1.95 - 2美元是合适的AFFO指引 [39][40][41] 问题2: 股价上涨是否改变降低杠杆率的时间表 - 公司将保持原有计划，随着公司发展逐步降低杠杆率，目前投资者对杠杆率无担忧，且现有投资有较好的利差 [42] 问题3: 工业REIT市场热度对收购机会的影响 - 市场竞争激烈，但公司专注B级物业细分市场，竞争对手多为当地或地区性买家，收购管道充足 [46][50] 问题4: 目前UPREIT机会是否增多 - 公司看到更多UPREIT机会，正在与相关方进行洽谈，认为这对买卖双方是双赢局面 [52] 问题5: 行使ATM时对收购资金结构的考虑 - 公司有良好的信贷安排，认为目前锁定长期抵押贷款债务是合理的，目标是在新收购中逐步降低杠杆率 [53][54] 问题6: 今年剩余时间的最佳机会是新收购还是提升入住率 - 公司认为可以同时做好新收购和提升入住率工作，资产团队表现出色，Creekside物业租赁活动活跃 [56][59][60] 问题7: 是否考虑进行联合投资 - 若有资产或投资组合不符合当前REIT指标，可能会进行联合投资并在未来纳入REIT，公司一般不进行开发类联合投资 [68][69] 问题8: 目前最具吸引力的市场是哪些 - 公司对目前所在的所有市场都满意，希望在芝加哥、杰克逊维尔、亚特兰大、印第安纳波利斯等市场扩大业务 [72] 问题9: 未来12 - 18个月收购管道的成交比例 - 成交比例取决于资金来源，公司有大量潜在交易可供选择，对成交情况不担忧 [73]