财务数据和关键指标变化 - 第三季度资金运营现金流（FFO）为每股摊薄后0.25美元，调整后资金运营现金流（AFFO）为每股摊薄后0.26美元 [21] - 截至2022年9月30日，公司总债务约1.89亿美元，加权平均利率为3.63%，循环信贷工具上仅3100万美元浮动利率债务未偿还 [21] - 包含所有利率对冲，约84%的债务为固定利率，加权平均到期期限为5.4年，2026年前无重大债务到期 [22] - 2022年第三季度，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.3倍，净债务与企业价值之比为34.6%，远低于7倍和40%的杠杆目标 [23] - 第三季度经常性资本支出（CapEx）低于每平方英尺0.04美元，预计未来季度将接近每平方英尺0.06美元 [23] - 第三季度现金一般及行政费用（G&A）低于先前指引，公司认为第三季度是第四季度的良好运行率，预计现金G&A占收入的百分比将继续逐年下降 [24] - 董事会已批准将季度股息提高至每股0.2350美元，按年计算为每股0.94美元，较2021年第三季度股息增长4.4% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第三季度租金收入较2021年第三季度增长29%，反映了现有投资组合的强劲表现以及过去12个月增值收购的贡献 [16] - 过去10多年来，公司保持了98.8%的历史加权平均租约保留率，年初至今未收到邮政服务终止通知 [17] - 2022年第三季度，公司收购66处房产，约2100万美元（不包括成交成本），为投资组合增加17万平方英尺可出租内部面积，其中41处最后一英里房产6.1万平方英尺，25处灵活房产10.9万平方英尺 [18] - 季度结束后至10月26日，公司收购7处房产，价值590万美元，并对10处价值400万美元的房产签订了最终合同 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场正慢慢适应宏观担忧，资本回报率（cap rates）试图找到更高水平以缩小买卖双方差距，第三季度公司目标是更高资本回报率的交易，这影响了交易量，预计第四季度仍将如此 [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司商业模式以稳定现金流为基础，由优质租户支持，并通过短期租约实现有机增长，使租金能够持续按市场价格调整 [8] - 公司将继续整合高度分散的市场，寻找增值收购机会，特别是核心最后一英里和灵活房产，同时保持保守的杠杆比率 [10] - 公司是邮政服务不可替代物流网络的最大所有者、管理者和整合者，但仍处于增长初期，未来发展空间广阔 [12] - 公司管理团队拥有超过30年的周期经验和强大的关系网络，这是重要的差异化优势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身在经济环境中具有独特的抗风险能力，有信心执行战略，保守的资产负债表、经验丰富的管理团队、可预测的现金流和100%的租金收取历史为为股东创造价值奠定了坚实基础 [26] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能使用前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，受多种不可控风险和因素影响，公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 公司可能提及某些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，可在公司收益报告和补充材料中找到这些指标与最可比公认会计原则（GAAP）指标的表格对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前交易市场中资产的可用性以及卖家对市场定价的合理性如何？ - 资产是有的，但卖家对当前定价的预期未改变，公司正耐心引导卖家提高资本回报率以达成交易，公司可在较高资本回报率区间执行交易 [30][31] 问题2: 与邮政服务的近期沟通中，他们及其代表对续租时考虑通胀环境和提高租金的意愿如何？ - 公司与美国邮政服务（USPS）就2022年到期的68份租约进行了富有成效的讨论，正引入通胀调整概念，有信心实现每年2% - 3%的净营业收入（NOI）增长 [32] 问题3: 未来若有合适投资组合出现，公司最佳的融资来源及资金可用性和定价情况如何？ - 公司融资渠道多样，包括股权市场（ATM、普通股发行、运营合伙单位）和债务方面的信贷安排，公司努力维持固定利率占比较高的资产负债表，融资决策需根据市场动态每日评估 [34][35] 问题4: 卖家是否不太愿意接受运营合伙单位（OP units）而更倾向现金交易？ - 卖家仍对运营合伙单位感兴趣，过去一个季度公司未积极使用该方式是因股价情况 [39] 问题5: 考虑到通胀，公司物业运营费用是否会受到拖累？ - 由于租约短期性，公司可将租金按市场价格调整，能克服运营费用增加，总体不会受到拖累，但比往年更具挑战性 [40] 问题6: 年初至今公司未进行工业资产收购，工业资产定价及资本回报率情况如何？ - 当前环境下公司未关注工业资产，该市场活跃但资本回报率仍处于较低区间，公司除非价格合适且符合投资组合需求，否则不会进行交易，目前已超额完成年度目标 [44] 问题7: 当前环境下公司投资组合是否有溢价，表现与单个资产销售相比如何？ - 大型资产所有者或卖家不太愿意适应当前环境，这些资产和投资组合通常在公司目标资本回报率区间的较低端交易 [45] 问题8: 租约续约时的通胀调整是否有潜力使租金增长超过通胀压力？ - 续约时公司会审查市场和可比数据，争取高于市场租金的调整，通胀调整是额外因素，有信心实现调整以维持历史NOI增长 [47] 问题9: 通胀调整是基于当地地理区域的消费者物价指数（CPI）吗？是否有上限？ - 与USPS的相关对话正在进行，尚未就调整方式达成一致，暂无更多信息可提供 [48] 问题10: 政府通常希望五年固定租金，若有通胀调整，租金是逐年变动还是采用某种混合固定利率？ - 历史上是五年固定租约，预计此次会有类似结果并嵌入通胀调整，但对话仍在进行，有确定协议后会分享 [53] 问题11: 如何看待第三季度与第二季度相比G&A略有下降，以及2023年G&A的情况？ - 公司认为第三季度是第四季度的良好运行率，年初预计现金G&A增加200 - 250万美元，新预测约增加150万美元，比年初指引少50 - 100万美元，部分是2022年费用减少，大部分预计在2023年支出 [55] 问题12: 从当前市场定价看，股票价格达到多少时通过ATM发行股票进行收购才合理？或者资本回报率需达到多少，当前股价下ATM发行才合理？ - 公司希望股价越高越好，但决策需综合考虑收购管道和资本使用情况，即使在当前股价和资本回报率水平下，仍可进行增值收购 [61] 问题13: 公司将部分G&A成本推迟到2023年，这些成本具体包括什么？ - 包括内部项目、基础设施、IT和招聘等方面的成本，部分已在2022年实施，部分计划在2023年进行 [62]