财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现稀释后每股运营资金（FFO）0.21美元，稀释后每股调整运营资金（AFFO）0.24美元 [21] - 截至2022年3月31日，公司拥有近600万美元现金，循环信贷额度可用1.1亿美元，信贷安排额外有2亿美元的可增加额度 [21] - 公司总债务约1.22亿美元，加权平均利率为2.34%，其中固定利率债务约8200万美元，循环信贷额度下的浮动利率债务4000万美元 [22] - 2022年第一季度，净债务与企业价值之比为23%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为3.9倍，远低于40%和7倍的杠杆目标 [24] - 公司董事会连续第11个季度批准将季度股息提高至每股0.23美元，按年计算为每股0.92美元，较2021年第一季度股息增长4.5% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司收入较2021年第一季度增长35%，内部增长强劲，租金收取率达100%，有效管理了租约到期情况 [16] - 过去10多年，公司历史加权平均租约保留率为98.8% [17] - 截至2024年，每年有占总租金6% - 11%的租约待续约，目前未收到邮政服务终止通知 [17] - 2022年第一季度，公司收购50处房产，花费约2700万美元（不含成交成本），增加17.9万平方英尺可租赁内部面积，包括28处最后一英里房产的3.8万平方英尺和22处灵活房产的14.2万平方英尺 [18] - 第一季度末至5月6日，公司又收购24处房产，花费700万美元，并签订了123处最后一英里和灵活房产的最终合同，价值约4000万美元（不含成交成本） [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前已占据高度分散市场约6%的份额，未来有很大机会进一步扩大份额 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行邮政物业整合战略，目标是每年收购超1亿美元的房产，今年有望连续第三年实现该目标 [8][9] - 公司通过增值收购投资和拓展业务，利用专业知识和良好关系，扩大邮政服务最后一英里、灵活和工业设施的项目储备 [14] - 公司认为自己是邮政服务租赁资产的天然买家，因其财务能力、过往业绩以及能提供多种对价来源，如运营合伙单位 [10] - 公司面临一定竞争，但今年交易的资本化率约为7.5%，处于6% - 8%的目标范围内 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 邮政服务是非常稳定的租户，在每个经济周期都有美国政府的充分信任和信用支持，按时支付租金且很少搬迁，在通胀环境下，续租比新建邮政设施更具经济吸引力 [11] - 公司凭借保守的低杠杆资产负债表、有利的租约结构以及每五年调整一次租金至市场水平的能力，能够应对当前的通胀环境 [12] - 2022年4月6日签署的《邮政服务改革法案》将全面改革邮政服务的财务和递送服务，确保其持续可行性，这进一步验证了邮政服务对美国基础设施和公司业务战略的重要性 [13] - 公司强大的物业现金流、优质租户和保守的资产负债表使其能够在通胀环境下继续整合高度分散的行业，提高市场份额 [26] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用的前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护，实际结果可能与前瞻性陈述有重大差异，且公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 公司可能会提及某些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，如运营资金、调整后运营资金、调整后息税折旧摊销前利润和净债务，相关指标与公认会计原则（GAAP）指标的表格对账可在公司收益报告和补充材料中找到 [6] - 由于供应链和成本上升的影响，公司预计经常性资本支出将超过每平方英尺0.05美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年交易的资本化率达到约7.5%，处于目标范围较高端，能谈谈这些交易的竞争情况以及目前正在评估的交易情况吗？是否有因定价原因而放弃的工业交易？ - 公司表示这不是一个按季度衡量的业务，而是按年度甚至多年来考量，主要收购对邮政服务重要的最后一英里和灵活房产，也会机会性地关注工业建筑，但第一季度未购买工业房产。公司认为今年仍将在6% - 8%的加权平均资本化率范围内完成交易，目前项目储备强劲 [30][31] 问题2: 在评估项目时如何考虑短期通胀因素？当前通胀环境下，租约结构的讨论是否有变化？ - 公司认为当前通胀环境影响了所有人，这也是与邮政服务讨论的话题之一，会将其纳入租约谈判考虑因素。公司凭借低杠杆、有利的租约条款和每五年滚动一次的租约，有能力应对通胀环境 [33][34] 问题3: 当前股市波动对邮政房产所有者出售房产的意愿有何影响？ - 公司认为很难确定这是否是一个因素，但鉴于市场情况、资本化率压缩和通胀担忧，很难说这不是一个推动因素，只是未从卖家那里明确听到这一点 [36] 问题4: 美国邮政服务是否愿意接受更高的租金？何时这种情况可能会改变？ - 公司认为任何租户都必须认识到通胀的存在，并理解其会影响市场租金，大多数租户即使不想支付更高租金，也会认识到这是现实 [37] 问题5: 新交易后目前可用的债务额度有多少？ - 公司增加了可增加额度至7500万美元，并新增了一笔7500万美元的延迟提取定期贷款，前期已提取5000万美元，总可增加额度增加了2500万美元，这笔7500万美元的贷款是额外的可用资金 [40][42] 问题6: 假设市场波动持续到年底且公司股价低于17美元，从资金角度看，对明年的收购活动有何影响？ - 公司表示管理着保守的资产负债表，能够应对各种市场条件，目前杠杆率很低，有能力增加杠杆，且远低于净债务与企业价值40%和净债务与年化调整后EBITDA 7倍的目标比率，因此对为整个项目储备提供资金没有内部担忧 [46] 问题7: 利率上升是否反映在资本化率上？过去竞争使资本化率有下行压力，现在是否有所缓解？ - 邮政房地产市场通常滞后于整体房地产市场，过去一年资本化率压缩，目前资本化率趋于稳定而非因利率变动而变化，但公司认为这种影响即将到来 [50] 问题8: 在与邮局讨论新租约定价时，如何考虑未来三到五年的通胀情况？这对定价有何影响？ - 公司认为很难预测未来三到五年的通胀情况，也难以将其纳入定价。但由于租约为五年期，到期时可根据市场情况调整租金，且公司有较高的租约保留率，因此对此并不担忧 [53] 问题9: 过去几个月到期续约的租约，租金提升幅度如何？ - 公司目标是保持每年2% - 3%的净营业收入（NOI）增长，即每五年续约时租金增长10% - 15% [54] 问题10: 政府和社会对环境、社会和治理（ESG）及可持续发展的推动对公司业务有何影响？公司作为邮局房东在降低能源消耗等方面扮演什么角色？ - 公司表示与邮政服务正在就相关话题进行讨论，但实施主要由邮政服务负责，公司会尽力提供协助，目前邮政服务正在考虑如何在其网络中推广这些举措，公司会等待其决策 [57][59] 问题11: 在债务市场中，无担保债务利差扩大，有担保债务、信贷额度或定期贷款在为增量增长提供资金方面是否更具吸引力？ - 公司认为目前其信贷额度的资本成本很有吸引力，使用循环信贷额度和定期贷款为增长提供资金成本更低且更灵活，但也会持续关注有担保债务市场 [60]