财务数据和关键指标变化 - 2021年全年，公司资金运营现金流（FFO）为每股摊薄0.95美元，调整后资金运营现金流（AFO）为每股摊薄1.05美元，较上一年分别增长12%和5% [23] - 2021年第四季度，公司FFO为每股摊薄0.24美元，AFO为每股摊薄0.25美元 [22] - 截至2021年12月31日，公司拥有近600万美元现金和约9600万美元总债务，加权平均利率为2.41%，其中包括约8300万美元固定利率债务和1300万美元循环信贷安排下的浮动利率债务 [23] - 截至年底，净债务与企业价值比率为16.7%，净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.3倍，自首次公开募股（IPO）以来，公司一直保持在或低于目标的40%净债务与企业价值比率和7倍净债务与年化调整后EBITDA比率，并预计2022年将继续保持 [24] - 2021年第四季度，公司成功完成后续股权发行，发行约490万股，筹集了8300万美元总收益 [25] - 公司董事会将季度股息提高至每股0.2275美元，按年计算为每股摊薄0.91美元，这是连续第10个季度股息增长，较2020年第四季度股息增长4.6% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年公司收入同比增长63%，反映了现有投资组合的强劲收款以及过去一年增值收购的贡献 [17] - 2021年公司加权平均租约保留率为99%，与历史加权平均水平一致 [18] - 未来三年，每年到期需续约的租约占总租金的7% - 12% [17] - 2021年收购为公司投资组合增加了180万平方英尺的净可租赁内部面积，包括来自148个最后一英里物业的20.4万平方英尺、来自87个灵活物业的45.2万平方英尺和来自4个工业物业的120万平方英尺 [20] - 2021年底至3月7日，公司又收购了38处房产，约1200万美元（不包括成交成本），另有13处房产，约1400万美元，已签订最终合同 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 进入2022年，与更广泛的房地产行业类似，公司看到资本化率压缩，目前交易流的资本化率范围在6% - 8% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行邮政物业整合战略，通过现有租金增加稳定现金流，认为在这个高度分散的大市场中有巨大机会，作为租赁给邮政服务的物业的领先所有者，仅占5%的市场份额，有机会进行更多增值投资 [9] - 2022年公司将投资于技术和企业系统，以更好地利用专有和行业领先的数据，提高运营效率并支持持续增长，已完成对房地产资产咨询公司（REAC）的收购 [11] - REAC为邮政所有权社区提供租赁谈判、尽职调查和物业开发等服务，拥有数十年经验、关系和专有数据，将加强公司在行业内的竞争优势，为收购的采购和承保提供额外见解 [12] - 公司继续受到潜在卖家的关注，其财务能力、良好记录和提供多种对价来源（如运营合伙单位）的能力使其成为租赁给邮政服务的资产的自然买家 [13] - 行业竞争情况基本保持不变，卖家要求更高价格，资产以较低资本化率交易，公司大部分交易流来自非公开市场，有深厚的网络，有信心以6% - 8%的资本化率继续购买物业 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 邮政服务在每个经济周期都表现出极高的稳定性，其创建的物流网络对支持不断增长的电子商务行业至关重要，本周国会通过的立法将改革邮政服务的财务和交付服务，确保其持续发展，这进一步验证了邮政服务对国家基础设施的重要性以及公司增值聚合支持这些重要服务的物业的业务战略 [14][15] - 公司在通胀环境中表现良好，有优质租户、高历史租约保留率、将租金调整至市场水平的能力以及资产负债表稳健、浮动利率债务有限，这些因素都有助于稳定现金流 [31] 其他重要信息 - 2021年第四季度，公司完成了密尔沃基市中心一处房产的收购，该房产和圣马特奥房产的收入反映在费用和其他项目中，因为它们是包含购买选择权的融资租赁，公司预计邮政服务很可能在租赁期间行使这些选择权，将在即将提交的10 - K文件中提供这些融资租赁的额外披露 [26] - 收购REAC的总对价为160万美元，包括22.5万美元现金和140万美元运营合伙单位，考虑到潜在收入、成本节约和与收购相关的额外费用，预计对底线的直接影响较小 [27] - 为实现未来加速增长，公司预计2022年现金一般及行政费用（G&A）将增加约200万 - 250万美元，这些投资将根据投资组合的增长进行管理，公司将继续关注现金G&A占收入的比例 [28] - 由于供应链和货物交付的一些动态影响，2021年第四季度的经常性资本支出高于当年前几个季度，主要是因为年初订购的屋顶材料到货后进行了相关工作 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于收购指导，对该领域的竞争力、资本化率趋势有何看法 - 资本化率压缩是整个房地产行业普遍现象，目前公司看到的资本化率范围在6% - 8%，无法对全年情况提供指导，这种压缩已经持续数月且近期更加明显 [35] - 竞争情况基本不变，卖家要求更高价格，资产以较低资本化率交易，公司大部分交易流来自非公开市场，有深厚网络，有信心以6% - 8%的资本化率继续购买物业 [36][37] 问题2: 是否有新的市场进入者与公司竞争收购物业 - 没有新的市场进入者，竞争情况基本不变，卖家要求更高价格并能达成交易，资产无论类型均以较低资本化率交易 [36] 问题3: 国会通过的立法对公司有何影响 - 该立法历经15年制定，是美国邮政服务（USPS）发展计划的基石，将使USPS能够在坚实基础上投资基础设施，公司将受益于USPS对其网络的投资 [40] - USPS的基础设施投资不会改变对现有建筑的需求，公司的建筑网络将继续保持价值并增值，且USPS在解决财务问题后将有更多机会探索提供不同政府服务 [42][43] 问题4: 关于收购REAC的情况，是否导致G&A增加，收购是否带来收入流 - REAC为邮政所有权社区提供服务数十年，拥有庞大网络和丰富知识、数据，收购将增强公司在承保、采购、管理和租赁方面的能力，网站上显示的三人是主要负责人，公司还有其他员工 [46][47][48] - G&A增加包括REAC人员、技术和企业系统投资以及其他增量招聘等因素，REAC收购在短期内对底线影响较小，因其既会增加费用也会带来收入 [49] - 收购的REAC是一家活跃企业，有持续的客户收入，从收购第一天起就会继续与客户合作 [50] 问题5: REAC的咨询业务如何融入公司战略，未来咨询业务前景如何，租赁结构能否通过管理业务拓展 - REAC的咨询和顾问业务将成为公司管理业务的一部分，继续提供现有服务，这将在应税房地产子公司（TRS）中创造收入，同时有助于未来交易流、加强与邮政服务和所有权社区的关系，巩固公司在该领域的领先地位 [54][55] - 公司尚未向业主提供管理服务，但创建上市公司时已具备提供此类服务的能力，未来有可能开展 [56] 问题6: 关于200 - 250多处房产的收购指导情况，以及ROFO（优先购买权）的最新情况 - 今年的收购指导不包括ROFO相关内容，公司在收到ROFO代表的消息后会与投资者和分析师分享，目前暂无相关报告 [61] - IPO时提及ROFO是因为REIT有机会在某个时间点收购这些资产，但公司无法控制要约，需等待代表通知，虽然规定的等待期已结束，但无法确定何时会有相关机会 [62][63] 问题7: 密尔沃基和圣马特奥房产计入费用收入项且有未来收购选择权，触发收购的因素是什么，这种情况在邮政系统中普遍吗，能否买断选择权 - 这两处房产的购买选择权由USPS决定，以固定价格购买，密尔沃基房产预计USPS可能在2040年底以最低价格购买，也有一些中期选择权，该房产对第四季度费用和其他收入项影响不大，但未来会更显著 [64][65] - 上世纪60 - 70年代邮政物业网络推出时，许多租约包含购买选择权，随着租约续签，很多选择权未被行使，目前公司认为这两处房产USPS有购买可能性，所以按融资租赁处理 [68][69] - 购买融资租赁合同不是公司业务目标，这是一个很好的机会，即使USPS行使购买选择权，该房产对公司仍有增值作用，公司不打算经常增加此类物业，公司1004处房产中只有两处是融资租赁 [71][72][73] 问题8: 邮政服务选择传统汽油车队对公司物业组合有何影响 - 这不会显著改变物业的过时程度，只是改变了在没有充电设施的物业上进行潜在投资的金额，不清楚邮政服务是否会在其网络中添加充电站以及相关影响，公司物业位置优越、土地与建筑比例良好，不会因不采用电动化而变得更过时 [80][81][82]