财务数据和关键指标变化 - 2020年公司营收翻倍，自IPO以来投资组合的平方英尺数增长了四倍 [9] - 2020年第四季度，公司每摊薄股的FFO和AFFO较2019年第四季度大幅增长，FFO每股从去年的0.06美元提高到0.26美元，AFFO每股增长56%至0.28美元；全年FFO为每摊薄股0.85美元，AFFO为每摊薄股1美元 [25][26] - 截至2020年12月31日，公司拥有220万美元现金和约1.25亿美元的总债务，加权平均利率为2.4%；截至3月15日，1.5亿美元信贷安排中有6750万美元未偿还，约3300万美元的固定利率抵押贷款，综合加权平均利率约为2.2% [26][28] - 2021年1月29日，公司宣布A类普通股的季度股息为每股0.2175美元，按年计算相当于每股0.87美元，这是自2019年5月上市以来连续第六次提高股息 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年公司投资组合保持100%的入住率，租金收取率为100%；截至3月15日，投资组合仍为100%入住，净可出租内部面积为330万平方英尺 [18][20] - 2020年公司收购了261处位于美国邮政服务物流网络内的房产，交易总额超过1.3亿美元，第四季度收购额约为6400万美元；第四季度结束至3月15日，又收购了49处房产，价值约2400万美元 [10][20] - 公司预计2021年收购额将达到或超过1亿美元，加权平均资本化率在7%至9%之间 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 邮政物业市场高度分散，公司作为最大的邮政物业所有者，仅整合了约4%的租赁邮政物业 [16] - 公司看到资本化率总体上有所限制，但未直接影响其购买能力，仍能在7%至9%的加权平均资本化率范围内进行收购 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将物业分为三类：最后一英里（面积小于2500平方英尺）、灵活型（面积在2500至50000平方英尺之间）和工业型（面积大于50000平方英尺），并专注于最后一英里的邮政物业，这类物业约占邮政租赁物业的20%，也约占公司投资组合的20% [13][15] - 公司持续评估美国邮政服务物流网络中的各种机会，追求增值投资机会，通过整合分散的行业为股东创造价值 [12][17] - 公司在收购物业时，会逐笔交易和逐处物业进行评估，关注邮政服务的需求和物业的性价比 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司取得成功，有多种资本来源，战略、平台稳定，团队有承诺，美国邮政服务物流网络作为关键基础设施受到关注，公司正在证明投资该网络的整合机会 [9][12] - 公司对继续实现增值增长的前景充满信心，准备好迎接又一年的增长，并能够执行战略计划 [22][29] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用了前瞻性陈述，这些陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》的安全港条款保护，实际结果可能与陈述有重大差异 [5][6] - 公司可能会提及某些非GAAP财务指标，如资金运营和调整后资金运营，可在公司的收益报告和网站投资者关系页面找到这些指标与GAAP指标的表格对账 [7][8] - 公司加强了团队建设，增加了收购、财务和会计团队的成员，并聘请了Robert Klein担任首席财务官 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度收购的租金和成本每平方英尺较低的原因及是否有再开发机会 - 是因为在堪萨斯州托皮卡购买的两处大型工业建筑租金低，购买价格每平方英尺也低，因其规模较大 [32][33] 问题2: 引入管理资产和家族资产的时间表阻碍 - 房地产投资信托基金收购相关资产的限制期已结束，但公司尚未收到家族代表的联系，有新信息会及时分享 [34] 问题3: 2021年第一季度收购的定价、资本化率变化及卖家动机，以及这些因素对收购能力和资本化率的影响 - 资本化率总体上有所限制，但未直接影响购买能力，卖家出售意愿强烈，公司仍在7%至9%的加权平均资本化率范围内收购；卖家动机多样，过去一年的情况改变了他们对资产、流动性和未来的看法 [36][37] 问题4: 续约的租赁利差情况以及是否会对第一季度收入产生重大影响 - 公司未分享租赁利差，但预计这些物业的净营业收入每年将有2%至3%的改善；第一季度不会因续约产生重大影响 [38] 问题5: 本季度直线租金调整变为正数的原因 - 直线租金调整包括与延期租赁相关的租金报销，由于延期租赁问题解决，导致该数字增加，预计未来会减少 [39] 问题6: 3%的租金来自非美国租户的情况及未来占比是否会增加 - 3%的租金来自去年年底购买的沃伦代尔设施中的另外两个租户；若收购有次要租户的物业，该比例会上升，但预计不会显著增加，因为公司主要关注邮政服务占用的物业 [41][42] 问题7: 近期利率上升对收购工业或办公资产的管道或看法的影响 - 公司资本成本低，有良好的信贷安排，会逐笔交易和逐处物业评估收购机会，只要物业对邮政服务有意义且性价比高，就会考虑收购 [43] 问题8: 第四季度资本支出大幅增加的原因及是否会成为季度常态 - 第四季度的高支出是一次性费用，与延期租赁的执行有关，且有相关租金收入；资本支出会因项目性质和时间而异，不会每个季度都出现这种情况 [45] 问题9: 未来收购主要集中在最后一英里还是灵活型区域 - 公司会根据季度情况进行机会主义收购，关注邮政服务物流网络内的所有资产类型，认为大部分邮政服务使用的物业属于灵活型空间，但不局限于某一特定领域，资产类别和地区都具有多样性 [47][49] 问题10: 是否有机会从美国邮政服务本身购买设施 - 美国邮政服务有出售其空置或大部分空置建筑的意向，但公司对此不感兴趣；他们未表示有出售当前占用建筑的意向，如有会及时告知 [52] 问题11: 收购灵活型或大型工业建筑时，美国邮政服务在建筑收入中所占的下限 - 公司主要关注由邮政服务占用的物业，次要和三级租户不是主要动机，只要交易对邮政服务有意义且能从房地产角度进行评估，就会考虑收购 [53] 问题12: 债务摘要中的卖方融资情况及是否看到此类融资或OP单位结构的需求增加 - 卖方融资由卖方推动，不是常见结构，公司会根据卖方需求进行调整；在交易讨论中看到了卖方对使用OP单位进行交易的兴趣，这是推动交易流的一个因素 [55] 问题13: 延期租赁的情况及是否会对财务报表产生影响 - 公司很高兴2019年和2020年的延期租赁问题已解决，认为这与新租赁文件的推出有关，希望2021年和2022年的租赁流程会更高效，预计不会再出现此类积压问题 [57] 问题14: 一般和行政费用季度环比下降的情况及2021年的预期 - 公司上市初期一般和行政费用负担较重，但随着收入增长，该费用占收入的百分比下降，预计未来收入增长将继续超过该费用的增量增长，比例会持续下降 [60] 问题15: 股息的预期及是否会出现股息增长受阻的情况 - 公司的目标是随着调整后资金运营的增长每季度增加股息，并保持股息覆盖；过去6个季度连续提高股息，同比增长约28%，自2019年第三季度以来增长了55%；目前股息收益率约为5.5%，过去提到的每股1.02美元和6%的股息收益率不再是目标，也不应视为未来股息的上限 [63][64] 问题16: 是否仍以调整后资金运营覆盖股息 - 是的，公司的重点仍然是用调整后资金运营覆盖股息 [65]