财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）增长6.3%，最大驱动因素是基本租金，贡献了430个基点；另一个重要驱动因素是无法收回的租赁收入，贡献了130个基点 [23][24] - 同店NOI增长指引上调50个基点，新范围为2.5% - 3.5%（不包括新冠时期储备金回收） [25] - 信用损失假设从之前的75 - 100个基点下调至60 - 90个基点 [25] - 一季度回购约35万股，花费2000万美元，平均价格略高于每股57美元 [26] - 提高了NAREIT FFO和核心运营收益指引区间，每股均提高0.04美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度新租赁成交量比历史一季度平均水平高20%，店铺租赁表现强劲，本季度入住率又提高了20个基点，2022年已提高200个基点 [42] - 一季度近90%的租赁活动和93%的店铺租约有嵌入式租金阶梯，为店铺租约的最高纪录 [17] - 已签约但未入住的租赁管道季度环比持平，为230个基点，代表3200万美元的年度增量基本租金 [43] 开发和再开发业务 - 季度末有3亿美元的在建项目，租赁活动强劲，团队出色地使项目按计划和预算进行 [20] - 接近完成纽约都会区一个近9000万美元开发项目的收购，将由一流的特色杂货店作为主力店 [21] - 季度末后启动了戴利城塞拉蒙特中心的第三阶段再开发项目，投资3700万美元，包括对前JCPenney的改造和在梅西百货旁边增加两座小店铺建筑 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场方面，此前看到的活动增加和竞争性投标情况较为短暂，交易市场再次受到融资市场不确定性和不稳定的影响，交易成交量仍然非常少 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身受益于竞争优势，包括资产和人员的卓越品质、流动性、资本获取渠道和资产负债表实力，使其能够把握机会并交付优质成果 [8] - 公司将继续寻找投资机会，将自由现金流再投资，专注于将开发和再开发管道的年度启动规模扩大到2亿美元以上 [23] - 公司利用开发专长、资本获取渠道和广泛的行业联系这三个发展基石，在全国范围内寻找有吸引力的投资机会 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济前景存在不确定性，特别是近期银行动荡，但公司业务尚未出现疲软迹象，租户销售持续表现出色，反映了某些类别（如餐饮和杂货）的实力以及消费者对通胀影响的承受能力 [5][6] - 公司认为，鉴于支持郊区贸易区租户需求持续增长的积极结构性趋势，公司和购物中心行业整体处于有利地位，对潜在的不利经济和资本市场影响具有更强的抵抗力 [15] - 运营趋势保持积极，公司对今年的前景更有信心，尽管有租户破产情况，但团队积极应对，且看到租户对填补空置空间有强烈需求 [39][40][45] 其他重要信息 - 公司在投资者关系网站上发布了本季度的收益材料，包括可比GAAP财务指标，还发布了包含前瞻性收益指引等额外信息的演示文稿 [3] - 公司提醒，本次讨论中的前瞻性陈述基于管理层当前的信念和预期，存在各种风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁需求的可持续性，3月硅谷银行事件后租赁成交量是否有变化，4月情况如何，若有租户表现出抵制或放缓租赁的原因是什么 - 3月新租赁活动超过了1月和2月，4月新租赁活动独立超过了1月、2月和3月，公司仍看到各地区多个类别有非常强劲的需求，租赁管道中有超过100万平方英尺的新活动 [29][55][56] 问题2: 2023年指引上调和业绩超预期中，有一半的利好是由基本租金驱动，这种情况是否可持续 - 一季度有一些一次性影响超出了内部估计，这些影响会传导到全年业绩中；店铺需求持续存在，管道中的3200万美元年度基本租金（ABR）今年将交付，其中80%将在今年实现，这是同店增长前景改善的重要驱动因素 [57][58][59] 问题3: 考虑到健康的一季度租赁情况和Bed Bath & Beyond破产的影响，对年末入住率的预期如何 - 从收入角度看，已签约的入住率和店铺空间需求带来的顺风将超过破产程序可能导致的损失 [60] 问题4: 其他地区银行的潜在填补情况，以及对Kohl's、Rite Aid、Michaels等风险租户空间的讨论情况 - 公司会积极评估租户观察名单，若认为有机会会提前采取行动；公司对地区银行分行的敞口很小 [61][62] 问题5: 在租金上涨和增加租金阶梯方面，从租户那里得到了怎样的反馈，运营成本回收率（OCR）情况如何 - 由于通胀影响被广泛接受，公司能够在很多交易中成功加入更高的租金阶梯，且没有看到太多抵制；对于运营成本回收率，不同类别情况不同，但零售商运营状况总体健康，公司有能力合理推动租金上涨 [65][90] 问题6: 关于FFO指引，是否过于保守，有哪些因素影响增长 - 一季度的部分收入有一次性和时间性因素，如追求收入是一次性的，较高的百分比租金有时间性影响（主要在一季度）；同时要考虑Bed Bath & Beyond破产对未来增长的影响 [73][74] 问题7: 交易市场情况如何，是否有更多机会出现，以及对额外股票回购的考虑 - 一季度交易市场非常安静，公司一直关注能增加收益且与当前投资组合质量和增长相当或更优的机会，希望未来有更多机会出现；本季度的股票回购是战术性的，为了对冲纽约开发项目的单位发行 [91][92][93] 问题8: 开发项目的定价相对于之前是否有变化 - 公司会密切关注市场情况，但更注重确保项目对公司有增值作用，会根据项目风险评估资金来源和成本，目前正在推进的项目对公司长期有利 [69] 问题9: 租赁利差在过去几个季度有所减速，能否提供相关情况说明 - 一季度现金租金利差主要来自店铺租赁，通常低于主力店租赁；过去12个月新活动的现金利差为11%，公司在嵌入式租金阶梯和审慎资本支出方面取得了成功，净有效租金占基本租金的比例在过去五个季度处于中高80%的范围 [97] 问题10: 指引假设年末入住率持平或略有下降，在此期间是否会因Bed Bath & Beyond破产而下降，如何量化这种下降 - 一季度同店增长为6.3%，到年末将降至中点3%；已签约的3200万美元租金将在年内逐步实现，其中80%将在年末前交付；第四季度的比较基数较难，因为去年同期有特殊的回收项目 [98] 问题11: 是否在租赁管道中看到传统商场主力店（如Macy's和Nordstrom）开设小型店铺的活动 - 是的，Macy's有Market by Macy's和Bloomingdale Outlet，Nordstrom正在扩大Nordstrom Rack概念，整个折扣零售类别表现活跃 [102] 问题12: 如何对未来百分比租金进行建模 - 百分比租金同比增长，连续两个一季度增长超过40%，但占总收入的比例仅约1%；应在长期建模中保持该水平相对稳定，大部分百分比租金收入在一季度确认，全年其他时间也会有但占比小 [103] 问题13: 全年一般及行政费用（G&A）项目上调100万美元的原因，是否具有持续性或波动性 - 主要是对非薪资项目的预测进行了细化，没有明显趋势，只是更精确的展望 [105] 问题14: 纽约都会区和休斯顿的开发项目有何独特之处，吸引公司投资的市场因素是什么 - 纽约项目尚未完成收购，将由一流杂货店作为主力店，位于进入壁垒高的市场，未来有扩展机会；休斯顿项目本周已完成第一阶段收购，规模约1000万美元，位于繁荣的总体规划社区，是该社区唯一的零售服务提供商，有大量潜在需求；公司的开发战略是投资具有长期可持续竞争优势、能长期增长NOI的购物中心 [107][109][129] 问题15: Bed Bath & Beyond的五家拒绝续租店铺，在清算期间租金情况如何 - 预计因这五家店铺损失约50万美元租金；对于尚未拒绝续租的店铺，将继续收取租金，直到可能的租约承接或未来拒绝续租事件发生 [112] 问题16: 店铺空间的峰值入住率是多少，未来2 - 2.5年可能达到什么水平 - 店铺入住率峰值超过93%（约93.3%），公司认为目前的投资组合和市场供需状况比当时更好，但不保证能显著超过峰值 [156] 问题17: 未获得租金阶梯的7% - 10%租约的特征是什么，开发和再开发管道的影子管道中，新开发机会的占比情况如何 - 未获得租金阶梯的租约是行使的期权且没有嵌入式租金阶梯；影子管道非常关注包括新开发项目在内的组合 [140][160] 问题18: 近期银行系统事件对业务有何影响，包括未来再开发管道机会的时间和信心、收购活动、租户情况 - 目前尚未看到银行业事件对业务的影响，公司使用自由现金流为项目提供资金，资金获取没有问题；开发项目有周期，公司会更加谨慎地进行评估；从租户角度看，目前没有听到相关反馈，公司有支持租户的计划；公司准备好利用市场错位带来的机会，只要投资能增加收益且与现有投资组合质量和增长相当或更优 [163][164][166] 问题19: 对Kroger Albertsons合并情况的看法 - 公司没有额外信息，与两家公司都有良好关系，无论合并结果如何，对公司都有好处 [168] 问题20: 如何看待物业保险成本和保费问题 - 公司由于规模、质量、业绩记录和物业维护等方面的优势，保险获取情况比大多数公司好；近期续保虽有困难，但团队成功完成，预计相关费用将增加15% - 20%，不过这部分成本可通过租约转嫁给租户，对公司未来增长的风险已得到缓解 [169][178][148] 问题21: 纽约都会区开发项目的9000万美元是否包括收购和开发成本，休斯顿项目是否需要额外土地收购用于未来开发阶段，以及这些开发项目的目标回报率是多少 - 纽约项目的9000万美元包括收购和未来开发建设的所有成本；休斯顿项目收购时获得了相邻土地的控制权，用于未来阶段开发；休斯顿项目的开发回报率约为8% [172][173][183] 问题22: Bed Bath & Beyond是否有类似Sears那样解锁大型再开发项目的潜力，以及当前资本市场下大型项目的门槛是多少 - 公司正在评估一个Bed Bath & Beyond店铺的再开发价值，但总体上主要是重新租赁的工作；公司在开发项目上非常谨慎，不进行投机性开发，在有明确的签约租约可见性之前不会启动新项目 [114][143] 问题23: 银行贷款收紧是否为公司带来更多与小型开发商合作的机会 - 是的，银行贷款挑战为公司创造了与小型开发商合作的机会，公司有可用资金且愿意积极参与，与零售商的关系也有助于推动开发管道建设 [184][185][186]