财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO受多项因素积极影响，其中不可收回租赁收入为正600万美元，直线租金因部分现金制租户转回权责发生制而受益约700万美元 [29][30] - 年末循环信贷额度已满，2024年前无无担保债务到期，总杠杆率回到5 - 5.5倍的目标范围内 [31] - 2021年收取了2020年开票并预留的4600万美元，预计2022年收取约1300万美元，这使2022年NAREIT FFO同比每股减少0.19美元 [33] - 2021年确认4300万美元非现金收入，预计2022年为2800万美元，这使NAREIT FFO每股相差0.09美元 [34] - 预计2022年同一物业NOI增长中点为3.5%，即每股增加0.16美元的正FFO增长 [37] - 预计2022年交易活动将增加收益，处置指导超过收购，但长岛投资组合于12月30日完成收购，应视为2022年购买 [40] - 有6500万美元未结算的远期ATM股权，预计今年股息支付产生的自由现金流超过1.3亿美元 [40] - 2021年第四季度总NOI在排除上一年收款后已恢复到2019年水平 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年新租赁量创纪录，比历史水平高20%，第四季度租金收取率为99%，租户报告销售积极且常创新高 [17] - 第四季度出租率再次上升，年底超过94%，历史最高超过96% [18] - 第四季度最活跃的类别包括杂货店、医疗、健康和保健、餐厅、化妆品、家居和特价商品，各地区的主力店和商铺空间都有良好活动 [19] - 第四季度租户保留率为85%，远高于历史平均水平，商铺租户保留率创历史新高 [19] - 第四季度混合租金价差近13%，受与塔吉特的新主力店租约和康涅狄格州一处物业的影响 [19] - 2021年GAAP租金价差为13%，同时实现了有吸引力的净有效租金 [20] 开发和再开发业务 - 目前有3亿美元的项目正在进行中 [23] - 第四季度完成了休斯顿H - E - B锚定的Baybrook开发项目的第一阶段，预计近期启动下一阶段；完成了南佛罗里达Publix锚定的West Bird Plaza的再开发 [24] - 马萨诸塞州剑桥市的The Abbot租赁活动增加，预计今年晚些时候租户开业；华盛顿特区外的The Crossing Clarendon接近建设完成，目前出租率超过95% [26] - 未来继续目标每年项目支出在1.5亿 - 2亿美元之间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司希望收购的购物中心的私人交易市场依然强劲，持续出现资本化率压缩和价值升值，交易竞争更加激烈 [10] - 资本化率在4.5% - 5.5%之间，具体取决于物业的稳定程度和增长潜力 [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2022年公司不再关注复苏，而是专注于增长，资本配置策略从防御转向进攻 [8] - 专注于投资优质、位置优越的杂货店锚定的购物中心 [9] - 继续寻找符合位置、质量、格式和增长标准的投资机会，如长岛投资组合收购是场外交易 [10][11] - 对于不再符合零售核心业务的资产，如Costa Verde，会出售以实现价值最大化和管理风险，并将收益重新投资 [12][13] - 考虑在合适的情况下增加非零售用途或提高物业密度，如与经验丰富的运营商合作、地面租赁或出售非零售部分，但始终以控制零售为目标 [14] 行业竞争 - 购物中心收购市场竞争激烈，但公司凭借资产负债表、资本获取渠道、市场覆盖和专业经验具有竞争优势 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管租户仍受到通胀、供应链问题、许可挑战和劳动力短缺的影响，但目前尚未影响对空间的需求，公司将密切关注这些趋势 [21] - 公司对当前零售环境持乐观态度，租赁、开发和再开发业务在各地区都有积极势头 [28] - 公司认为2022年将继续复苏并实现增长，NOI已恢复，资产负债表状况良好，有信心在盈利方面表现出色 [52] - 公司预计未来能够继续提高入住率，随着空间占用率的增加，租赁谈判的优势将更多地转向房东 [48] - 公司对杂货店锚定的购物中心前景依然乐观，消费者行为的变化对这类购物中心有利，销售情况良好，交易市场需求强劲 [75][76] 其他重要信息 - 公司在2021年通过构建1031交换，以税收高效的方式出售了近2.5亿美元的物业 [31] - 公司在2022年第一季度有将更多租户从现金制转换为权责发生制的预期，预计产生约500万美元的非现金转换收入 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 入住率完全恢复的时间线以及何时从入住率恢复转向提高租金 - 公司计划同一物业NOI增长范围的假设是出租率和已开业入住率提高75 - 100个基点，这支持了3.5%的增长中点，主要来自基本租金增长 [45] - 目前租金价差在改善，结合嵌入式租金增长，公司认为这对投资组合的长期增长是积极的 [47] - 公司认为随着空间占用率的增加，租赁谈判的优势将更多地转向房东，公司产品类型受消费者行为变化的影响是积极的 [48] - 公司认为其投资组合的最高入住率可达96%，目前的复苏轨迹是健康和合适的 [49] 问题2: 同一商店指导范围内，2022年新坏账费用的假设以及如果所有现金制租户明天都转回权责发生制，直线租金的总影响 - 2021年坏账费用占开票收入的175个基点，预计2022年在100个基点左右，相当于改善约1000万美元，到年底有望恢复到历史平均的50个基点 [56][57][58] - 直线租金储备为3300万美元，这是理论上的最大潜在影响，但不确定是否能将所有租户转回权责发生制，预计第一季度有500万美元的潜在转换收入 [59][60] 问题3: 公司指导与市场预期存在差异的原因以及如何实现2023 - 2024年更强的FFO增长 - 非现金转换项目是增长减速的主要因素，第四季度约为每股0.05美元；上一年收款的核心部分对第四季度有3%的影响；G&A增加也是一个因素，包括填补职位空缺、加薪和恢复正常的差旅费 [62][63][64] - 排除上一年收款，核心业务的中点有3%的增长，上限与2019年相比仅低2%，公司对2022年的前景感到乐观，租赁业务正在复苏，未来有望实现增长 [65][66] - 公司认为继续提高入住率的能力将支持增长，资产负债表状况良好，有资本和机会进行投资，开发管道正在重新填充，收购活动活跃 [68][69] 问题4: 2022年消费者和零售市场的前景以及公司杂货店锚定的购物中心的定位 - 尽管消费者受到多种因素的影响，但公司认为其所在的零售领域，即杂货店锚定的购物中心，处于最佳位置 [75] - 消费者行为的变化，如更多在家就餐和在附近消费，对郊区购物中心和杂货店锚定的购物中心有利，公司购物中心的销售情况良好，交易市场需求强劲 [76] 问题5: 指导中未包含的项目以及同一物业NOI增长是否反映核心业务的未来增长算法 - 公司在指导中排除交易活动，以避免设定不切实际的期望和做出不良投资决策，这些活动将在未来逐步增加 [78] - 同一物业NOI增长的中点有400个基点，其中300个基点来自基本租金增长，100个基点来自ULI改善，2021年第二季度的高基数在2022年有50个基点的拖累，整体增长反映了入住率的上升 [79][80] 问题6: 未来一两年资本分配时如何考虑开发与新收购，以及公司开发业务的差异化方法和资本投入能力 - 公司认为最佳的资本使用方式是重新投资于已有的购物中心，同时也会利用自由现金流和资产负债表能力进行新建开发和收购 [87][88][90] - 公司在开发业务上有优秀的团队和良好的记录，专注于杂货店锚定的购物中心，并且在收购方面有成本优势和专业经验 [88][90] 问题7: 技术和数据如何帮助业务，特别是提高小商铺入住率和实现业务经济改善 - 公司认为规模很重要，合并后在与租户的关系、数据挖掘和自由现金流方面有优势，能够投资于技术和数据分析，以提高入住率和租金 [92] - 行业内都在不断提高技术和数据应用能力，公司也将继续努力，通过提高购物中心质量来帮助租户和提高入住率 [95] 问题8: 劳动力短缺对租金起租时间的影响以及目前收购管道的情况 - 劳动力短缺目前尚未产生重大影响，但公司预计租金起租时间可能会有延迟，目前最大的挑战是许可审批，公司正在采取多种措施应对 [98][99][100] - 从财务角度看，公司的有机EBITDA增长和资产负债表状况使其有能力进行2 - 3亿美元的收购活动，而不会对资产负债表造成过大压力 [102][103] - 公司正在积极推进收购项目，虽然尚未确定，但有信心在2022年取得成功 [105][106] 问题9: 资本化率的预期范围以及租金增长与成本增长的关系对开发管道的影响 - 资本化率在4.5% - 5.5%之间，具体取决于物业的稳定程度和增长潜力，公司凭借资产负债表和专业经验有竞争优势 [110][111] - 公司每年有10% - 14%的空间进行租赁，能够跟上通货膨胀，同时还有年度合同租金增长，在租金和开发项目的收益率方面取得了成功，能够应对成本增长 [113][114][115] 问题10: 同一商店NOI指导下限的原因以及对实体杂货店业务的看法 - 下限可能是由于租户迁出情况更差以及一些再开发项目的贡献延迟，公司计划2022年租户迁出活动恢复到历史平均水平，对实现指导中点有信心 [119][120] - 实体杂货店继续投资于店铺和客户体验，同时也在发展路边取货和送货服务，公司的购物中心具有最后一英里配送能力，运营商正在投资于技术和配送 [122][123][124] 问题11: 未来几年投资组合定位的区域策略 - 公司喜欢目前所在的市场，认为疫情为郊区购物中心带来了顺风，一些市场的人口增长加速，如杰克逊维尔，公司将更积极地寻找投资机会，同时将凤凰城列为目标市场 [125][126] 问题12: 是否有机会系统地挖掘非零售开发机会以及混合用途开发的比例变化 - 公司不断评估如何最大化所有物业的价值，包括增加非零售用途，未来有相关机会，每年将继续目标开发支出在1.5亿 - 2亿美元之间，部分资金将来自现有物业 [129][130] - 公司将专注于从零售中提取价值，对于其他用途的投资，将与经验丰富的合作伙伴合作、进行地面租赁或出售，资金将主要集中在零售领域 [131] 问题13: 2022年非同一商店NOI预计为每股0.02美元的拖累的原因以及费用报销机制 - 非同一商店NOI的拖累是由于公司的 captive保险计划，2021年索赔情况非常好，预计2022年将恢复到历史水平 [134] - 公司预计当前年度的费用回收率将保持在历史水平，并随着已开业入住率的增长而增长，能够将费用增长转嫁给租户，维持回收率 [135] 问题14: Potrero物业减值的背景和原因 - 从会计角度看，由于Costa Verde等资产的变动以及旧金山特定贸易区的情况，Potrero物业出售的可能性增加，需要将资产标记为公允价值，从而导致减值 [139] - 该物业原本有大规模的非零售密集开发计划，公司现在的策略是尽可能提取零售部分的价值，对于非零售部分采用其他方式实现价值，目前尚未决定该物业的处置 [140][141][142] 问题15: 1.5亿 - 2亿美元的开发支出是否会加速 - 2022年加速的可能性不大，因为开发需要时间，且2020年曾暂停一段时间，导致进度有所延迟，但未来几年有加速的潜力 [146] 问题16: 第一季度从上一年收款中获得的收益比例以及是否看到高低端消费者支出的分化 - 2021年第一季度有1800万美元的坏账或不可收回租赁收入费用，第四季度降至约250万美元，2022年第一季度可能会改善，第一季度的增长率可能高于指导范围上限，随后会回落至范围内 [152] - 公司认为消费者支出更多地与郊区和离家近的因素有关，而不是高低端消费者的差异，尽管有通货膨胀的逆风，消费者仍在支出 [153] 问题17: 上一年租金指导数字的上行空间以及现金制租户收款率的指导假设差异 - 计划中有1300万美元的上一年收款，补充资料中显示预留的应收账款为5000万美元，但这只是最大潜在收款机会，难以准确预测，公司认为1300万美元是一个合理的估计，目前已收取约30%，随着时间推移收款率会下降 [157][159] - 目前现金制租户的收款率为94%，占总ABR的17%，从ULI角度看，预计收款率将提高，公司对2022年及以后的增长和入住率改善有信心 [161][162] 问题18: 许可延迟是否主要是西海岸现象以及收购承销中是否考虑重置成本 - 许可延迟在西海岸更为普遍，但该地区正在迅速改善，预计问题将很快得到解决 [164] - 公司在评估收购机会时会考虑重置成本，关注NOI增长概况，目标是实现无杠杆内部收益率或总回报，因为公司打算长期持有资产 [165] 问题19: 对收取1300万美元上一年租金有信心的租户情况以及剩余部分难以收取的原因，以及5000万美元是否仍在占用 - 主要是西海岸的租户恢复时间比其他地区晚几个月，公司采用逐个租户的方式解决未清债务，目前西海岸的现金收款情况良好，公司认为不应为了追讨旧租金而影响未来租金，因此对剩余部分的收款持谨慎态度 [168][169][170] 问题20: 是否能够提高同一商店NOI中1.3%的年度合同租金增长 - 公司希望提高该比例，但面临挑战，长期目标是达到1.5%，目前的增长主要来自店铺空间的合同租金增加，提高该比例的关键在于重新获得主力店空间并嵌入合同租金增长，这需要时间 [176][177]