财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入1.25亿美元，摊薄后每股收益0.26美元；可分配收益1.53亿美元，摊薄后每股收益0.32美元；第三季度普通股股息为每股0.25美元；现金及流动性为18亿美元；业务总股本为70亿美元 [20] - 账面价值季度环比基本不变，考虑到疫情期间发行认股权证的摊薄影响 [16] - MSR季度估值为4.8%，目前为4.88%，有小幅增长 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 服务业务 - 内部管理的MSR达4000亿美元，为第三方管理的MSR达910亿美元，与Cooper、LoanCare等有合作关系 [28] - 税前收入为2.67亿美元 [35] 抵押贷款发起业务 - 税前亏损5700万美元，其中约2000 - 2500万美元为一次性费用 [35] - 资本从收购Caliber时的20亿美元降至4.93亿美元，Caliber交易至今的股权内部收益率为29% [36] 房地产证券业务 - 资产负债表上有高息贷款，债券业务主要为过去证券化业务的留存利息，通过银行或资本市场进行定期融资 [30] 单户租赁业务 - 拥有约3700套房屋，入住率超过90%，目前停止收购，等待更高资本化率的投资机会 [31] 商业目的贷款业务（Genesis） - 本季度发放贷款6亿美元，主要为浮动利率、高息贷款，投资组合90%为浮动利率，平均票面利率约8.5%，趋近10%，贷款组合当前还款率为99.9% [13][42] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房市场方面，公司看跌房价，认为房价将继续小幅下跌，但由于供应和过去几年良好的承销情况，房价下跌有底线 [23] - 通胀持续，公司保持防御性策略，持有18亿美元现金和流动性，确保所有固定利率资产都进行了套期保值 [24] - 融资成本在各资产类别中上升，非代理业务的投资组合100%采用非每日盯市融资 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将扩大投资策略，收购Senlac Ridge Partners 50%的股权，专注商业房地产的各个领域，包括债务、股权和过渡性贷款机会 [9][10] - 成立第三方基金业务，在私人市场筹集可赎回资本，进行机会性投资，为股东和有限合伙人创造价值 [11] - 继续关注抵押贷款公司的效率，通过零售和直接面向消费者（DTC）渠道向300万客户进行营销，等待利率和利差环境创造机会，为客户提供节省成本和创新的解决方案 [12] - 降低贷款发放时的贷款价值比（LTV），收紧承销准则，以应对房价下跌和住房市场的不确定性 [14] - 计划将所有服务业务收归内部管理，使用当前的软件即服务平台 [48] - 考虑收购零售发起平台，可能是私人的小型平台，以扩大业务并提高效率 [75] - 将合资业务与零售业务合并，将产权和评估业务交由Guardian子公司管理，以提高运营效率和降低成本 [79][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 投资环境仍然充满挑战，公司将维持对高利率和更宽信贷利差环境的预期，直到美联储发出停止加息信号或经济数据疲软 [8] - 尽管市场波动，但公司团队和业务表现良好，有能力继续为股东创造价值 [9] - 住房市场方面，预计房价将继续下跌，但由于供应和良好的承销情况，房价下跌有底线；单户租赁市场需求强劲，公司将寻找更高资本化率的投资机会 [23][26] - 随着美联储继续提高短期利率，公司的托管存款将带来更多利息收入 [17] - 公司认为，当美联储停止加息、抵押贷款利差收窄时，发起业务可能会变得强劲，特别是如果房价再下跌10%左右 [44][45] 其他重要信息 - 会议中提及的某些陈述为前瞻性陈述，具有不确定性，可能与实际结果存在重大差异，需参考新闻稿和收益补充材料中的免责声明以及向美国证券交易委员会（SEC）提交的年度和季度报告中的风险因素 [5] - 会议将讨论一些非公认会计原则（non - GAAP）财务指标，这些指标与最直接可比的GAAP指标的对账可在收益补充材料中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：发起业务的人员缩减处于行业的什么阶段 - 公司认为自身处于第七或第八局，接近尾声。公司在适当的地方积极进行了人员缩减，同时考虑到庞大的服务组合，当美联储停止加息、抵押贷款利差收窄时，发起业务可能会强劲反弹，公司要为客户保持业务存在，将发起业务视为服务业务的对冲 [44][45] 问题2：发起业务的整合前景，卖家和买家是否有顾虑 - 在抵押贷款发起或抵押公司方面，一些私人持有的抵押公司可能会放弃业务，未来可能会有更多MSR出售。公司将谨慎寻找机会发展零售业务，认为能够快速调整规模、降低成本和提高效率的公司将在竞争中获胜 [46][47] 问题3：是否为服务组合选定了技术平台 - 公司计划将所有服务业务收归内部管理，使用当前的软件即服务平台 [48] 问题4：非代理资产的融资情况，包括Genesis贷款的仓储融资，目前的资金平衡和融资成本前景 - 融资成本普遍较高，预计未来仍将维持高位。公司通过资本市场和与一些贷款人的定期融资来为业务提供资金，团队在开辟新的融资渠道方面做得很好，如与保险公司和地区银行合作。非代理资产的融资主要是定期非盯市融资，Genesis业务约75% - 80%由银行合作伙伴进行定期融资 [54][56][57] 问题5：MSR组合中超级老贷款的情况，以及与新的或更优质服务组合相比，股东从这些老MSR中获得的价值如何 - 老贷款的现金流更长，因为它们处于水下状态，不会进行再融资。公司喜欢这些老MSR的粘性，本季度MSR估值较为温和，是为了扩大收益率。新生产的MSR倍数较低，公司每天都会权衡调整MSR倍数对收益和业务量的影响，并从宏观角度考虑资本配置 [58][59][60] 问题6：第三方资本的计划，目标产品、资产类别和筹集时间线 - 时间线为现在。公司将利用金融服务领域的专业知识，与有限合伙人（LPs）和另类资产管理公司合作，开展新业务。公司希望拥有可赎回资本，在市场动荡时进行部署，同时第三方资本带来的费用将流向Rithm股东 [65][67][68] 问题7：投资组合在代理抵押贷款支持证券方面的重新定位情况，以及相关的收益和损失 - 为了符合Fortia合规要求并保持良好的房地产投资信托（REIT）地位，公司在本季度提高了代理债券的票面利率，从4%提高到5%，未来如果利率继续上升，可能会进一步提高到6%，以避免负利差 [73] 问题8：考虑收购零售发起平台的原因，是公开还是私人平台 - 收购Caliber时，其零售业务是有吸引力的特点之一。公司认为有机会收购其他零售平台，可能是私人的小型平台，通过提高运营效率、增加销售收益、提高客户保留率以及结合Genesis业务和购买市场，来谨慎发展业务 [75][76] 问题9：鉴于更关注分布式零售，发起渠道是否会进行其他调整 - 合资业务将与零售业务合并，产权和评估业务将交由Guardian子公司管理，以提高效率和降低成本 [79][80] 问题10：单户租赁业务放缓收购的原因，是价格还是库存问题 - 可能是两者都有。公司在该业务上一直谨慎发展，平均资本化率超过5%。公司希望看到更高的资本化率和稳定的房价，目前专注于确保房屋全部出租和维护，利用内部的物业维护业务增加收入 [85][86] 问题11：Genesis业务的信贷质量，何时可能出现问题 - 所有贷款都有赞助商的公司担保，公司对项目的最终贷款价值比（LTV）感到满意，多数在60%左右。如果需要延长贷款期限，公司将收取更高的利率，预计现有投资组合将带来更多净收入。新贷款的LTV将更加严格 [88][89][91] 问题12：发起业务与Genesis业务的协同作用 - 分布式零售系统与Genesis业务和Guardian业务有协同潜力，零售系统可以为Genesis业务提供产品和线索，公司需要进一步挖掘内部价值，实现三者的协同效应，从收入和收益角度来看可能是增值的 [92] 问题13：MSR组合的周转速度预计会降至多低 - 目前组合的周转速度在7 - 8 CPR之间，预计短期内将降至4 - 6 CPR。公司将适度发展发起业务，为利率环境改善后的再融资机会做好准备 [96][97][98] 问题14：如果出现大量MSR出售，公司是否有兴趣增加低息或当前票面利率的MSR - 一切取决于价格和收益率。公司会评估每个美元资本的风险调整后回报，如果有更好的投资机会，不一定会选择增加MSR。公司喜欢低息MSR的粘性，同时也希望在市场反弹或利差收窄时能够抓住再融资和销售收益的机会 [99][100][101]