财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入6.619亿美元，摊薄后每股1.37美元；核心收益1.774亿美元，摊薄后每股0.37美元 [15] - 账面价值从第一季度末的每股12.56美元增至当前约13.5美元，季度涨幅约10% [8][16] - 第一季度普通股股息为每股0.25美元 [15] - 现金和流动性增加至17亿美元 [8] - 净股本为71亿美元 [13][15] - 市值为51亿美元 [13] - 资产负债表规模达380亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务 - 第一季度税前收入7.87亿美元，其中包括6.31亿美元的MSR按市值计价收益 [31] - 发放资金量约270亿美元，环比下降29%；服务组合增加至4970亿美元名义服务余额 [32] - 发起部门第一季度税前收入约2600万美元，拉通调整锁定量约270亿美元，分别环比下降74%和20% [33] 服务部门 - 第一季度税前收入约7.62亿美元，主要由按市值计价收益驱动 [38] - 直接服务组合规模环比增长约3%，其中子服务组合增长约9% [38] 单户租赁业务 - 目前约有3500套房产，平均成本基础为25.5万美元，分布在12个州的19个市场 [29] - 平均资本化率为5%，稳定入住率为98%，租金增长率约为5% [29] 服务商垫款业务 - 服务商垫款降至31亿美元，较12月下降7% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 证券化产品的信用利差自年初以来增加一倍多，部分资产类别的杠杆回报率达到中两位数 [12] - 10年期国债收益率从1.5%升至3%，2年期国债收益率从去年12月底的73个基点升至2.73% [12] - 住房市场库存极低，价格持续上涨，住房可负担性面临压力 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司为高利率环境做好准备，通过利率对冲保护长期资产和MSR投资组合 [8] - 整合NewRez和Caliber，预计节省的费用将远超最初预计的1.75 - 2亿美元 [9][19] - 发起业务将专注于客户保留，零售业务将聚焦购买市场，推出新产品并关注非QM、大额贷款和HELOCs以区别于同行 [10] - 扩大Genesis业务，通过Caliber销售团队交叉销售增加业务量 [11] - 单户租赁业务采取谨慎增长策略，等待合适的资本化率 [11] - 关注商业房地产领域，待市场稳定后寻找机会 [25] - 行业发起业务目前处于严重收缩状态，预计短期内仍将如此，可能导致更多并购和MSR销售 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动较大，通胀处于多年高位，美联储本周可能加息50个基点，地缘政治不确定性增加市场波动性和宏观经济担忧 [21] - 公司拥有经验丰富的投资管理团队，能够应对市场挑战，将保持机会主义投资方法，优先考虑股本回报率目标 [22] - 随着利率上升，MSR投资组合价值将增加，公司将受益于更高的利率和更低的摊销 [16][23] - 发起业务短期内仍将面临压力，但公司将通过调整策略和推出新产品来应对挑战 [10] 其他重要信息 - 公司自成立以来已支付40亿美元股息，股息收益率为9.1% [13] - 公司是行业领先的非银行发起人和服务商，拥有6260亿美元的MSR投资组合 [13] - 公司目前99%的投资组合是非每日按市值计价的，第一季度完成5笔证券化，涉及15亿美元抵押品 [18] - 公司正在讨论整合服务技术平台，希望尽快做出决策 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 账面价值更新对服务估值的影响以及MSR估值进一步上升的空间 - 季度末加权平均MSR倍数约为4.49，若10年期国债收益率上升100个基点，预计MSR倍数将达到4.89，账面价值将增加7亿美元，公司账面价值可能达到14 - 15美元 [47] 问题2: 与Ocwen的子服务合同到期后的处理方式 - 公司与Ocwen保持良好合作关系，可能会继续将该投资组合交给Ocwen管理，未来可能会有相关进展 [48] 问题3: 服务技术平台的整合计划进展 - 公司目前使用两个不同的平台，正在与多方讨论最佳方案，可能涉及股权成分，希望尽快做出决策 [49] 问题4: 发起渠道降低运营费用的举措以及是否考虑结构性变化 - 公司会评估每个渠道的盈利能力，确保各渠道在完全分摊成本后仍能盈利，若无法盈利则会大幅缩减或退出；公司将推出新产品、建立合作伙伴关系以实现增长 [53][54] 问题5: 当前服务倍数较高，是否考虑进行对冲 - 目前MSR仍有上升空间，公司更倾向于将现金重新分配到投资业务中，以获得中两位数的回报 [57] 问题6: 是否可以利用现金购买ADC MBS资产 - 目前公司不会与美联储和国债市场对抗，若进入衰退期可能会考虑调整策略 [59] 问题7: FHFA和Ginnie Mae修改流动性和资本规则对公司资本管理的影响 - 预计规则要求的资本将增加至当前的3倍，但FHFA会听取行业意见，要求可能会降低；公司对自身的流动性状况有信心，能够满足规则要求 [63] 问题8: MSR价值上升是否能提高资产的预付款率，以及当前担保融资的固定和浮动比例 - 随着MSR价值上升，理论上LTV会下降，可以创造更多股权；公司的融资大部分是资本市场的固定融资，与银行的合作部分有固定或浮动利率，同时公司通过利率互换对冲利率上升风险 [64] 问题9: 17亿美元现金和流动性中可投资的金额以及投资策略 - 可能有10亿美元可用于投资，但目前市场情况不明朗，公司不会轻易投资；公司将在商业房地产领域保持耐心，进行战略投资，期望获得15% - 20%的回报 [69] 问题10: 开展商业房地产投资是否需要内部投资团队或进行收购 - 公司内部有优秀的资源，但会引入有经验的专业人士来开展商业房地产投资业务 [70] 问题11: 费用的连续下降中，与贷款发起量下降相关的可变薪酬占比、已实现的协同效应占比，以及未来是否会有更多正式的裁员 - 行业发起业务产能过剩，公司已大幅削减人员，同时通过协同效应和技术创新降低成本；公司预计发起业务的整体费用率将继续下降 [75][76] 问题12: 首次SFR证券化和住宅过渡性贷款证券化的市场反应以及未来市场的可用性和定价 - 证券化的市场反应良好，资产的预付款率可带来超过20%的ROE；公司计划在本季度末或第三季度进行下一次证券化，随着住房可负担性下降，公司认为进入市场的时机较好 [77][78] 问题13: 服务端托管存款组合的规模以及短期利率上升对存款收益的影响 - 托管存款平均规模约为130 - 150亿美元，若美联储更激进地加息，存款的浮动收益将增加，其价值提升也体现在MSR价值中 [83][84][86] 问题14: 是否有兴趣增加发起能力，还是更关注资产 - 公司目前拥有所需的资源，若有优质的困境机会会考虑；公司更注重资本配置，追求多元化和有意义的资本部署，以提高核心收益和股东回报 [88] 问题15: 增加过去几年发放的低息MSR的潜在收益，以及批量MSR购买与其他资产类别的回报比较 - 是否增加MSR取决于回报，公司会综合考虑宏观环境、资本配置和股东回报等因素，以创造最大价值 [93] 问题16: 第一季度发起量的月度节奏以及消费者在购买方面的粘性，以及4月的趋势 - 消费者目前表现出较强的韧性，但随着抵押贷款利率上升和生活成本增加，预计会对消费者产生影响；公司预计第二季度发放资金量在170 - 220亿美元之间，更接近上限，但具体取决于盈利能力 [99][102]