财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入1.21亿美元，摊薄后每股0.26美元，反映了为收购Caliber进行股权发行带来的0.03美元摊薄，若不考虑摊薄约为0.29美元 [24] - 核心收益1.466亿美元，摊薄后每股0.31美元，股权发行前每股约0.34美元 [25] - 普通股股息为每股0.20美元，截至6月底股息收益率为7.6%，6月底手头现金9.56亿美元，净股本略超60亿美元 [25] - 目前账面价值为每股11.27美元，反映了股权发行带来的0.16美元摊薄，若不考虑摊薄为11.43美元，上一季度为11.35美元，本季度总经济回报率为1.1% [26] - 为收购Caliber进行的股权发行在4月筹集了5.22亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务（NewRez） - 第二季度发放贷款235亿美元，税前收入7540万美元，维持前十大非银行抵押贷款发起机构地位 [19] - 服务组合规模达3050亿美元，税前收入3230万美元，维持前十大非银行抵押贷款服务机构地位 [19] - 再融资再捕获率从约28%提高到40%，直接面向消费者渠道在第二季度尽管利率上升仍实现了收益增长 [30] 投资组合业务 - 投资组合资产规模达250亿美元，是最大的非银行抵押贷款服务权所有者 [18] - 本季度在贷款业务的看涨策略和EBO策略中部署了11亿美元，资产负债表每日按市值计价的敞口销售仅占总投资组合的1% [29] 单户租赁业务 - 目前拥有1400套房屋，计划未来五年内进行50亿美元的收购 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年预计合并公司的贷款发放量为1730亿美元，总服务组合规模略低于5000亿美元 [32] - 零售和直接零售合资企业以及直接面向消费者渠道预计将占整体产量的约50%，与代理和批发渠道相比，这些渠道的销售利润率有望显著提升公司损益 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购Caliber是公司的重大变革，使公司能够与任何对手竞争，为房主提供更多产品，助力实现住房拥有梦想 [10][11] - 未来将专注于自有专有投资组合，包括看涨期权、EBO和MSR，在当前利率和信贷利差水平下，将耐心进行资本部署，寻求机会性投资 [14] - 计划扩大单户租赁业务，已聘请优秀的领导和管理团队，预计未来将实现增长 [15] - 随着NewRez和Caliber的合并，公司有望成为全国前三大或前四大抵押贷款发起机构，将推出更多产品以满足房主需求，提高公司收益 [22] - 强调客户终身价值战略，通过提高再捕获率和提供优质客户服务来留住客户，同时持续投资技术以促进业务增长和提高盈利能力 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场具有挑战性，但公司在第二季度保持了账面价值并创造了稳定收益，核心收益与第一季度相当，若不考虑摊薄，核心收益实际上有所增长 [9] - 公司认为自身在各种利率环境下都处于有利地位，若利率缓慢上升或维持在当前水平，公司的生产机器和合并后公司的高再捕获率将推动MSR投资组合增长 [12] - 强劲的经济将促使美联储在某个时候提高利率，公司已做好应对准备，若利率维持在当前水平，公司的运营业务将创造更高收益 [16] - 公司对通过运营公司和投资业务线维持和提高未来收益充满信心，尽管近期股价有所波动，但当前账面价值和盈利潜力有望推动股价回升 [17] 其他重要信息 - 公司自成立以来已支付37亿美元股息，目前账面股权为61亿美元，股东回报率为92%，市值约为50亿美元 [18] - 公司的MSR融资目前有71%来自资本市场，自2020年3月新冠疫情以来已完成七次证券化定价 [44][47] - 自《CARES法案》颁布以来，公司已帮助超过25万房主应对新冠疫情，超过16万笔贷款已解决延期还款问题并仍在公司服务组合中，当前活跃延期还款率为2.2%，低于第一季度的3.5% [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 销售利润率改善的驱动因素是什么 - 公司看到各渠道利润率下降趋势有所平缓，JV渠道利润率在6月下降25个基点后趋于平稳，DTC业务利润率自3月下降10个基点后，在过去三个月（包括7月）保持区间波动 [64] 问题2: 2021年合并公司贷款发放量估计的关键假设是什么 - 估计基于对剩余五个月利率市场的看法以及对两家公司业务重叠情况的分析，零售和JV业务无重叠，DTC业务各自管理服务组合，第三方渠道重叠有限且具有增值性 [66][67][68] 问题3: EBO机会的规模及未来展望 - 目前资产负债表上有7亿美元的EBO，随着业务发展，若信贷周期变化，有机会回购贷款并扩大EBO业务，500亿美元的吉利美MSR投资组合为EBO业务提供了增长潜力，但具体规模取决于市场情况和房主信用状况 [73][74] 问题4: DTC和JV渠道销售收益中排除MSR再捕获的含义 - 作为房地产投资信托基金，公司对MSR再捕获的会计处理与其他公司不同，部分收益通过服务业务体现，而非计入整体发起业务 [76] 问题5: 截至目前的账面价值更新情况 - 截至目前，账面价值与第二季度末基本持平 [77] 问题6: 服务组合中不同期限和票面利率贷款的再捕获率和策略差异 - 公司根据多种因素进行目标客户定位，重点关注有再融资或购房意向的消费者，特别是处于盈利状态的借款人，目前约有100万客户是目标对象 [82] 问题7: 合并平台后对资本结构和额外杠杆的看法 - 从母公司到运营子公司层面，公司目前没有大量企业债务，随着运营业务增长，将持续评估最佳融资方式，目前由于4月的股权融资和交易后的现金状况，暂无额外现金或流动性需求，但会根据市场情况进行评估 [85] 问题8: 本季度再捕获率大幅增长的原因及近期持续改善的可能性 - 公司在营销方面取得进展，引进了优秀的营销人员，整体运营能力不断提升，随着业务发展，再捕获率有望继续提高，公司目标是提高核心收益和账面价值，推动股价回升 [91] 问题9: SFR业务增长的资金来源 - 资金可能来自投资组合的其他领域，目前资本市场对该资产的融资效率较高，公司预计第三季度末现金和流动性在13 - 15亿美元之间，有足够资金支持业务增长，若需要大规模资金，可能考虑债务或优先股融资 [93] 问题10: EBO机会的规模是否包括Caliber，纳入Caliber后机会如何变化 - 目前EBO机会规模不包括Caliber，纳入Caliber后，EBO机会将大幅增加 [95] 问题11: Caliber的收益与之前预期相比有无变化 - 公司认为从融资协同效应来看，每年有望节省约5000万美元，整体协同效应预计在每年1.5 - 2亿美元之间，与收购时对销售利润率的预期相符，预计随着双方团队合作，收益将进一步提升 [100][101] 问题12: SFR业务的房源采购、资本分配和单位增长指标 - 目前每周采购50 - 70套房屋，有广泛的采购团队和技术合作伙伴，公司预计未来几年收购规模达到50亿美元，可能会与大型房屋建筑商合作 [109][110] 问题13: 赎回贷款的预期增值和ROE，以及未来几年的赎回量和潜在回报 - 本季度赎回策略产生了约0.03美元的收益，收益来源与过去有所不同，更多来自证券化方面，预计未来若回到稳定状态，每季度赎回量至少为3亿美元，平均回报率约为2个百分点 [114][115] 问题14: JV合作伙伴加入的动机 - 大多数JV合作伙伴是房地产经纪人，他们希望通过与公司合作，利用零售销售团队实现抵押贷款发起收入的货币化 [119] 问题15: 批发渠道7月和8月销售利润率的走势 - 批发渠道利润率在3 - 4月下降后，在本季度剩余时间（包括7月）保持稳定 [122] 问题16: 提高股息的合理触发因素 - 公司希望在完成Caliber收购后重新评估股息政策，目前公司运营业务和投资业务表现良好，但未得到市场充分估值，随着再捕获率提高和未来收益增长，有望提高股息，但具体时间取决于公司发展情况 [125][126]