财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入为470万美元，每股收益为0.07美元；排除一次性项目后，净收入为2630万美元，每股收益为0.41美元，收益同比下降主要因循环信贷安排下未偿借款利息费用增加 [2][97] - 第一季度收入为7830万美元，从Park Hotels投资组合获得约280万美元百分比租金，为过去几年最高 [97] - 第一季度完成5亿美元增量无抵押循环信贷安排，使总循环信贷额度增至18.5亿美元，季末现金和信贷安排可用额度约9亿美元 [5] - 第一季度末债务约42亿美元，包括15亿美元无抵押票据、15亿美元无追索权有担保债务、9.7亿美元无抵押循环信贷安排借款和2.72亿美元合资企业中按比例分担的债务，加权平均债务期限约23年，2026年前无公司债务到期 [79] - 第一季度对约4亿美元长期套期保值，近期执行5亿美元浮动利率转固定利率掉期，将SOFR降至约3% [98] - 总债务与账面权益比率为1.9倍，永久债务有效利率为3.8%，与投资组合5.2%年化收益率利差为133个基点；投资组合永久债务现金利率为3.3%，与3.4%年化现金收益率利差为16个基点 [101] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度进行1.76亿美元新投资，包括向Star Holdings提供1.15亿美元贷款以及在地面租赁基金和贷款基金工具中投资6100万美元 [68] - 第一季度为先前地面租赁承诺提供7000万美元资金，总地面租赁投资组合约62亿美元，季末地面租赁之上未实现资本增值估计约10亿美元 [75] - 第一季度超过40%投资组合由CBRE重新估值，预计未来几个季度部分物业估值因市场环境下降，投资组合GLTV增至42%，租金覆盖率为3.9倍 [65] - 投资组合现金收益率为3.4%，年化收益率为5.2%（假设0%通胀环境）；扣除CARET后，通胀调整后收益率约7.2% [77][78] - 多户住宅领域交易占比超50%，公司希望在东南部和波士顿增加投资组合多元化 [91][100] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产市场整体交易活动低迷，第一季度初有交易迹象，但随后银行问题导致市场流动性下降，客户暂停交易 [95] - 多户住宅市场相对活跃，因有机构贷款支持；办公室和酒店等其他资产类别受银行收缩贷款影响较大，交易活动下降 [91][125] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是让市场更广泛理解地面租赁投资组合和未来发展平台价值，聚焦增长潜力、长期低风险合同现金流及投资组合内资本增值 [73] - 公司将继续使投资组合在市场和资产类别上多元化，增加在东南部和波士顿市场的投资 [91] - 公司完成CARET第二轮单位出售，筹集2450万美元；与主权财富基金成立5亿美元合资企业，追求地面租赁投资机会，预计将合资企业投资合并到资产负债表，并作为普通合伙人赚取管理费和额外收益分成 [94] - 公司致力于实现评级提升，合并完成等行动使其离A级评级更近一步 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境充满挑战，交易活动受影响，但公司认为地面租赁是房地产市场中风险调整后最佳机会之一，将耐心等待市场复苏 [67] - 随着资本可用性受限和债务到期问题增加，许多业主开始认识到Safehold地面租赁提供的长期低成本资本价值，公司有望成为房地产市场降低风险和创建更具弹性资本结构的解决方案一部分 [72] - 公司认为当前股价低于内在价值，随着业务扩张和市场稳定，将努力让市场认识到其价值 [74] 其他重要信息 - 合并完成后，公司将管理和过去六年积累的竞争优势内部化，用稳定成本结构取代外部成本结构，改善投资者形象，自由流通股增加一倍多，穆迪和惠誉给予积极展望 [64] - 公司开始跟踪CARET调整后收益率，以说明投资组合中嵌入式资本增值价值的影响 [99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度推迟交易的规模、二季度完成可能性、当前交易活动和定价情况 - 两个特定交易地面租赁部署超1亿美元，当前环境下不太可能恢复；团队业务主要在多户住宅领域，办公室领域有咨询但估值难判断；长期对多户住宅领域增长乐观 [83] 问题: 公司能在哪里筹集30年期资金以及评级机构对公司获得A级评级的要求 - 公司认为合并后正采取措施争取未来获得A级评级，市场波动大，将继续与评级机构沟通、讲述公司故事并在债务方面把握机会；相信当前环境下创造的资产在市场开放后将为公司创造长期价值 [89] 问题: 公司希望增加或减少哪些市场的投资组合敞口，哪些市场定价有吸引力 - 公司长期目标是在市场和资产类别上使投资组合多元化，希望增加在东南部和波士顿市场的敞口；不同市场定价差异不大，但不同资产类别有差异，多户住宅定价最紧，办公室和酒店定价较宽 [91] 问题: 合资企业如何运作，哪些项目会纳入基金，管理费是多少 - 未来未由Safe承诺的交易将进入合资企业，约5亿美元交易中公司出资约55%；前五年收取25个基点基本管理费，之后降至15个基点；有15%收益分成结构，最低倍数保护为1.275倍 [8] 问题: 第一季度投入7000万美元的现金和GAAP收益率情况 - 现金收益率约3.3%，通胀调整后收益率为5.5% [86] 问题: 当前交易定价情况以及历史上占总物业价值35% - 40%的比例是否有变化 - 现金收益率为低4% - 中4%，通胀调整后收益率为中6% - 接近高6%；公司仍希望达到35% - 40%价值范围，但该范围过去12个月有变化且存在争议 [87] 问题: 合资企业融资策略，是否有物业层面债务以及与公司层面无担保债券的关系 - 合资企业无杠杆，公司将用股权和债务混合方式为份额出资，不打算进行资产层面融资，以保持未来退出合资企业的灵活性 [13] 问题: 银行在抵押贷款市场收缩信贷对地面租赁业务的长期影响 - 市场处于过渡时期，新资本正进入市场，银行、寿险公司和CMBS市场都在适应高利率环境；公司认为其提供的长期可预测无到期资本将成为更有力卖点 [43][44] 问题: 如何理解7.2%的CARET调整后收益率 - 左边数字基于合同现金流且未分配CARET价值，假设零通胀和零CARET价值；右边数字考虑通胀和CARET价值，公司从经济角度会重点关注右边数字 [41] 问题: UCA估值从105亿美元降至10亿美元是否基于CBRE对40%投资组合的评估 - 是的，且投资组合目前无问题，此举是为谨慎应对可能情况 [18][19][21] 问题: 公司资本结构是否更具弹性，是否会有更多业主寻求长期低成本资金 - 公司认为其资本结构更具弹性，长期低成本资金有吸引力，但需要信贷市场和股权、贷款市场的流动性来创建新资本结构，希望市场尽快稳定 [27] 问题: 新的ATM和Star Holdings持股情况 - 合并完成后需建立新的货架和ATM，无法延续现有安排；Star Holdings持有1350万股Safe股票，未来出售需经Safehold董事会批准，且有九个月锁定期 [28] 问题: 从第一季度到第二季度，消除一次性费用影响后净G&A的变化 - 从第一季度到第二季度可能有200 - 300万美元增长，随着时间推移和业务增长，成本结构将产生经营杠杆效应 [29] 问题: 公司最有吸引力的债务融资成本来源，是信贷额度、直接债券还是过去的棘轮式交易 - 公司认为有多种融资选择，会根据市场情况选择合适的期限、结构和市场来筹集债务资本，以实现成本与收益率的平衡 [107] 问题: 地面租赁的CPI挂钩性质以及投资组合中平均现有租金增长率 - 约96%投资组合有某种通胀保护，核心地面租赁每10年回顾通胀情况并调整租金，投资组合加权平均通胀调整率约3.2% [17] 问题: 未来5亿美元交易进入合资企业是意向还是义务 - 是义务 [114] 问题: 是否有地面租赁资产值得关注，是否担心其价值下降或消失 - 市场和资产估值有变化，公司会做好准备，目前认为承销标准能经受考验，会通过资产管理团队密切关注情况 [118] 问题: 公司在曼哈顿市场成功的原因是否与提供更清晰产品有关 - 曼哈顿有地面租赁历史，接受度较高，公司早期进入相对容易；而在亚特兰大、华盛顿特区等市场，地面租赁不普遍，进入较难，但随着业务拓展会产生网络效应和更多吸引力 [120] 问题: 银行收缩贷款是否会增加地面租赁需求 - 目前多户住宅市场因有机构贷款支持相对活跃，其他资产类别受银行收缩贷款影响较大；银行收缩贷款对交易活动有负面影响，但长期来看，地面租赁能使房地产更安全和有弹性，随着流动性恢复，需求可能增加 [125][126] 问题: Safe的ATM备案和新iStar股票登记情况，以及投资者应如何看待Star的持股 - Safe的ATM备案是合并完成后的机械操作，可在未来使用；Star Holdings持有Safe股票，未来出售需经董事会批准并有锁定期 [28] 问题: 下一季度完全内部化后的Safe，合并和费用收取、利息支付的净影响是否为正 - 消除一次性费用影响后，从第一季度到第二季度净G&A可能有200 - 300万美元增长，长期来看成本结构将产生经营杠杆效应 [29]