财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA和调整后每股FFO超指引上限 [79] - 第二季度调整后EBITDAre为8500万美元，略高于指引区间上限 [115] - 第一季度调整后FFO为每股摊薄0.33美元，略高于指引区间高端 [11] - 预计第三季度调整后EBITDAre在5700万 - 6200万美元之间，调整后每股摊薄FFO在0.18 - 0.21美元之间 [101] - 预计全年RevPAR增长接近此前所分享区间的低两位数端（不包括迈阿密酒店） [101] - 预计全年EBITDA置换在1100万 - 1300万美元之间，上半年已产生约700万美元，第三季度预计约100万美元，其余在第四季度 [116] - 截至第二季度末，总现金及现金等价物约1.64亿美元，包括5600万美元受限现金，信贷额度保持全额可用，总流动性超6.6亿美元 [86] - 截至第二季度末，净债务和优先股权益与EBITDA之比为3.6倍，净债务与EBITDA之比为2.6倍 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 城市和会议酒店 - 第二季度城市和会议酒店入住率提高460个基点，房价增长4.2%，RevPAR同比增长近11% [4] - 城市和会议酒店组合利润率同比增长10个基点 [7] 度假村 - 度假村业务在第二季度需求放缓，5 - 6月表现不佳，导致这些物业的RevPAR增长比季度初预测低9个百分点 [81] - 佛罗里达沿海两家度假村平均房价较2019年第二季度高46% [95] 集团业务 - 第二季度集团客房夜量达24万间夜，占总需求约44%，较2019年同期可比数量约96%，平均房价高10%，集团客房收入可比增长6% [97] - 第二季度集团客房房价同比上涨3%，总客房夜量增长10%，集团业务收入产出同比增长7% [97] - 下半年集团业务预订量较2022年高6% [98] 非客房业务 - 非客房消费保持强劲，高于预期，得益于集团活动增加和附属收入增长 [96] - 第二季度每间集团客房宴会销售额为230美元，高于2019年可比水平 [96] 各个市场数据和关键指标变化 国内休闲市场 - 国内休闲旅游需求在第二季度有所放缓，高端和豪华休闲国内市场受国际旅行影响较大 [46] - 预计随着今年海外旅游积压需求释放，明年美国度假者对国际旅行的偏好将趋于正常化 [6] 旧金山市场 - 旧金山酒店RevPAR增长超32%，入住率和房价均有提升 [94] - 酒店预计今年EBITDA将翻倍，但仍远低于2019年水平 [69] 迈阿密市场 - 迈阿密市场较2022年有所回落，但仍高于2019年水平 [33] 葡萄酒之乡市场 - 纳帕和索诺玛受异常凉爽潮湿天气和国际旅行激增影响，休闲趋势疲软 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造高质量会议、城市、休闲酒店和度假村的平衡投资组合 [79] - 持续积极寻找资本回收方式，利用资产增值收益并重新配置资金到新的增长机会中 [10] - 推进酒店改造项目，如将华盛顿特区的万丽酒店转换为威斯汀品牌，长滩的酒店转换为万豪品牌 [27][85] - 准备将The Confidante度假村改造为安达仕迈阿密海滩酒店，本季度将公布更多细节 [114] - 尽管交易环境具有挑战性，但公司保留大量投资能力，等待机会出现时进行部署 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计休闲旅游需求短期内仍将疲软，但城市和会议酒店组合将在未来几个季度对盈利做出更大贡献 [8] - 尽管第二季度RevPAR表现低于预期，但公司仍对全年盈利增长持乐观态度 [8] - 国际机票价格上涨和国内机票价格下降可能促使国际旅行与国内旅行需求趋于平衡，预计明年休闲需求将恢复正常化 [48] - 旧金山酒店具有可持续发展模式，预计明年将继续增长，但市场整体复苏仍需时间 [69][70] - 葡萄酒之乡度假村虽目前业绩受影响，但公司相信其有创造价值的潜力，将专注于建立集团业务基础 [129] 其他重要信息 - 公司完成年度保险计划续约，虽结果好于部分同行，但仍面临成本上升压力 [7] - 公司在本季度回购少量股票，年初至今回购总额达2100万美元，平均价格为每股9.46美元 [12] - 董事会宣布将第三季度基本季度普通股股息提高至每股0.07美元，较之前增加40% [12] - 董事会还宣布了系列H和I优先股的常规分红 [102] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新The Confidante的回报情况 - 酒店客房产品、餐饮环境和泳池体验出色，目前尚未全面发挥潜力，后续将提高收入并优化成本模型以提升盈利能力 [16][17][20] 问题2: 旧金山凯悦酒店的需求稳定性如何，未来情况怎样 - 酒店专注利用会议空间吸引小型团体，压缩散客需求，同时凭借新客房产品吸引企业业务，今年剩余时间散客需求强劲，预计EBITDA将大幅增长，明年有望继续增长，但市场整体复苏仍需时间 [23][66][70] 问题3: 是否有资产正在市场上出售 - 公司通常在交易完成前不谈论相关事宜，但总会有至少一项资产处于营销、软营销或洽谈阶段 [43] 问题4: RevPAR未达指引的原因是什么 - 取消订单略有增加，主要集中在华盛顿特区正在装修的酒店；部分市场短期散客需求可见性低，高端和豪华休闲国内市场需求放缓，与国际旅行的不平衡有关 [44][45][46] 问题5: 国际旅行与国内旅行的不平衡为何有望明年恢复正常 - 国际机票价格上涨，国内机票价格下降，成本因素可能影响旅行者选择；此前国际旅行受限，现在积压需求释放后有望回归正常 [47][48] 问题6: 是否考虑将安达仕酒店改造总成本从6000万美元提高到7000万美元 - 公司正在最后确定相关事宜，第三季度将更新成本、范围变化、最终客房数量、餐饮运营商等信息，并提供项目照片和效果图，同时更新范围变化后的回报预测 [55][56] 问题7: 安达仕酒店改造项目明年的潜在置换影响如何 - 今年酒店预计产生约400万 - 500万美元EBITDA，2022年为1250万美元，明年该酒店盈利可能较少 [57] 问题8: 年底前是否有望进行资本回收 - 公司希望年底前实现资本回收，虽此前有挑战，但近期大型现金流资产的CMBS交易增多，有助于推进相关工作 [59] 问题9: 如果没有税收损失结转，股息会提高到多少 - 此次股息提高的决定与税收损失结转无关，公司计划利用结转来进行资本回收；目前提高股息是为了适应正常的周期性波动，减少年底追赶股息的情况，预计年底仍会有追赶股息，下季度将提供更多信息 [63][64] 问题10: 度假村第二季度9个百分点的RevPAR缺口，多少是由于入住率，多少是由于房价；近期预订量的增长是否广泛，特定于哪些酒店，房价情况如何 - 第二季度主要是入住率影响，平均每日房价（ADR）也有下降但幅度较小；第三季度7月房价进一步恶化，休闲零售细分市场（品牌官网客户）表现最弱；预计该客户群体短期离开后会回来 [73][74][75] 问题11: 纳帕酒店何时能实现更好的价值 - 公司正在与管理团队合作优化成本模型，希望休闲需求明年恢复，同时继续拓展集团业务基础，届时有望看到盈利加速增长 [110][125] 问题12: 第二季度股票回购步伐放缓，未来如何考虑 - 公司希望在市值规模允许的情况下更积极地进行股票回购，目前主要是平衡各项事务，当股价达到一定水平时，有能力进行回购 [123]