财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为6400万美元，调整后FFO为每股摊薄0.24美元 [50] - 截至第三季度末，公司拥有约1.68亿美元的现金及现金等价物，包括5000万美元的受限现金，信贷额度未使用，总流动性近6.7亿美元 [48] - 预计全年可比投资组合入住率较2019年下降15 - 16个百分点，全年可比投资组合RevPAR较2019年下降高个位数 [52][54] - 年初至今可比投资组合房价较2019年同期增长14%，预计全年也将维持该水平 [53] - 年初至今调整后的公司EBITDA为1.65亿美元，预计占全年潜在收益的约75% [54] - 第四季度预计因飓风伊恩的修复工作产生约60万美元的费用，风暴导致约100万美元的收入损失 [55] - 董事会已批准第四季度普通股股息为每股0.05美元，并宣布了G、H和I系列优先股的常规分配 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 第三季度可比客房RevPAR和总RevPAR均高于疫情前水平，可比平均每日房价为288美元，较去年增长11%，较2019年增长16% [10][11] - 城市和面向团体的酒店房价在本季度同比增长20%，旧金山市场房价增长领先，入住率也有显著提升，RevPAR较2021年增长69% [11][12] - 度假村投资组合表现良好，两家顶级葡萄酒产区资产第三季度ADR超过1500美元，为收购以来最高季度组合房价 [13] - 总投资组合第三季度RevPAR为223美元，入住率为71%，平均每日房价为312美元 [13] 非客房业务 - 非客房收入在本季度表现强劲，得益于团体业务和相关宴会支出的增加，可比投资组合的餐饮收入超过2019年水平 [14] - 第三季度可比投资组合每间团体客房的宴会和AV销售额为207美元，较2019年的176美元增长17% [14] - 目的地和设施费用收入有显著增加，取消费用与疫情前历史水平一致 [17] - 包括非客房支出在内，总投资组合本季度每间可用客房额外产生120美元的收入，总RevPAR约为343美元；可比投资组合总RevPAR为317美元，自疫情爆发以来首次超过2019年水平，但入住率仍比2019年低13个百分点 [18] 团体业务 - 可比投资组合本季度产生17.5万个团体客房夜，团体业务约占总需求的35%，团体客房夜数量约为历史水平的85%，平均房价较2019年同期高9% [23] - 第三季度可比投资组合所有当前和未来时期的团体业务产量为17.3万个客房夜，高于2021年第三季度，房价高31% [24] - 第四季度团体客房夜预订量约为疫情前水平的81%，平均房价较2019年高7%，整体团体收入较2019年同期仅下降13%；若排除华盛顿特区万丽酒店，第四季度团体收入较2019年仅下降7% [27] 散客业务 - 散客业务约占本季度总客房夜的60%，可比房价为317美元，较2019年同期的疫情前水平高23% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场表现积极，随着企业和团体客户回归，入住率显著提高，RevPAR较2021年增长69%，预计第四季度将继续保持增长 [12] - 波士顿和圣地亚哥市场在第四季度团体预订活动强劲，受益于活跃的全市活动日程和市场压缩，房价表现强劲 [28] - 迈阿密海滩市场，公司新收购的海滨度假村表现出色，年初至今房价同比强劲增长47%，而迈阿密海滩市场房价同比增长18% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 对迈阿密海滩的Confidante酒店进行重新定位，预计明年开始装修，2024年上半年完工，改造后将以安达仕迈阿密海滩酒店重新开业，预计投资收益率为8% - 9% [37][38][40] - 完成旧金山凯悦酒店的客房装修，华盛顿特区万丽酒店向威斯汀品牌的转换工作正在进行中，预计明年第三季度完成 [43][44] - 推进长滩万丽酒店向万豪品牌的转换，预计2023年年中进行，将投资约1700万美元进行客房装修、增加M俱乐部和会议空间等 [45][46] - 持续进行资本配置，包括内部资本投资、资本回收和向股东返还资本，通过股票回购和股息分配向股东返还资本，今年将返还超过1.2亿美元 [35][34] 行业竞争 - 豪华度假村资产在市场上具有较高的价值稳定性和吸引力，豪华买家资金实力更强，对债务的依赖程度较低，愿意为稀缺资产支付高价 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度公司投资组合表现强劲，夏季末强劲的休闲需求过渡到秋季企业和团体旅行增加的积极迹象，第四季度前景乐观，近期趋势显示预订量接近2019年水平，短期预订活动强劲，企业团体活动贡献增加 [10][26] - 尽管面临成本压力，如食品和饮料成本上升、工资增长、公用事业成本上升等，但公司通过与运营商合作优化菜单、审查定价、提高能源效率等方式应对，可比酒店投资组合本季度EBITDA利润率为30.4%，仅比2019年同期低140个基点 [19][22] - 随着酒店入住率恢复到正常水平，公司的重点将逐渐转向最大化投资组合EBITDA [22] 其他重要信息 - 公司佛罗里达的酒店在飓风伊恩中受损较小，基韦斯特的Oceans Edge和奥兰多的万丽酒店遭受了一些轻微的风灾和水灾，大部分已修复，预计第四季度因修复工作产生约60万美元的费用，风暴导致9 - 10月约200万美元的收入损失 [30][31] - 公司今日发布了更新后的ESG报告，介绍了一些增加可再生能源使用、降低能源、水和废物强度的举措，以保护环境并降低成本 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 两家葡萄酒产区酒店何时能获得更有意义的回报，四季酒店的盈利提升途径及峰值回报预期和时间框架 - 两家葡萄酒产区度假村仍在逐步发展，今年夏季市场季节性恢复正常，酒店正专注于扩大团体客户基础，预计明年团体业务将有显著增长，团体业务利润率高且有大量附属消费 [62][64] - 公司收购时预计酒店在2025 - 2026年达到6% - 7%的NOI收益率，豪华度假村资产价值稳定性高，目前资产风险已降低，正朝着预期回报迈进 [68][70] 问题2: Confidante酒店的装修时间表及2023年EBITDA贡献与今年的比较 - 大部分重新定位工作将在明年旺季过后的下半年进行，预计酒店明年上半年盈利，下半年因装修亏损，今年酒店预计实现1300 - 1400万美元的EBITDA [73][75][76] 问题3: 公司对股票回购和收购的看法，以及股票回购的节奏和金额变化原因 - 公司采取平衡的资本配置方法，包括内部资本投资、资本回收和向股东返还资本，股票价格较低时更注重通过股票回购返还资本，但也会考虑投资回报率高的项目 [81] - 考虑到近期和中期可能出现的收购机会，公司需要保持足够的流动性，因此会平衡股票回购与其他投资选择 [82][83] 问题4: 资本回报是否是提高杠杆率的一种方式 - 公司目前杠杆率约为3.5倍（债务加优先股与EBITDA之比），高于一年前，已开始将资产负债表杠杆率调整到合适水平 [86][87] - 股票回购将带来额外杠杆，这是公司计划的一部分，公司不会是杠杆率最高的，但也不会是最低的，有能力通过股票回购、收购和投资自身投资组合进行资本配置 [88][89] 问题5: 投资组合中是否有潜在出售的酒店，出售所得是否会用于股票回购或收购活动 - 公司目前的投资组合较为稳固，已清理了想要退出的市场，未来出售资产将是机会性的，会考虑资产的生命周期、投资回报率和是否有更好的用途 [91][92] 问题6: 纳帕资产中四季酒店第三季度利润率下降的原因及是否符合预期 - 第三季度利润率下降是由于此前被压抑的国际旅行需求释放，部分临时客人前往欧洲，导致入住率下降，而酒店固定成本较高，入住率下降会导致利润率波动 [96][97] - 团体业务对酒店盈利能力至关重要，随着团体业务的增加，预计酒店利润率将得到改善，公司对该资产的价值和发展轨迹看法不变 [97][98] 问题7: 公司57%的浮动利率敞口在美联储加息背景下的趋势，以及未来降低浮动利率敞口的计划和是否有利率上限 - 截至第三季度末，公司约8亿美元的总债务中，42%为固定利率或已互换为固定利率，其余58%为浮动利率，浮动利率贷款在过去两年受益于较低的利率环境 [103] - 公司整体杠杆率较为保守，目前认为不是进行大规模利率对冲的合适时机，将密切关注利率走势，可能会在适当时候逐步锁定部分利率敞口 [104][105] 问题8: 在宏观环境较弱的情况下，非客房业务的优势能否在明年持续 - 公司对明年的团体业务和非客房支出持乐观态度，部分酒店将更加选择性地接纳高质量团体，增加团体业务和支出，目前团体客户基础仍低于2019年水平，有很大的增长空间 [109][111]