财务数据和关键指标变化 - 一季度业绩超预算，运营指标方面，过去12个月新租赁利差从第四季度开始加速，混合利差大致维持在略低于9%的水平 [12][19] - 同店净营业收入（NOI）一季度增长4.2%，无法收回的收入项目对同比增长造成130个基点的不利影响；同店基础租金增长加速至3.6%，较第四季度提高80个基点 [20] - 公司将2023年运营资金（OFFO）指引上调至每股1.11 - 1.17美元，主要受一季度业绩表现出色推动，包括同店NOI好于预期和全年入住率展望提高 [21] - 一季度未动用任何信贷损失准备金；截至目前有三家知名全国性租户破产，包括Cineworld、Party City和Bed Bath & Beyond [22] - 二季度一般及行政费用（G&A）预计环比增加约100万美元，全年运行率约为4600万美元；利息费用预计也将增加，因5月偿还8700万美元无抵押短期债券；预计二季度因破产活动导致的无法收回收入将增加 [24] - 季度末杠杆率为5.3倍，固定费用覆盖率保持在4倍以上，无抵押债务收益率超过20%；预计用手头现金和信贷额度偿还下个月到期的短期债券 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，一季度租赁活动活跃，签署近50万平方英尺的租赁协议，其中新租赁协议签署面积为13.3万平方英尺，锚店和商铺的出租率环比均提高50个基点，达到95.9%，较2019年末提高210个基点，高于2017年的历史最高水平94.3% [16] - 交易业务方面，宏观和资本市场波动影响交易成交量，预计在基准利率稳定和资本回报率可见性提高之前，整体交易成交量将保持在较低水平；一季度回购2000万美元股票，以4200万美元收购三处便利型物业 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 从市场情况来看，公司所在子市场的供应极低，来自全国性零售商的需求强劲，他们希望在公司运营的富裕郊区市场扩大业务版图 [34] - 移动电话数据显示，郊区客户比疫情前更频繁、更均匀地在一周内光顾公司的物业，这激发了对提供便捷商品和服务的店铺位置的需求 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2020年起进行了一系列变革，以捕捉市场需求，最大化租赁速度，目前这些变革持续取得成效 [35] - 公司计划在需求强劲时从弱势租户手中收回空间，升级租户阵容，以实现更好的经济效益；目前租赁团队专注于寻找替代租户 [38] - 公司预计未来两个季度完成约30万平方英尺的租赁管道，主要集中在全国性上市信用租户 [40] - 公司在交易方面，一季度活动较去年年末有所减少，但成功对四季度出售1.58亿美元资产的剩余收益进行了再投资；小型物业（包括便利型资产）的交易量仍高于其他零售业态 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为租赁需求具有周期性且与整体经济相关，但目前尚未看到明显放缓迹象；尽管宏观经济担忧加剧，但过去三年推动租赁业务的趋势仍然存在 [14][34] - 对于租户破产情况，公司认为虽然有部分租户破产，但对整体业务影响不大；如Party City预计不会拒绝租约或关闭门店，Bed Bath & Beyond的17个门店中有16个有单用户回填选项 [36][37] - 展望未来，公司对投资组合定位、资产负债表和投资情况感到满意，认为公司为各种经济结果做好了准备 [42] 其他重要信息 - 公司在网站上发布了季度财务补充资料和幻灯片演示文稿，以支持本次电话会议的发言 [5] - 本次电话会议将讨论非公认会计准则（GAAP）财务指标，包括运营资金（FFO）、运营FFO和同店净营业收入，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在季度财务补充资料中找到 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Bed Bath破产后租赁和资产流动性情况如何 - 目前不清楚具体结果，已出现三个全资租赁被拒绝的情况；对于整体市场流动性，有闲置空间和弱势租户退出被视为买家的机会，但公司主要出售稳定资产并购买增长型资产 [50][52][53] 问题2: 一季度租赁节奏是否受银行业问题影响，以及Bed Bath和Party City等零售商腾出的空间能否满足租赁需求 - 3月银行业问题未影响租赁谈判的节奏和成交量，目前最大挑战是可租赁空间不足；Bed Bath和Party City等腾出的空间将缓解部分需求压力，但整体需求仍高于供应 [59][78] 问题3: 同店NOI指导中坏账假设是否有变化 - 坏账假设略有下降，目前接近225个基点，主要因预计全年入住率提高以及Bed Bath申请破产后清算时间可能缩短，减少了潜在破产风险 [74][75] 问题4: 客流量同比下降情况及对消费者的影响 - 客流量同比下降可能是由于去年疫情后客流量过高导致的对比基数较大，与2019年相比仍呈健康的正增长；消费者购物习惯发生变化，混合工作文化使人们更频繁地进行短途购物，同时配送服务、店内自提和 drive - through 的增加也反映了消费者的变化 [82][83] 问题5: 租户情绪是否有变化，以及收购的便利中心的上行空间如何 - 未看到租户情绪或语气的变化，租赁管道面积较上季度略有增加；收购的便利中心是基于续约业务，店铺续约的市场价值与现有价值差异较大，预计净营业收入复合年增长率高于整体投资组合，且资本支出较低 [93][95] 问题6: 利率上限的到期情况以及对高利率的担忧 - 公司担心利率上升环境，一般会对100%的资本结构或债务结构进行套期保值；公司专注于降低杠杆和延长债务期限，以减少利率风险和期限风险 [98][119][120] 问题7: 购物趋势变化对租户和租金的影响，以及租金利差的驱动因素 - 购物趋势变化对不同类型租户有不同影响，区域租户关注郊区人口增长和配送便利，小店铺租户受消费者频繁短途购物影响；租金利差是历史遗留租约滚动和定价能力提升共同作用的结果，目前公司定价能力显著增强 [106][107][109] 问题8: 净有效租金增长的原因，以及Bed Bath门店的租金上行空间 - 本季度净有效租金增长主要是由于店铺和锚店的面积占比不同，随着控制Bed Bath门店，该数字预计会下降；Bed Bath门店的混合市值与市场价值的差距约为25% - 30% [145][153][154] 问题9: G&A费用的全年预计情况 - G&A费用全年预计约为4600万美元，较上季度预计的4800万美元有所下降，且目前略高于计划水平 [150][151] 问题10: Bed Bath门店对未来模型的上行影响，以及资本配置策略 - 一季度1900万美元的SNO不包括Bed Bath门店，签署新租约将增加基础租金；公司近期目标是使资产处置和收购资金相匹配，同时会根据股票交易情况每月决定资本配置 [166][167][170] 问题11: 公司价值与重置成本的关系，以及股票交易与净资产价值（NAV）的关系 - 公司建造的建筑物平均每平方英尺成本约为500美元（不包括土地），企业价值约为重置成本的一半；公司在四次股票回购中都与资产处置有关，对买卖价差感到满意，暂无其他评论 [162][171][172] 问题12: Bed Bath租金损失和回收情况，以及是否有再开发项目的影子管道 - 预计第二季度末损失约700万美元租金，且今年内不会有回填；再开发项目有影子管道，项目规模在100万 - 1000万美元之间，通常为100%预租，公司对其风险回报和经济效益感到满意 [174][175][177] 问题13: 对Bed Bath门店感兴趣的租户类型，以及是否会分割门店和增加资本支出 - 对Bed Bath门店感兴趣的租户包括大型全国性折扣店、新的概念店和区域连锁店；目前看来，17个门店中有16个适合单租户回填，最后一个位于华盛顿特区地铁区的门店预计将进行再开发，分割土地并出售部分地块 [190][199][201] 问题14: 同店NOI增长的预期节奏，以及明年的增长预期 - 同店NOI增长受SNO管道和租金起租日期影响，第四季度影响最大，整体呈下半年加权；由于供应不足和SNO管道规模较大，行业未来几年同店NOI有望超过2% - 2.5%的长期平均水平 [204][211][212]