财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.40美元，2020年第一季度为每股0.50美元，2021年第一季度核心FFO排除了240万美元（每股0.02美元）的一般及行政费用 [38] - 综合投资组合同一中心NOI本季度下降8%，部分被约160万美元与先前递延或正在协商的租金相关的准备金转回所抵消 [39] - 2021年第一季度合同固定租金收款率约为95%，截至2021年3月31日，2020年递延或正在协商的租金剩余收入准备金总计260万美元 [40] - 3月通过ATM计划发行690万股普通股，获得1.287亿美元净收益，加权平均价格为每股19.02美元，用于减少债务和加强资产负债表 [41] - 预计2021年第二季度将产生约1410万美元（每股0.40美元）的费用，包括约1300万美元提前赎回票据的全额溢价和110万美元未摊销债务折扣及贷款成本，该费用将影响第二季度净收入和FFO，但不影响核心FFO [43] - 预计2021年每股净摊薄影响为净收入约0.12美元、FFO约0.18美元、核心FFO约0.04美元，债务减少改善了杠杆比率并增强了资产负债表灵活性 [44] - 2021年核心FFO每股预计在1.47 - 1.57美元之间，尽管存在先前讨论的0.04美元摊薄影响，仍维持该指引 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 综合投资组合入住率在季度末为91.7%，较2020年末仅上升20个基点，反映了本季度因破产和品牌重组收回的6.1万平方英尺空间 [15] - 截至2021年3月31日的过去12个月内，所有续约和重新租赁的混合平均租金直线法下降2.8%，现金法下降8.5%，但与2020年第四季度相比，现金法改善300个基点，直线法改善390个基点 [16] - 2021年第一季度非租赁交易（如付费媒体和赞助）收入同比增长14%，对其他收入项目有显著贡献 [29] - 截至2021年3月31日，短期租赁占综合投资组合总可租赁面积的约8.6% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度国内露天购物中心客流量接近2019年水平，4月超过2019年水平，第一季度国内客流量恢复到2019年水平的97% [14][19] - 在加拿大，两个非合并合资物业的商店在政府命令下于2月中旬前关闭，目前再次关闭 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于重建入住率、推动租赁和策划商品组合，以提高购物者频率和停留时间，并吸引新客户 [14] - 继续与传统租户拓展关系，开展新租赁活动，尤其关注高端品牌，同时发展与本地和区域品牌的新业务 [23] - 扩大租户组合，超越服装和鞋类，发展食品饮料、互动体验、家居装饰设计、家居用品、体育用品和美食杂货店等类别，并重新设计购物中心元素 [24] - 持续开展强大的快闪租赁活动，引入新品牌，创造零售活力，提供多样性和即时NOI贡献，必要时维持临时入住率 [26] - 分散购物中心运营，让各中心管理团队参与创收并拥有运营费用决策权，同时集中某些采购活动以利用规模优势 [30] - 营销和数字转型团队继续扩展虚拟购物、路边取货、直播购物和数字预购物等服务，旨在为用户创造个性化体验并建立忠诚度 [31] - 2021年启动由第三方进行的全面重要性评估，确保解决对利益相关者最重要的ESG问题，并将其融入核心价值观 [33] - 董事会和高管团队参与ESG问题，投资于多元化、公平和包容计划，为高级领导团队开展无意识偏见培训并推广至整个组织 [34] - 通过新实施的小企业主外联计划投资社区，为社区内新老企业提供在Tanger中心开店机会，并提供专有服务支持其孵化和发展 [35] - 2021年开始实施气候相关财务披露工作组的建议，重点关注减少温室气体排放、能源绩效、生物多样性、用水和废物管理 [36] - 加强资产负债表，探索选择性增长机会，重启纳什维尔开发项目的营销工作，待租户租赁达到60%门槛后动工 [37][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去90天宏观前景更光明，疫苗接种持续推进，零售环境改善，4月下旬消费者信心指数达到疫情以来最高水平 [9] - 公司运营指标的改善反映了露天购物中心为零售商和购物者提供的卓越价值主张，相信持续执行战略将使公司实现可持续增长 [10][11] - 尽管对进展速度感到鼓舞，但预计当前空置率、潜在店铺关闭和租金调整仍将带来压力 [46] - 预计2021年因破产和品牌重组导致的店铺关闭总面积约为20万平方英尺，大部分将在上半年发生 [47] - 预计租赁利差短期内仍有压力，但长期来看，随着客流量和销售趋势向好，租金将得到改善 [17] 其他重要信息 - 会议中部分管理层评论为前瞻性陈述，存在诸多风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节信息包含在收益报告和补充信息中 [4] - 会议进行录音以便未来一段时间重播，管理层评论包含时效性信息，仅在2021年5月6日当天准确 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度入住率下降幅度为至少过去20年第一季度中最小，维持入住率的因素及是否意味着入住率开始恢复？ - 租赁活动自去年第四季度开始回升，目前势头持续，有许多新交易达成，部分新店即将开业，与全国租户的合作也在恢复，4月入住率已回升 [52][53] 问题2: 客流量反弹后，租户销售额是否也有类似恢复？ - 虽未报告租户销售额，但零售商反馈结果好于预期，随着客流量增加，预计销售额也将反弹，部分可变租金交易已有增长体现 [54] 问题3: 何时开始再次报告租户销售数据？ - 会后讨论，希望尽快开始报告 [55] 问题4: 保持业绩指引范围不变的原因及抵消ATM摊薄影响的因素？ - 股权发行摊薄影响约为每股0.04美元，但本季度有2020年递延租金准备金约160万美元的转回，且当前客流量、销售等积极趋势向好，因此维持指引，后续会根据情况重新评估 [59][60] 问题5: 降低杠杆的优先级及今年增加ATM收益的意愿？ - 理想情况下希望净债务EBITDA降至6，可通过增长EBITDA和利用ATM工具实现，虽目前无迫切发行需求，但市场条件允许时可灵活操作 [61][62][63] 问题6: 增加其他收入（如赞助）的计划现状及未来展望？ - 增加了负责物业运营的执行副总裁，授权现场团队通过短期租赁、营销合作和购物中心费用管理创收，通过货币化赞助机会（如EV停车、数字广告牌等）获得新收入来源，短期租赁数量高于历史水平，未来有望转化为长期租赁，提高租金水平 [66][67][68] 问题7: 短期租赁收入计入其他收入还是租金收入？ - 计入租金收入 [71] 问题8: 运营费用下降情况及对NOI利润率的影响？ - 目前仍在减少营业时间，第一季度运营费用可能较高，对团队和策略有信心，但目前仅提供FFO指引，后续会提供更多信息 [73][74] 问题9: 更新后的G&A范围各项投资及费用的经常性情况，是否会回到历史水平？ - G&A费用主要用于人员投资，包括新增负责物业运营、开发和FP&A的人员，以及数字转型投资，为购物者创造个性化体验，预计未来会有回报，指引范围中的240万美元与自愿退休计划相关的补偿成本为非经常性费用 [78][79][83] 问题10: 纳什维尔项目的预租赁趋势及是否仍计划今年动工？ - 项目已重启营销，零售商合作伙伴可再次出行，未来几周和几个月有多次实地考察计划，公司控制土地，乐观但需达到60%租赁门槛才会动工 [84] 问题11: 租赁利差何时会持平或转正？ - 虽利差在缩小，但仍有大量工作要做，因疫情导致大量空间收回，策略是用短期租赁过渡，待市场改善后以更高租金重新出租 [88][89] 问题12: 临时租户转为永久租户对NOI的典型影响？ - 长期租赁通常为固定租金加百分比租金，更稳定，目前长期租赁活动活跃，预计未来会用长期租赁取代大量短期租赁 [90][91] 问题13: 8%的临时租户面积在AVR基础上的占比情况？ - 8%的GLA对应的AVR占比小于8%，短期租赁租金较低，但资本投入也低，部分有可变租金成分，成功运营可带动收入增长 [104][110][111] 问题14: 公司考虑的选择性增长机会及对投资组合的潜在上行空间？ - 公司认为有很大扩张机会，新增的开发副总裁将帮助建立项目管道，目前正在研究多个项目，希望近期能有相关公告 [114][115][116]