财务数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司将DPE余额降至6.63亿美元 [5] - 第三季度，公司通过一系列还款和融资，偿还了8亿美元到期公共债券 [7] - 第三季度，公司签订了12.5亿美元的公司掉期合约，以对冲未来浮动利率风险；近期还签订了上限合约和2.7亿美元的可变利率房地产债务；昨日又对2亿美元的浮动利率抵押贷款进行了掉期操作 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁表现出色，富兰克林邓普顿（Franklin Templeton）和纪念斯隆凯特琳（Memorial Sloan Kettering）的两笔交易，使SL Green投资组合减少了超过75万平方英尺的空置面积 [7] - 目前租赁管道约为70万平方英尺，小到中型租户的活动增多，推动了更多租赁活动 [28] - 第三季度，金融服务占总租赁签约量的41% - 42%，科技占8% - 10%，律所活动比一年前更活跃 [31][32] 资产销售业务 - 自2019年以来，公司完成了24笔单独销售交易，总毛价达50亿美元 [5] 开发与建设业务 - 公司监督并执行了22.5亿美元的实体建设项目，确保按时交付 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市8月新增2.4万个私营部门就业岗位，比纽约市管理和预算办公室（OMB）2022年的原预测多10万个岗位；过去三个月新增2.25万个办公岗位，办公岗位恢复至疫情前峰值的104% [10] - 地铁客流量正在恢复，旅游业和酒店业接近疫情前水平，住宅租赁市场依然紧张 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将利率对冲和债务削减作为首要任务，通过掉期、上限合约和债务偿还等策略，降低对利率上升的风险敞口 [7][9] - 继续对优质资产进行配套设施升级，以吸引顶级租户，目标是在市场周期内保持90%以上的 occupancy率 [8] - 计划在2023年12月5日的投资者会议上提供2023年的业绩指引 [17] 发展方向 - 与凯撒娱乐（Caesars Entertainment）合作，申请纽约州时代广场的赌场牌照，打造世界级的博彩酒店和娱乐场所 [13] - 计划在未来24个月内对245 Park Avenue进行升级改造，使其成为公园大道上最受欢迎的建筑之一 [12] 行业竞争 - 公司认为其投资组合质量高，资产具有独特优势，在市场竞争中具有竞争力 [8] - 租赁市场中，金融服务和律所等行业的需求较为强劲，科技行业的需求有所减弱 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前利率环境不利，但纽约市经济仍在稳步复苏，就业数据良好，社会生活恢复正常 [10] - 公司对租赁业务的未来表现持乐观态度，认为随着市场的逐渐好转，租赁活动将继续增加 [8] - 公司有信心通过资产销售和合作等方式，筹集资金用于债务偿还和项目开发，实现可持续发展 [87][135] 其他重要信息 - Summit One Vanderbilt将于明天庆祝一周年纪念日，开业第一年接待了140万游客，预计明年游客数量将更多 [11] - Le Pavillon在疫情期间开业不到18个月，上周获得了米其林星级 [12] - 公司与凯撒娱乐合作，成立了“更好的时代广场联盟”，旨在投资安全、交通缓解、公共交通改善等领域，促进周边商业的经济复苏，为当地居民创造高薪就业机会 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 转换5 Times Square和245 Park的DPE头寸对收益有何影响，以及如何看待245 Park的经济影响和收益影响？ - 公司将在12月5日的投资者会议上提供2023年的业绩指引，届时会提供更多细节 [17] - 245 Park和5 Times Square的DPE债务和优先股投资合计约3.67亿美元，收益率接近11% [17] - 245 Park的JPMorgan空间中，只有2层需要在明年晚些时候处理；目前有12万平方英尺的空置面积；Major League Baseball的空间将于明年中后期收回，大部分已预租 [18][19] 问题2: 掉期成本上升，公司如何看待掉期的定价变化，以及掉期是否会变得昂贵？ - 掉期成本通过信用费用体现，平均约为5个基点；上限合约有前期成本，成本取决于期限和基准 [22][23] - 执行掉期交易的节省远远超过可能包含的增量成本，公司将继续通过掉期和上限合约降低未来浮动利率风险 [24] 问题3: 目前租赁管道的情况如何，哪些市场部分需求最大，是在纽约的哪个区域？ - 租赁管道约为70万平方英尺，小到中型租户的活动增多，推动了更多租赁活动 [28] - 中城仍然是租赁市场的主要驱动力，金融服务占第三季度总租赁签约量的41% - 42%，科技占8% - 10%，律所活动比一年前更活跃 [31][32] 问题4: 大多数租赁需求是缩小规模、包含增长空间还是只是搬迁？ - 纽约市正在发生大量的租户搬迁，第三季度超过40%的租赁签约是搬迁，这是租户重新设计工作场所的结果 [35] - 租户仍不确定最终的办公面积需求，因此在租赁中增加了灵活性，以适应未来的增长或缩小规模 [36] 问题5: 如何看待与凯撒娱乐合作申请赌场牌照的项目，以及垂直赌场与水平赌场的概念？ - 公司和凯撒娱乐认为有一个优秀的计划，将博彩、娱乐和酒店引入时代广场的核心地带 [37] - 预计州政府将在12月发布招标书，但尚未正式宣布，具体细节将在后续公布 [37] 问题6: 债务到期时，是否有能力进行长期再融资，还是更倾向于短期浮动利率债务？ - 目前，单一资产的CMBS市场吸引力不如短期市场，公司可能会使用短期市场 [41] - 一旦单一资产的CMBS窗口重新开放，公司将寻求长期固定利率融资 [41] 问题7: 纽约市的Local Law 97对公司投资组合有何影响，公司如何确保投资组合符合规定？ - 公司已经为Local Law 97做了多年准备，预计大部分投资组合在第一个测量日期将符合规定，不会受到处罚 [45] - 到2030年，公司将进行额外投资，探索使用可再生能源和信用额度等方式，以消除可能的处罚 [45] 问题8: 公司认为资产负债表的杠杆率应该是多少，特别是在资产轻型化战略的背景下？ - 债务削减主要是为了保护收益免受利率上升和可变利率债务的影响，而不是为了调整杠杆率 [52] - 公司目前的杠杆率相对资产基础较为合理，约80%以上的债务已进行对冲，仍有20亿美元左右未对冲，公司希望进一步降低这部分风险 [53] 问题9: DPE业务是否会结束，是否预计所有项目都会收回资金，还是会有其他项目纳入资产负债表？ - DPE业务不会结束，该业务为公司带来了出色的内部收益率（IRR），公司将在市场出现困境时继续进行债务投资 [56] - 目前无法预测现有贷款到期时的再融资市场和房地产市场情况，但对245 Park和5 Times Square的结果感到满意 [57] 问题10: 升级245 Park需要多少资本支出，以及寻找合资伙伴的时间安排？ - 为了将245 Park提升到公司期望的水平，预计每平方英尺的投资不超过100美元，该建筑面积达180万平方英尺 [62] - 公司将在本季度开始寻找合资伙伴的对话，这将是2023年的优先事项之一，整个过程可能需要4 - 6个月 [64][65] 问题11: 凯撒娱乐合资项目的结构是怎样的，是否为独家合作？ - 项目的具体细节、投标和结构将在州政府发布招标书后进行回应，目前尚未发布 [67] - 公司与凯撒娱乐在该赌场项目上是独家合作，双方将共同努力推动项目成功 [68] 问题12: 当One Madison达到55%以上的预租水平时，营销计划会有何变化，是否会更挑剔租户或提高租金？ - 公司已经因签订的租约提高了租金，目前的首要任务是提醒经纪商社区，该建筑仍有可用空间 [75] - 公司正在与一些租户进行洽谈，预计11月钢构完成后，年底或明年初开始进行实地参观，届时租赁活动将增加 [76][77] 问题13: 如何在偿还无担保债券、开发新项目的同时，分配资金以减少浮动利率债务，哪些项目优先考虑，是否会面临资金分配挑战？ - 主要资金来源将是资产销售 [79] - 5 Times Square不需要额外的增量资本，245 Park正在寻找合资伙伴，预计合资销售的收益将覆盖该建筑的大部分资本需求 [79] 问题14: 获得定期贷款和掉期时，银行的参与数量和构成是否有变化，市场上的资本可用性如何？ - 市场上很多银行在不同领域收缩业务，获得融资面临挑战 [83] - 公司与关系密切的银行合作，这些银行参与了公司现有的信贷安排和One Madison的融资，对项目的成功有信心 [83] 问题15: 在寻找合资伙伴和出售资产时，市场的深度如何，利率上升和杠杆买家压力下，是否有资金完成交易，价格是否会受到重大影响？ - 公司认为其提供的A级、往往是标志性的资产在市场上总是有需求的，但在2022年剩余时间里，很多投资者的投资能力有限 [87] - 2023年，预计会有新的投资授权，但只会投向最佳市场、最佳物业和最佳赞助商的项目，公司对自身项目有信心 [87] 问题16: 如何评估245 Park翻新后的稳定收益率？ - 基于公司的执行能力，该建筑的杠杆回报率预计将超过50% [96] - 现金成本回报率约为6% [97] 问题17: 新的收购债务利率较高，对纽约市市场价值有何影响，起始资本化率是否需要接近7%或更高？ - 纽约市A级写字楼的资本化率目前仍稳定在4% - 5%，不会达到7%以上 [99] - 负杠杆在纽约市很常见，投资者可以通过长期投资和运营，实现正杠杆和高个位数的内部收益率 [100][101] 问题18: 劳动节过后，租户的办公空间使用情况如何，每周在办公室的天数和最活跃的时间段是怎样的？ - 周二、周三和周四的办公使用率接近疫情前水平，超过60%；周一和周五的实际使用率约为30%，且这些数字正在上升 [110][111] - Metro North的客流量比疫情前增加了9%，汽车交通量增加了5.5% - 6%，整体趋势是客流量和办公使用率呈上升趋势 [112] 问题19: 疫情期间，高品质和高价格的物业租赁活动最活跃，这种情况是否会持续，低租金建筑的租赁活动是否有改善？ - 公司在中价位建筑中看到了更多的参观、提案和租赁签约活动，但尚未转化为足够的签约租约来显著改变局面 [113] - 小到中型租户进入市场较晚，仍面临一些挑战 [113] 问题20: 公司最终预计对冲多少可变债务，考虑到合并和非合并合资企业中约有30亿美元的可变债务？ - 公司目标是将浮动利率债务比例控制在15% - 20%，目前已达到或低于该目标 [116] - 公司将通过掉期、上限合约和债务偿还等方式，尽可能对冲现有浮动利率债务，同时希望将循环信贷额度降至零 [116] 问题21: 717 Fifth Avenue和650 Fifth Avenue的债务到期，与贷款人的对话目标是什么？ - 公司在717 Fifth Avenue是小股东，希望现有贷款集团能延长贷款期限 [118] - 650 Fifth Avenue已进行了短期延期，到期后将根据融资市场情况再考虑是否进一步延期 [119][120] 问题22: 公司是否与市长和州长讨论过办公室转住宅的转换计划，未来几个季度是否会有相关计划出台？ - 公司将在六周后的投资者会议上详细讨论办公室转住宅的问题，包括从物理、分区和建筑规范等方面的要求 [125] - 预计2023年可能会出台相关计划，但实际看到建筑转换可能要到2024年及以后，若经济和分区条件允许，可能会有超过1000万平方英尺的办公室进行转换 [126] 问题23: 2023年的租赁续约情况如何，已完成多少，还剩多少，情况如何？ - 公司对2023年到期的每个租户情况都有清晰了解，正在制定明年的预算 [129] - 目前没有意外情况，与12个月前的预期相符，但具体量化数据需在预算完成后提供，可能会在投资者会议上讨论 [130][132] 问题24: 关于One Vanderbilt的合资项目进展如何，投资组合中是否还有其他资产正在考虑出售？ - One Vanderbilt的合资项目仍在讨论中 [135] - 公司正在营销一些资产出售，也在评估其他资产，出售所得将用于偿还债务和资助项目开发 [135]