财务数据和关键指标变化 - 公司年初至今总回报率超30%，股票表现良好 [9] - 第二季度除One Vanderbilt外，其余投资组合的TIs为每平方英尺17美元，去年同期显著更高；新租约TIs为每平方英尺59美元，全年可比空间TIs为每平方英尺40美元，接近历史平均水平 [22] - One Vanderbilt预计稳定后NOI在2 - 2.15亿美元之间，其估值支持超50亿美元的评估和30亿美元的融资执行 [25][26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 办公租赁业务 - 上半年新增和续约办公租赁近100万平方英尺，租金与到期的递增租金基本持平，TI套餐略高于疫情前水平 [12] - 目前租赁管道中有约60万平方英尺，其中执行或谈判中的租约有35.5万平方英尺，条款书有26.4万平方英尺；新租户约50万平方英尺，续约租户约10.3万平方英尺；法律租户占比39%，金融服务租户占比29%，科技租户占比17% [68] 零售业务 - 85 Fifth Avenue上一季度100%出租，本季度空置，昨日已签订长期租约，下季度将恢复出租状态 [102][106] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市每月新增约6000 - 7000个办公岗位，预计到2022年年中恢复到疫情前的办公就业水平 [13] - 华尔街2020年底利润接近创纪录的510亿美元，今年第一季度已实现180亿美元利润，五大银行第二季度收益同比增长150% [14] - 纽约市个人和企业所得税收入分别达到创纪录的150亿美元和50亿美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在第三和第四季度进行额外的资产出售，大部分收益将用于股票回购 [16] - 积极寻求增值和全新开发机会，目前有七个活跃的开发和重建项目正在进行中，但由于股价与价值的差异，大部分自由现金流将用于股票回购 [112] - 公司在租赁业务上，坚持与市场租金接轨，并尽量保持TIs高效，不通过提高TIs来抬高租金，与部分竞争对手策略不同 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济在疫情相关限制解除后正在强劲反弹，公司对下半年市场环境持乐观态度 [8][9] - 多数租户计划在劳动节后让员工返回办公室，且未看到办公桌共享或缩小办公面积的明显趋势，反而企业有锁定空间、改善办公环境以吸引人才的趋势 [10][11] - 公司认为纽约市凭借其多元化、受过良好教育和高技能的劳动力以及深厚的人才库，将在人才竞争中获胜，并在近期和长期内优于其他主要市场 [14] 其他重要信息 - 公司完成多项资产出售、重要合资企业交易和费用收购，完成超50万平方英尺的办公租赁和超200万股的股票回购，以及创纪录的30亿美元One Vanderbilt的SASB融资 [7] - 未来计划包括为劳动节后员工返回办公室做准备、One Madison下个月开始垂直建设、185 Broadway下周开始营销所有住宅单元、760 Madison Avenue开始全面拆除以建设新的Giorgio Armani零售精品店和公寓，以及10月21日开放One Vanderbilt的summit [15][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁优惠情况是否稳定或改善 - 租赁优惠自去年第四季度开始稳定至今，未出现改善情况；长期毛坯空间交易的TIs通常在110 - 130美元之间，新交易的免租期通常为12 - 14个月，续约或短期交易的优惠会少很多 [19] - 第二季度除One Vanderbilt外，其余投资组合TIs为每平方英尺17美元，新租约TIs为每平方英尺59美元，全年可比空间TIs为每平方英尺40美元，接近历史平均水平 [22] 问题2: One Vanderbilt的租金和租赁优惠趋势 - One Vanderbilt已出租约90%，预计稳定后NOI在2 - 2.15亿美元之间，租金和NOI水平符合预期，速度略快 [25][26] 问题3: 市场何时停止负吸纳 - 难以预测市场停止负吸纳的时间，但市场在今年第一季度触底，随着经济强劲和租户及员工在劳动节后重新入住，市场正在修复 [31] 问题4: Kenneth Cole地块的情况 - 该地块不在生命科学走廊，公司正在申请ULURP以增加潜在建筑面积，同时也在进行出售流程并评估报价 [34] 问题5: 劳动节后办公室实际入住率的预期 - 调查显示80%的员工预计最早在劳动节后、最晚在2022年初恢复全周工作；公司会为员工返回做好准备，Delta变种可能会导致延迟，但不会改变公司和租户的长期规划 [39][42] 问题6: 625 Madison地面租赁租金重置情况 - 租金重置仍在明年年中，租金将在之前确定，目前暂无最新进展，相关评估工作正在进行中 [48][49] 问题7: 新旧建筑在实际入住率增长速度上是否有差异 - 租户和员工更倾向于高品质、健康的办公环境，公司在升级空气过滤和清洁协议后，整体投资组合的实际入住率每周增加约1% [53][54] 问题8: One Madison的潜在租户兴趣 - 目前处于开发阶段，距离完工还有三年多，但早期兴趣水平远高于One Vanderbilt同期；有大型租户表现出浓厚兴趣，预计在2022年下半年开始签约 [55][56] 问题9: 为何将220 East 42nd进行合资而非出售 - 公司能够以相当于疫情前的价格达成交易，且对该建筑前景乐观，认为其租金有上涨空间，因此决定持有50%的股份 [61] 问题10: 市场对大型资产或投资组合的投资意愿 - 单笔资产或小型投资组合的最大投资规模在5亿美元左右，接近10亿美元时投资者数量会迅速减少 [63] 问题11: 60万平方英尺租赁管道的情况 - 执行或谈判中的租约有35.5万平方英尺，条款书有26.4万平方英尺；新租户约50万平方英尺，续约租户约10.3万平方英尺；法律租户占比39%，金融服务租户占比29%，科技租户占比17% [68] 问题12: 租赁管道中多数为新租约的原因 - 租户在疫情后回归正常业务，更倾向于长期租赁，以创建新的办公环境和调整公司运营密度，因此搬迁活动增多 [70] 问题13: 下半年租赁利差和同店NOI趋势 - 公司全年目标和目标基本达成或有望超越，同店NOI在下半年有望符合预期；净有效租金可能高于预算，因为第二季度资本支出下降 [74][76][77] 问题14: 下半年资产出售和股票回购计划 - 公司正在重新审视下半年业务计划，肯定会重新活跃于资本市场，但目前无法确定规模；股票回购将优先使用资产出售收益，同时会根据资产出售对资产负债表的影响决定是否偿还债务以控制杠杆水平 [79][80] 问题15: 纽约租赁市场后续阶段的情况 - 市场对交通便利、有配套设施和健康办公环境的建筑需求增加；与上半年相比，小型租户和普通建筑的租赁活动开始增加 [84][85] 问题16: 新市长对纽约房地产的影响 - 目前仍需进行11月的大选，但Eric Adams若当选，有望与各社区合作创造有利环境；公司期待与新政府保持良好关系，共同改善城市环境 [86][87][88] 问题17: 租户是否在长期租约中寻求更多灵活性 - 租户在谈判中会要求更多灵活性，如中期减租或提前解约，但公司实际同意的情况仍非常罕见 [91] 问题18: One Vanderbilt融资的剩余收益情况 - 偿还15.5亿美元建设融资后，6.5亿美元返还给SL Green用于偿还债务 [92] 问题19: One Vanderbilt的估值对土地价值和新项目的影响 - Grand Central地区土地价值强劲，公司对One Madison项目充满信心，认为有机会复制或超越One Vanderbilt的成功 [95] 问题20: 第二季度到第三季度FFO的变化 - FFO受多种因素影响，第三季度可能与第二季度持平或略低，第四季度可能回升；Latham & Watkins已于6月搬离，该资产将进入重建阶段 [97] 问题21: One Vanderbilt第三和第四季度的GAAP贡献及summit预期 - 2021年One Vanderbilt的GAAP NOI贡献预计为3000万美元左右；summit于10月21日开放，下半年贡献预计较低 [101] 问题22: 85 Fifth Avenue的情况 - 该物业上一季度100%出租，本季度空置，昨日已签订长期租约，下季度将恢复出租状态 [102][106] 问题23: 公司对增值项目和DPE业务的兴趣 - 公司积极寻求增值和全新开发机会，目前有七个活跃项目正在进行中，但由于股价与价值的差异，大部分自由现金流将用于股票回购 [112] 问题24: 租赁到期情况及租赁管道对同店租赁数据的影响 - 租赁到期数据受租户续租影响，具体情况需进一步研究；公司对全年入住率目标93%有信心，并希望超越该目标 [117][119]