财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司正常化每股运营资金（FFO）为0.95美元，较2018年第三季度的1.06美元下降10.4%，主要因20个旅游中心处置、与TA的租赁协议修订、酒店投资组合回报降低和利息费用增加，部分被收购活动抵消 [9] - 2019年第三季度，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDAre）为2.095亿美元，较2018年同期下降7.1%；季度末调整后EBITDAre与利息覆盖率为4倍，债务与年化调整后EBITDAre比率为6.6倍，目标杠杆率约为6倍 [44] - 2019年第三季度，公司正常化FFO为1.556亿美元，2018年同期为1.747亿美元，每股减少0.11美元，主要因20个旅游中心处置、与TA的租赁协议修订、IHG和Sonesta协议回报下降及利息费用增加，部分被收购活动和物业资本改善资金投入带来的最低回报和租金增加抵消 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 可比非翻新酒店每间可售房收入（RevPAR）增长0.9%，超过行业表现；2018年翻新酒店本季度RevPAR实现两位数健康增长，预计全年持续增长 [13] - 万豪1号投资组合RevPAR增长0.8%，入住率提高0.6个百分点，房价持平；万豪234投资组合RevPAR下降0.8%，入住率提高0.7个百分点，但房价下降1.7% [15][17] - IHG可比投资组合RevPAR下降2%，房价下降1.9%，入住率持平；Sonesta可比投资组合RevPAR增长1.5%，入住率提高2.9个百分点，房价下降2.5% [20][21] - 温德姆酒店RevPAR微升0.3%，入住率提高2.2个百分点，房价下降2.7%；凯悦投资组合RevPAR下降4.1%，房价下降3.3%，入住率下降0.7个百分点 [22][26] - 丽笙酒店集团投资组合RevPAR同比增长5.8%，翻新后提升显著，但西雅图丽笙酒店翻新有一定影响 [27] 净租赁业务 - 截至2019年9月30日，公司拥有946处净租赁服务型零售物业，总面积1760万平方英尺，年最低租金4.19亿美元，占公司年度最低回报和租金总额的41% [31] - 该投资组合出租率98%，租户280家，加权平均租赁期限11.3年，涵盖163个品牌和23个不同行业；净租赁投资组合最低租金综合覆盖率为2.27倍 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场方面，新供应带来的逆风、特定市场全市压缩减少等因素抵消了部分积极因素；第四季度预计17家酒店翻新，去年同期为38家；全年可比RevPAR预计在 - 1%至 + 1%之间，全年毛运营利润率（GOP）预计下降50至150个基点 [14][28][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成24亿美元净租赁投资组合收购，并更名为Service Properties Trust，目标出售8亿美元资产以降低杠杆，未来酒店占投资组合的55% - 60%，三重净租赁服务零售（含旅游中心）占40% - 45% [10][12] - 公司正与万豪就考艾岛酒店相关事宜进行讨论，考虑合并酒店投资组合，同时考虑出售约30家酒店；计划在2020年上半年通过出售约20家温德姆酒店和30家万豪酒店实现3亿美元酒店销售收益 [18][19][26] - 公司在收购和处置资产时较为谨慎，预计酒店和净租赁物业收购比例约为50/50，重点关注主租赁、多元化租户基础和租户月度财务报告；避免涉足受电子商务冲击较大的零售领域，如服装和家居用品零售，更倾向于餐饮和快餐服务领域 [54][55][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 酒店运营商面临新供应和需求停滞或下降的挑战，房价增长预期下降，酒店填满时间延长，短期提价机会减少 [28][29] - 公司认为通过资产处置战略，有望实现目标杠杆率；股息支付有保障，第三季度正常化FFO派息率为56.8% [44][51] 其他重要信息 - 2019年10月，公司与温德姆修订管理协议，协议将于2020年9月30日到期，温德姆将支付酒店运营成本后的现金流，不再享有协议剩余期限的基本管理费；芝加哥温德姆大酒店和尔湾温德姆酒店分别于11月1日更名为皇家索尼斯塔酒店和索尼斯塔酒店，芝加哥酒店的分时度假租赁协议将于2020年3月31日终止 [23][24][25] - 2019年10月，公司以5500万美元收购261间客房的芝加哥帕洛玛酒店，每间客房成本21.1万美元，该酒店加入IHG管理协议 [36][37] - 2019年第三季度，公司为酒店改善项目提供3600万美元资金，预计第四季度提供约1.28亿美元，主要来自运营现金流；2019年剩余时间内，不计划为净租赁投资组合提供改善资金 [46] - 2019年7月1日，公司以每股40美元出售持有的RMR Group Inc.所有股份，净收益9360万美元；为融资SMTA交易，2019年9月发行17亿美元无担保优先票据，并使用循环信贷额度支付剩余收购款 [48] 问答环节所有提问和回答 问题1: 未来收购计划如何 - 公司过去几个季度专注于处置资产以降低杠杆，但本季度完成一家金普顿酒店收购，目前正在考虑净租赁和酒店收购；收购将较为谨慎，预计酒店和净租赁物业收购比例约为50/50，重点关注主租赁、多元化租户基础和租户月度财务报告，预计双方收购规模在数亿美元 [54][55][56] 问题2: 净租赁资产处置中，哪些地理区域或资产类型不太理想，未来是否会扩大某些净租赁领域 - 公司会避免涉足受电子商务冲击较大的零售领域，如服装和家居用品零售，目前更倾向于餐饮和快餐服务领域，不会急于大幅扩张，可能会进行一些收购，电影院业务扩张较少 [57] 问题3: Sonesta租金覆盖率下降原因 - Sonesta投资组合中12家全服务酒店约占收入的70%，其中4家正在翻新或关闭，剔除这4家后覆盖率略有上升；全服务酒店中剩余8家覆盖率超过0.9倍；整体而言，翻新活动是主要原因，长住型物业也存在翻新和一定疲软情况 [59][60]