财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度正常化每股运营资金（FFO）为0.88美元，较2018年第一季度的0.94美元下降6.4%，主要因1月出售20个旅游中心及与美国旅游中心（TA）的租约修订 [9] - 2019年第一季度调整后税息折旧及摊销前利润（EBITDAre）为1.959亿美元，较2018年第一季度下降3.5%；调整后EBITDAre与利息覆盖率为3.9倍，季度末债务与年化调整后EBITDAre之比为5.3倍 [42] - 2019年第一季度正常化FFO为1.446亿美元，2018年同期为1.549亿美元，每股减少0.06美元，主要因与TA处置和租约修订使GAAP租金收入减少1230万美元及利息费用增加 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2019年第一季度可比每间可售房收入（RevPAR）下降3.2%，入住率下降2.9个百分点，平均每日房价（ADR）增长1%；排除受影响酒店后，可比RevPAR增长1.6% [11][14] - 各酒店组合RevPAR表现：万豪一号组合下降1.3%，排除11家装修酒店后增长1.5%；Marietta 234组合下降1.2%，排除6家装修酒店后增长1.2%；洲际酒店集团（IHG）组合下降4.9%，排除4家装修酒店后下降0.9%；索尼斯塔酒店下降0.7%，排除3家装修酒店后增长1.5%；温德姆组合下降9.9%；凯悦组合下降3.7%；丽笙酒店集团组合下降12.6% [17][19][20] - 2019年第一季度323家可比酒店GOP利润率下降172个基点至34.5%，毛运营利润减少约1290万美元；各组合GOP利润率均下降，IHG、丽笙、索尼斯塔、温德姆组合降幅较大 [31][32][34] - 2019年第一季度323家可比酒店支付最低回报和租金的现金流减少11.3%，现金流覆盖率从2018年同期的0.82倍降至0.72倍 [29][36] 旅游中心业务 - 本季度燃油销量较上年增长2.2%，调整后燃油毛利率增加1090万美元或21.6% [38] - 非燃油收入较上年增长3.1%，非燃油毛利率增长630万美元或2.9%至2.25亿美元，非燃油销售占总毛利率约78% [39][40] - 第一季度旅游中心物业层面调整后EBITDA较2018年第一季度增加约1530万美元或17.7%，租约下调整后租金覆盖率从去年的1.42倍升至1.67倍 [40] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资产经理与运营商合作，制定销售、收益管理和营销策略，减少新客房供应对装修后业绩的影响；关注酒店装修相关指标及市场份额表现 [15][16] - 2019年预计通过房价和入住率提升实现RevPAR增长2% - 3%，GOP利润率因工资和福利压力预计持平 [27] - 公司在收购市场寻找机会，但因处于周期后期，对工资、福利、保险和房地产税等成本压力保持谨慎，预计2019年在酒店投资数亿美元，会进行更多收购 [62][63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度通常是最弱季度，安排较多装修以减少旺季负面影响；2019年装修干扰将持续，但第二季度装修酒店数量减少 [12][26] - 预计2019年49家2018年完成装修的酒店将带来积极提升，公司对运营商实现业绩目标有信心 [26][27] 其他重要信息 - 第一季度收购华盛顿特区335间客房的金普顿酒店帕洛玛，5月收购威斯康星州密尔沃基198间客房的皇冠假日酒店，并将其加入IHG协议 [25] - 第一季度为酒店改善项目提供4470万美元资金，预计2019年剩余时间提供约2.04亿美元酒店改善资金，无旅游中心改善资金，大部分资金将来自运营现金流 [43] - 季度末债务占总资产40.9%，有7200万美元现金，其中4820万美元为酒店未来改善资金托管；1月出售20个旅游中心获3.082亿美元，第一季度录得1.595亿美元收益 [44] - 2月向普通股股东支付每股0.53美元季度股息，4月宣布将季度股息提高至每股0.54美元或每年2.16美元 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 密尔沃基收购为何未像华盛顿特区交易那样增加保证金，对交易经济情况有何影响 - 公司与IHG协商，让其分担酒店装修成本的50%，预计装修费用约600万美元，双方各承担300万美元；公司认为保证金接近1亿美元，已有足够保障，希望IHG共同投资 [51] 问题2: 密尔沃基酒店预计资本化率回报预期是多少 - 该酒店房间需大幅装修，初始资本化率在7%左右，但公司预计从IHG获得8%的投资回报，装修完成后现金流将覆盖该回报 [52] 问题3: 与温德姆的重组讨论中，潜在结果对业绩有何潜在干扰，是否仅重组担保而非管理协议或品牌 - 双方考虑处置部分表现较差的物业并可能增加一两个物业，目标是调整后组合能覆盖业主优先回报；目前温德姆继续支付85%回报，建模方面暂无问题 [53][54][56] 问题4: 万豪5组合的进展和讨论结果如何 - 双方仍在讨论，暂无进展，希望第二季度有更多信息分享；可能会有信用支持变化、处置部分表现较差的物业，最终结果将有利于长期覆盖和组合表现 [57] 问题5: 酒店装修期间，物业表现不佳导致最低租金不足时，保证金是否会被豁免 - 保证金规定在装修期间仍然有效 [61] 问题6: 2019年公司的收购意愿如何，鉴于周期后期和经济不确定性，产品供应和定价是否有变化 - 公司一直在关注收购市场，但因处于周期第10年，工资和福利压力大，招聘困难，对成本压力保持谨慎；预计2019年在酒店投资数亿美元，会进行更多收购 [62][63][64] 问题7: 公司在收购中输给了哪些买家 - 公司未看到中标者公告，推测可能是机构投资者、私募股权、家族办公室、高净值个人；多数酒店房地产投资信托基金（REITs）与公司一样投资更谨慎 [65]