财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司归一化运营资金（FFO）为每股0.61美元，较2017年第四季度的0.54美元增长13%，主要因激励费用降低2090万美元（每股0.13美元），但被2018年酒店业绩疲软部分抵消 [8] - 2018年第四季度，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.498亿美元，较2017年第四季度增长10.7% [38] - 2018年第四季度，公司确认业务管理激励费用5360万美元（每股0.33美元），2017年同期为7360万美元（每股0.45美元） [38] - 2018年第四季度，公司归一化FFO为1亿美元，2017年同期为8790万美元，每股增加0.07美元 [37] - 截至季度末，债务占总资产的41.6%，公司持有现金7600万美元，其中5000万美元为酒店未来改进的现金托管资金 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2018年第四季度，公司可比酒店每间可售房收入（RevPAR）下降1.7%，入住率下降1.7个百分点，平均每日房价（ADR）上涨0.8% [9] - 调整后可比RevPAR增长2%，2018年前三季度翻新的35家酒店，特别是凯悦和万豪34组合中的酒店，RevPAR提高9.6% [10][11] - 万豪1组合RevPAR微升，ADR增长2.1%被入住率下降1.2个百分点抵消；万豪234组合RevPAR持平，ADR增长1.1%被入住率下降0.7个百分点抵消 [11][12] - 洲际酒店集团（IHG）组合RevPAR下降3%，ADR下降1.4%，入住率下降1.2个百分点；排除受影响的8家酒店后，RevPAR增长2.2% [13] - 索尼斯塔（Sonesta）组合RevPAR增长0.8%，入住率提高0.8个百分点，ADR下降50个基点；旗下可比长住酒店RevPAR增长3.7%，全服务酒店RevPAR下降0.6% [14] - 温德姆（Wyndham）组合RevPAR下降12.5%，入住率下降8.4个百分点，该组合继续按管理协议支付公司应得回报的85%，第四季度比合同金额少约100万美元 [15] - 高端组合RevPAR下降4.5%，主要因入住率下降；可比丽笙酒店集团组合RevPAR下降5.9%，因6家可比酒店翻新 [16] 旅游中心业务 - 2018年第四季度，旅游中心总利润率增加2360万美元（8.1%），其中燃油利润率增加1910万美元（32.5%），非燃油利润率增加450万美元（1.9%） [22] - 第四季度，旅游中心物业层面租金覆盖率为150万吨，较上年增长8.9% [23] - 非燃油旅游中心收入较上年增长1.8%，主要因快餐餐厅收入和店内收入分别增长5.7%和3.3%；非燃油毛利率与上年持平，为61% [33] - 场地运营费用较上年增加1170万美元（6.2%），主要因劳动力成本、维护和物业税费用增加 [34] - 第四季度，旅游中心物业层面EBITDA较2017年第四季度增加约1190万美元（11.5%），年度最低租金覆盖率从去年的1.46倍提高到1.59倍 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司酒店RevPAR表现落后于行业，原因包括酒店翻新、飓风导致的非重复性业务以及各市场客房供应增加 [9] - 行业预计2019年增长将由ADR改善带动，入住率持平或略有下降，RevPAR将增长约2.5% [20] - 公司管理层预计2019年可比RevPAR将增长2% - 3%，毛运营利润率（GOP）预计持平 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年10月，公司以3590万美元收购亚利桑那州斯科茨代尔的盖尼套房酒店；2019年2月，以1.415亿美元收购华盛顿特区的金普顿酒店帕洛玛 [17] - 2019年，公司预计有43家酒店进行翻新，少于2018年的72家；预计从2018年完成翻新的50家酒店中获得积极提升 [18] - 公司资产管理部门与运营商积极合作，制定销售、收入管理和营销策略，以应对高供应水平问题 [19] - 2019年1月，公司与TravelCenters of America（TA）修订租约，并将15个州的20个旅游中心以3.082亿美元出售给TA，预计2019年第一季度记录约1.6亿美元收益 [23] - 公司更倾向在组合交易中收购精选服务酒店或长住酒店，目前看到更多全服务酒店收购机会，未来可能更多收购全服务酒店 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临一些逆风，但公司对运营商实现2019年预测有信心，原因包括积极的资产管理、强大的品牌、良好的地理位置和持续的定期资本投资 [21] - 公司认为与TA的交易对公司有利，可提高租金覆盖率，减少对旅游中心的敞口，还能获得约1.6亿美元收益，并将3亿美元资本用于酒店投资 [44][45][46] 其他重要信息 - 2019年，公司预计为酒店改进项目提供2.5亿美元资金，为旅游中心改进项目提供3000万美元资金，大部分资金预计来自运营现金流 [39] - 截至季度末，公司可用的保证金和担保增加1670万美元，总计2.28亿美元；温德姆协议下的担保仍耗尽，温德姆继续支付公司应得回报的85%，年化缺口为420万美元，占公司年度最低回报和租金的不到0.5% [30][31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待在当前周期用TA租金收入换取更不稳定的酒店收入的战略决策 - 公司认为该交易对HPT有利，可提高TA租金覆盖率至1.8以上，让投资者更安心；多数投资者更关注酒店业务，减少旅游中心敞口会受投资者欢迎；出售的20个地点是表现较弱的，能获得约1.6亿美元收益；若能以约8%的回报率投资酒店，该交易是好的 [44][45][46] 问题2: 是否有机会与TA进行更多交易以进一步降低敞口 - 公司目前不考虑类似交易，此次交易是机会性的，因TA战略决策退出便利店业务，且其计划用所得款项降低杠杆，未来不太可能有类似战略举措 [47] 问题3: 2019年资本支出的预期 - 2019年酒店资本支出预计为2.6亿美元，旅游中心为3000万美元 [49] 问题4: 2019年酒店收购倾向及活动是否会增加 - 公司约85%的酒店组合是精选服务或长住酒店，其余为全服务酒店；公司对两种类型酒店收购都开放，更倾向组合交易；自1月底洛杉矶酒店会议以来，全服务酒店收购机会增多，可能会更多收购全服务酒店，但无特定目标，重要的是地理多样性和组合交易 [52][53] 问题5: 收购物业时品牌决策如何做出 - 若酒店运营商主动联系公司并推荐收购机会，公司会与该运营商合作；若公司通过自身网络或经纪社区发现机会，会评估重新品牌化的可能性；若机会不受品牌和管理限制，会考虑索尼斯塔品牌；最终决策由独立受托人做出 [54][55][56] 问题6: 对于TA Express品牌，公司是否会与TA合作收购小型卡车停靠站旅游中心 - 公司目前不考虑，认为TA Express是特许经营产品，TA不太可能以承租人身份参与；公司旅游中心的竞争优势在于大型格式，吸引专业卡车司机和普通驾车者，公司更倾向坚持该模式 [57][58][59] 问题7: 是否考虑在旅游中心地块上开发精选服务酒店以扩大酒店组合 - 公司会不时考虑，但因旅游中心周边交通流量大，需确保酒店客人安全；驾车者多为过境，酒店从卡车司机处获得的业务不如预期；公司过去已拆除部分旅游中心的酒店房间；公司也评估过在旅游中心多余土地上开发工业建筑的可能性，这些都不会近期发生，但会持续分析 [61][62][63]