财务数据和关键指标变化 - 2018年核心收益占已宣布和支付股息的99.4%，公司目标是在2019年实现更强劲的股息覆盖 [8] - 第四季度GAAP净收入为2860万美元，即摊薄后每股0.43美元，上一季度为2680万美元，即摊薄后每股0.42美元，季度环比收益增长6.7% [13] - 运营费用季度环比下降35%，2019年贷款服务和资产管理费用预计与2018年全年持平，2020年及以后有进一步降低的潜力 [14] - 年末每股账面价值为19.76美元，上一季度末为19.78美元，主要因与房利美发行的两个多户住宅贷款组合的短期固定利率结构化金融投资的按市值计价调整 [14] - 2018年全年股息宣布和支付几乎等于GAAP净收入，年化股息收益率在12月31日的每股账面价值上为8.7%，在周一收盘价20.07美元上为8.6% [15] - 2018年关键业绩指标包括GAAP收入1.069亿美元，即每股1.70美元，核心收益1.074亿美元，即每股1.70美元，每股宣布和支付的总股息为1.71美元 [15] - 全年贷款还款总额为12亿美元，与2018年预期一致，与前几年相似，预计2019年贷款还款将下降 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年贷款发放额为25亿美元，产生了10亿美元的盈利资产增长，达到43亿美元，投资组合加权平均信用利差为390个基点，加权平均贷款价值比为64.5% [7] - 2018年新发放贷款的加权平均信用利差为356个基点，专注于主要市场现有现金流资产的第一抵押贷款 [7] - 2018年贷款按物业类型主要为办公室和多户住宅，按贷款类型主要为过桥和租赁过渡性贷款，适度的未来资金需求 [9] - 2018年新发放贷款的平均规模为9700万美元，公司认为从风险管理角度来看，基于当前13亿美元的股权基础是合适的 [9] - 2018年未发放酒店贷款，1.85亿美元酒店贷款已偿还，年末酒店贷款仅占贷款组合的10% [9] - 2019年初已关闭或正在关闭的贷款总额为6.3亿美元，加权平均信用利差为380个基点，加权平均贷款价值比为66% [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2018年通过与贷款人合作和发行两个CLO，将借款利差降低了80个基点，增加了约23亿美元的融资能力 [6] - 2018年开设了芝加哥贷款发放办公室，以支持国家贷款发放计划并增强业务的可扩展性 [6] - 公司打算通过增加每股账面价值和股息收益率为股东创造价值 [8] - 公司预计2019年贷款还款将放缓，原因是2018年所有建筑贷款已偿还，且利差压缩速度似乎已放缓 [8] - 公司目前看到某些市场的酒店贷款机会，但仍将谨慎对待对经济环境敏感的物业类型，如酒店和建筑贷款 [9][33] - 公司将继续强调资本保全，通过适度的贷款价值比，专注于由短期业务计划和适度递延资金的物业担保的贷款 [20] - 公司将继续增加使用无追索权、非按市值计价的匹配期限负债，以审慎地为贷款组合提供资金并降低借款成本 [17] - 行业竞争仍然激烈，但公司通过战略增加团队成员，能够挑选最佳信贷机会和风险调整后的回报 [23] - 行业利差压缩速度似乎已放缓，但竞争压力仍然存在 [24] - 行业中商业抵押贷款REIT的杠杆目标有上升趋势，但公司将根据资产类型调整杠杆水平，更倾向于对现金流更稳定的资产适度提高杠杆 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年的强劲开局感到鼓舞，年初的贷款发放情况、去年盈利资产的增长以及资金成本和负债结构的显著改善，使公司有望在第一季度及以后实现盈利增长 [11] - 公司认为目前没有信用问题，但会密切监控贷款组合，以预测信用问题并提前进行再融资活动 [10] - 公司预计利差压缩趋势将开始逆转，看到一些私人债务基金退出市场的例子 [52] 其他重要信息 - 年末流动性和资本状况良好，现金余额为3970万美元，各种信贷安排下有2.365亿美元的立即可用未提取额度，高等级房地产债务证券组合可转换为约3800万美元现金（扣除债务后），融资安排下有24亿美元的可用融资能力 [19] - 公司要求借款人购买利率上限，以保护双方免受贷款利率急剧上升的影响，并在贷款中协商LIBOR加点，以保护公司免受利率下降的影响 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2019年贷款发放情况与去年相比如何 - 公司基于年初的情况感到鼓舞，但竞争仍然激烈，公司通过战略增加团队成员，能够挑选最佳信贷机会和风险调整后的回报 [23] 问题: 利差压缩减速的驱动因素是什么，今年是否会进一步压缩 - 利差压缩速度似乎已放缓，但竞争压力仍然存在，目前尚未关闭比去年最低利差（LIBOR + 270个基点）更窄的贷款，但不能排除未来出现的可能性 [24] 问题: 公司在更高杠杆水平下运营的信心来源 - 公司将对现金流更稳定的资产适度提高杠杆，随着公司倾向于更多现金流资产，杠杆率会有所上升，对于有高比例建筑贷款或次级债务的发起人，其公布的杠杆率可能较低，但风险不一定不同 [26] 问题: 公司投资组合的最优规模是多少 - 公司基于13亿美元的股权基础将缓慢增长，目前不会追求快速增长到较大规模，而是以增值方式实现增长，提升账面价值和收益 [29][30] 问题: 公司是否会改变投资策略 - 公司目前没有改变策略的计划，仍将谨慎对待建筑贷款和对经济环境敏感的物业类型，如酒店 [33] 问题: 后续贷款的预计初始资金余额是多少，资金动态与2018年第四季度还是历史平均水平相似 - 2018年第四季度初始资金占总承诺价值的比例较低，主要是由于一笔特定贷款，对于现有贷款管道，初始资金占总承诺的比例约为90%，与过去四到六个季度的情况更一致 [38] 问题: 第一季度还款情况如何 - 本季度迄今已收到约2.6亿美元还款，预计本季度不会有进一步重大还款 [40] 问题: 2018年第四季度专业费用较低，是否应将其视为未来的参考数字 - 第四季度专业费用的运行率可能略高于该数字，但不会大幅增加，建议关注2018年全年数据作为参考，唯一可能的例外是服务和资产管理费用 [43] 问题: 2020年及以后债务服务费用下降的驱动因素是什么 - 一是与交易对手达成的安排，二是公司持续引入技术提高生产力，随着规模增长，能够在不增加大量绝对美元支出的情况下维持相同的信用严格度、投资组合维护和客户服务水平 [46] 问题: 公司寻找哪些数据点和迹象来表明信贷拐点 - 例如在多户住宅市场，一些再融资贷款的收益水平对稳定债务收益率构成压力，需要对未来租金增长做出激进假设才能达到可接受的稳定债务收益率；在曼哈顿精品酒店市场，高入住率但低债务收益率，且新建筑不断上线，难以实现收入和债务收益率增长 [47][48] 问题: 如何调和晚期周期现象与利差压缩，这种情况是否会持续或逆转 - 公司预计利差压缩趋势将开始逆转，看到一些私人债务基金退出市场的例子，如一些在一到两年前成立的私人债务基金因无法达到向投资者承诺的收益率和覆盖管理成本而放弃 [52] 问题: 关于资金竞争方面是否有放缓迹象 - 从一些研究机构发布的养老基金数据来看，2018年下半年私人债务基金的募资速度大幅放缓，原因是许多有限合伙人在债务策略中不想有太多不同的普通合伙人关系 [53] 问题: 关于账面价值增长的想法 - 公司的目标是实现更充分的股息覆盖和留存收益，从而增长账面价值；公司的股息政策是至少支付100%的应税收入，随着时间推移，账面收入和应税收入的差异已基本消除，增长账面价值的途径包括推动基础GAAP收益、适时审慎发行股权等 [55][56]